임대차
세입자 A씨는 건물주 B씨의 대리인이라고 주장하는 C씨와 임대차 계약을 체결하고 보증금 3,500만원을 지급했습니다. 이후 건물주 B씨의 퇴거 요청으로 계약을 해지하고 퇴거했으나 보증금을 돌려받지 못하자, A씨는 B씨와 C씨를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다. 법원은 건물주 B씨가 C씨에게 임대차 계약 체결 대리권을 주었거나 묵시적으로 승인했다고 보기 어렵다고 판단하여 B씨에 대한 청구는 기각했습니다. 반면, C씨는 대리권 없이 계약을 체결한 무권대리인으로서 세입자 A씨에게 보증금 3,500만원과 지연이자를 지급할 책임이 있다고 판결했습니다.
원고 A씨는 2012년 10월 4일 예비적 피고 C씨와 임대차 계약을 체결했습니다. C씨는 주위적 피고 B씨의 대리인이라고 주장했으며 보증금은 3,500만원, 기간은 2012년 9월 30일부터 2014년 9월 29일까지로 정했습니다. A씨는 계약금 300만원을 C씨에게, 나머지 보증금 3,200만원은 C씨의 요청에 따라 E씨에게 이체했습니다. 2017년 11월경 주위적 피고 B씨로부터 퇴거 요청을 받은 A씨는 임대차 계약 해지를 통지하고 건물에서 퇴거했으나 임대차보증금을 돌려받지 못하게 되자 소송을 제기했습니다. 주요 쟁점은 C씨가 B씨의 정당한 대리인 자격으로 계약을 체결했는지 여부였습니다.
건물주(주위적 피고)가 계약을 체결한 사람(예비적 피고)에게 임대차 계약 체결에 대한 대리권을 명시적 또는 묵시적으로 수여했는지 여부, 대리권이 없었다면 표현대리 또는 무권대리 추인에 해당하는지 여부, 대리권 없는 계약이었을 경우 대리인이라고 주장한 사람(예비적 피고)의 책임 범위 및 임대차보증금 반환 의무 여부
원고 A씨의 주위적 피고(건물주 B씨)에 대한 임대차보증금 반환 청구는 기각되었습니다. 예비적 피고(대리인 주장 C씨)는 원고 A씨에게 임대차보증금 35,000,000원 및 2019년 12월 6일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송비용은 원고와 주위적 피고 사이에 생긴 부분은 원고가, 원고와 예비적 피고 사이에 생긴 부분은 예비적 피고가 각각 부담합니다. 예비적 피고에 대한 제2항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 원고 A씨가 주장한 건물주 B씨의 예비적 피고 C씨에 대한 명시적 또는 묵시적 대리권 수여, 표현대리, 무권대리 추인 주장을 모두 인정하지 않았습니다. B씨가 C씨에게 건물 관리 권한을 주었거나 다른 임차인들이 있음을 알았다는 증거가 부족하다고 보았습니다. 따라서 건물주 B씨는 임대차보증금 반환 의무가 없다고 판단했습니다. 반면 예비적 피고 C씨는 건물주 B씨로부터 대리권을 받지 않은 상태에서 임대차 계약을 체결했으므로 민법 제135조 제1항에 따른 무권대리인의 책임을 져야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 C씨는 원고 A씨에게 임대차보증금 3,500만원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 책임이 있습니다.
민법 제135조 (무권대리인의 상대방에 대한 책임): 이 조항은 대리권이 없는 사람이 타인의 대리인이라고 칭하며 계약을 맺었을 때 발생하는 책임을 규정합니다. 즉 대리인이라고 주장한 사람이 실제 대리권이 없었고 본인(여기서는 건물주 B씨)이 그 계약을 나중에 인정(추인)하지도 않은 경우에 적용됩니다. 민법 제135조 제1항: '타인의 대리인으로 계약을 한 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 얻지 못한 때에는 상대방의 선택에 좇아 계약의 이행 또는 손해배상의 책임이 있다.' 이 사건에서는 예비적 피고 C씨가 건물주 B씨를 대리할 권한이 없었음이 밝혀졌고 B씨도 C씨의 계약을 추인하지 않았으므로 C씨는 이 조항에 따라 계약의 이행, 즉 원고 A씨에게 임대차보증금을 반환할 책임을 지게 된 것입니다. 법원은 원고 A씨가 계약 이행을 선택한 것으로 보고 보증금 반환을 명령했습니다. 표현대리: 대리권이 없더라도 본인이 제3자에게 대리권을 수여한 것 같은 외관을 만들거나 대리인에게 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 사유가 있는 경우 본인에게 책임을 묻는 제도입니다. 이 사건에서는 건물주 B씨가 예비적 피고 C씨에게 명시적으로 관리권한을 주지 않았고 단순히 다른 임차인들이 거주하는 것을 알았다는 사실만으로는 A씨가 C씨에게 대리권이 있다고 믿을 만한 '정당한 이유'가 있었다고 인정하기 어렵다고 판단하여 표현대리가 성립하지 않는다고 보았습니다.
부동산 계약 시 대리인이 나온다면 대리인의 신분증, 위임장, 인감증명서를 통해 대리권이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 위임장에는 계약의 범위(임대차 기간, 보증금, 특약사항 등)가 명확히 명시되어 있어야 합니다. 대리인과 계약을 체결할 경우 임대차보증금이나 월세는 반드시 실제 임대인 명의의 계좌로 이체하는 것이 안전합니다. 대리인이나 제3자 명의의 계좌로 입금 요구가 있다면 계약 체결에 더욱 신중해야 합니다. 본인(임대인)과 직접 통화하여 대리권 수여 사실 및 계약 내용에 대한 동의 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 계약 체결 시 임대인이 직접 참석할 수 없는 정당한 사유를 확인하고 위임장 내용과 임대인의 의사를 다시 한번 확인하는 절차를 거치는 것이 중요합니다. 임대인이 다른 임차인의 거주 사실을 알고 있었다고 하더라도 이 사실만으로 대리인에게 묵시적인 대리권이 수여되었다거나 표현대리가 성립한다고 단정하기는 어렵습니다. 대리권의 존재에 대한 입증은 계약을 주장하는 측이 해야 하므로 관련 증거를 철저히 확보해야 합니다.
