기타 금전문제 · 기타 민사사건
주식회사 A와 다수의 개인 및 조합이 K빌딩의 한 구분건물을 공동 소유하던 중, 분할 금지 약정이 없고 분할 방식에 대한 협의가 이루어지지 않자, 주식회사 A가 법원에 공유물 분할을 청구한 사건입니다. 법원은 해당 부동산의 성격상 현물 분할이 어렵거나 그 가치를 현저히 떨어뜨릴 우려가 있다고 판단하여, 경매를 통해 매각한 대금을 공유 지분 비율에 따라 분배하도록 결정했습니다.
원고인 주식회사 A와 피고들은 K빌딩 내의 특정 구분건물을 각기 다른 지분으로 공유하고 있었습니다. 공유자들 사이에 이 부동산을 분할하지 않기로 하는 별도의 약정이 없었고, 분할 방법에 대해서도 서로 합의에 이르지 못했습니다. 이에 원고는 공유 관계를 해소하고 각자의 지분에 따른 가치를 분배받기 위해 법원에 공유물 분할을 청구하게 되었습니다.
여러 사람이 한 건물을 공유하고 있을 때, 공유물 분할 청구권 행사와 적절한 분할 방법(현물 분할 또는 경매를 통한 대금 분할)을 판단하는 것이 주요 쟁점이었습니다. 특히, 구분건물의 경우 현물로 나누기 어려운 특성이 고려되었습니다.
별지 1 목록에 기재된 부동산을 경매에 부쳐 그 매각대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고와 피고들에게 별지 2 지분율 계산표에 기재된 각 지분 비율에 따라 분배하도록 명했습니다. 소송비용은 각자 부담합니다.
재판부는 원고와 피고들이 이 사건 부동산을 공유하고 있으며 분할 금지 약정이 없으므로, 원고가 민법 제269조 제1항에 따라 공유물 분할을 청구할 수 있다고 보았습니다. 또한, 이 사건 부동산이 K빌딩의 구분건물로서 그 성질상 현물 분할이 사실상 불가능하고, 현물 분할 시 면적이 과소해져 경제적 가치가 하락할 것으로 판단했습니다. 따라서 공유자들의 각 지분 비율에 상응하는 경제적 만족을 주는 적절한 현물 분할 방법을 찾기 어렵다고 보아, 대법원 판례에 따라 경매에 의한 대금 분할 방식이 타당하다고 결론 내렸습니다.
본 사건은 민법 제269조 제1항에 따른 공유물분할청구권과 그 분할 방법에 대한 법리를 적용했습니다. 민법 제269조 제1항은 '공유자는 다른 공유자에게 그 공유물의 분할을 청구할 수 있다'고 규정하여, 공유 관계를 해소하고 각자의 소유권을 단독으로 확보하거나 상응하는 가치를 받을 권리를 보장합니다. 단, 분할 금지 약정이 있는 경우는 제외됩니다. 또한, 대법원 판례(2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결 등)에 따르면, 재판상 공유물을 분할할 때 현물로 분할할 수 없거나 현물 분할 시 가액이 현저히 감손될 우려가 있을 때는 경매를 통한 대금 분할을 명할 수 있습니다. 여기서 '현물로 분할할 수 없다'는 것은 단순히 물리적 불가능을 넘어, 공유물의 성질, 위치, 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용 가치 등을 종합적으로 고려하여 현물 분할이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함합니다. 이 사건에서는 K빌딩의 구분건물이라는 특성과 현물 분할 시 경제적 가치 하락 가능성 등을 고려하여 대금 분할이 적절하다고 판단했습니다.
만약 여러 사람과 함께 부동산을 공유하고 있는데 더 이상 공유 관계를 유지하기 어렵거나, 공유물 분할에 대한 합의가 이루어지지 않는다면 법원에 공유물 분할을 청구할 수 있습니다. 공유물 분할은 현물로 나누는 것이 원칙이지만, 건물과 같이 물리적으로 나누기 어렵거나 나눈 후 가치가 크게 떨어질 우려가 있는 경우, 법원은 경매를 통해 부동산을 매각하고 그 대금을 지분 비율대로 나누는 '대금 분할' 방식을 명할 수 있습니다. 소송을 제기할 때는 자신이 원하는 분할 방식(현물 분할, 대금 분할 등)을 명확히 제시하는 것이 중요하며, 다른 공유자들이 소송에 적극적으로 참여하지 않거나 이의를 제기하지 않는 경우 원하는 분할 방식이 받아들여질 가능성이 높습니다.
