세입자 상가 문을 잠근 임대인의 권리행사방해 사건

임대차 계약 해지를 주장하며 세입자의 물건이 남아 있는 상가의 문을 임대인이 임의로 잠그고 점유를 배제한 행위에 대해 권리행사방해죄가 인정되어 유죄 판결이 내려진 사건입니다. 임대인은 자신의 행위가 정당했다고 주장했으나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: 상가 임대인으로, 임차인의 임대차 계약 해지 및 건물 반환 약속 불이행을 주장하며 상가 문을 잠근 사람입니다.
• 피해자: 상가 임차인으로, 피고인에 의해 상가 문이 잠겨 점유를 침해당했다고 주장한 사람입니다.

분쟁 상황

피고인과 피해자는 상가 임대차 계약 관계였으나 피해자가 2회 이상 차임을 연체하면서 임대차 계약 해지 문제가 불거졌습니다. 피고인은 피해자가 상가를 반환하기로 약속하고도 이행하지 않은 채 연락이 닿지 않자, 상가의 유리가 파손되고 쓰레기가 방치되어 도난이나 화재 위험이 있다고 주장하며 상가의 셔터를 내리고 자물쇠를 채워 피해자의 출입을 막았습니다. 이러한 피고인의 행위로 인해 피해자는 상가에 대한 점유를 침해당했다고 주장하며 피고인을 권리행사방해죄로 고소하게 되었습니다. 피고인은 피해자가 구속된 사실을 알고도 민사소송을 제기하여 공시송달로 승소하고 강제집행을 통해 피해자 소유의 동산까지 처분한 사실도 드러났습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약이 해지되었다고 해도 임차인의 상가 점유가 권리행사방해죄의 보호 대상인 '타인의 점유'에 해당하는지 여부, 임대인의 상가 문 잠금 행위에 권리행사방해의 고의가 있었는지 여부, 임대인의 행위가 긴급성 상당성 보충성을 갖춘 정당행위에 해당하는지 여부, 민사소송 조정 합의가 형사 고소의 효력에 영향을 미치는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원심은 피고인에게 권리행사방해의 고의가 인정되고 정당행위에도 해당하지 않는다고 판단하여 유죄를 선고했습니다. 항소심 역시 원심의 판단이 정당하다고 보아 피고인의 항소를 기각했습니다. 법원은 임대차보증금 정산이 완료되지 않았고 피해자 소유의 물건이 상가 내부에 남아 있었으며 피해자가 명시적으로 상가를 인도할 의사를 표시한 바 없으므로 피해자의 상가 점유는 권리행사방해죄의 보호 대상인 '타인의 점유'에 해당한다고 보았습니다. 또한 피고인이 유리 파손 등의 이유로 보존행위를 주장했으나 실제 파손된 유리를 교체하지 않았고 자물쇠를 교체하는 등 적극적으로 피해자의 점유를 배제하려는 행위를 한 점 등을 들어 권리행사방해의 고의를 인정했습니다. 특히 피고인이 민사소송을 통해 적법하게 권리를 행사할 수 있었던 점을 고려하여 긴급성 상당성 보충성을 갖추지 못해 정당행위가 아니라고 판단했습니다. 민사소송에서의 조정 합의가 있었더라도 고소권은 공법상의 권리이므로 사적인 합의만으로 그 효력을 무효화할 수 없다고 판단했습니다.

결론

피고인의 항소가 기각되어 원심의 유죄 판결이 확정되었습니다. 피고인은 자신의 상가에 대한 임차인의 점유를 임의로 배제한 행위로 인해 권리행사방해죄가 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에는 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.

• 형법 제323조 (권리행사방해)​: 타인의 점유 또는 권리의 목적이 된 자기의 물건을 취거 은닉 또는 손괴하여 타인의 권리행사를 방해한 자는 5년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 피고인이 자신의 상가 건물이라 할지라도 임차인의 점유 하에 있는 동안에는 '타인의 점유'에 해당하며 피고인이 임의로 상가 문을 잠근 것은 임차인의 점유를 취거하여 권리행사를 방해한 행위로 판단되었습니다.
• 형법 제20조 (정당행위)​: 법령에 의한 행위 또는 업무로 인한 행위 기타 사회상규에 위배되지 아니하는 행위는 벌하지 아니한다고 규정하고 있습니다. 피고인은 자신의 행위가 상가 보존을 위한 정당행위였다고 주장했지만 법원은 피고인의 행위에 긴급성(상가 보존의 실제 필요성 및 실행 여부) 상당성(행위의 적절성) 보충성(다른 적법한 수단이 없었는지 여부)이 결여되었다고 보아 정당행위로 인정하지 않았습니다. 특히 피고인이 민사소송이라는 적법한 절차를 통해 권리구제를 할 수 있었음에도 자력구제를 선택한 점이 보충성 결여의 중요한 근거가 되었습니다.
• 민법 제624조 (임차인의 통지의무)​: 임차물에 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다. 이 조항은 임차인의 의무를 규정하고 있으나 피고인은 본인이 임대인으로서 이 조항에 따른 보존행위를 했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고인의 행위를 이 조항에 따른 정당한 보존행위로 보지 않았으며 오히려 임차인의 점유를 침해하는 행위로 판단했습니다.
• 고소권의 공법적 성격: 고소는 형사사건의 수사를 촉구하는 공법상의 권리이므로 당사자 간의 사적인 합의(예: 민사조정에서의 일체의 민·형사상 책임을 묻지 않겠다는 취지의 합의)만으로는 이 권리를 포기하거나 그 효력을 무효화할 수 없습니다. 이는 국가의 형벌권 실현과 관련된 문제이기 때문입니다.

참고 사항

임대차 계약이 해지되었더라도 임차인의 물건이 남아있고 보증금 정산이 완료되지 않았다면, 해당 공간은 여전히 임차인의 점유하에 있는 것으로 간주될 수 있습니다. 임대인이라 할지라도 임의로 임차인의 점유를 배제하는 행위는 권리행사방해죄에 해당할 수 있으므로 주의해야 합니다. 임대인은 임차인이 차임을 연체하거나 계약을 위반할 경우, 명도소송 등 적법한 법적 절차를 통해 점유를 회복해야 합니다. 임의로 문을 잠그거나 물건을 치우는 등의 자력구제는 허용되지 않습니다. 건물 보존을 위한 행위라고 주장하더라도, 실제로는 임차인의 점유를 배제하려는 목적이 있었다고 판단될 경우 권리행사방해의 고의가 인정될 수 있습니다. 단순히 시설물 보존 차원을 넘어 점유를 배제하는 적극적인 행위는 위험합니다. 민사소송에서 합의가 이루어졌더라도, 형사 고소권은 별개의 공법상 권리이므로 사적인 합의만으로 형사 고소의 효력을 부정할 수는 없습니다.