기타 부동산 · 사기 · 기타 형사사건
D공인중개사사무소의 중개보조원인 피고인 A와 B는 피해 임차인들에게 '준공검사를 받아야 하니 잠시 전입신고를 다른 곳으로 옮겼다가 다시 하라'고 거짓말하여, 피해자들이 전입신고를 말소하게 했습니다. 하지만 실제로는 준공검사가 이미 완료된 상태였고, 피고인들은 피해자들의 전입신고로 인해 건물주 G이 금융기관으로부터 대출을 받기 어렵다는 사실을 알고 임차인들의 대항력 및 우선변제권을 소멸시킨 후 건물을 담보로 약 8억 8천만 원 상당의 근저당권을 설정하게 할 계획이었습니다. 이로 인해 피해자들은 경매 시 임대차보증금을 우선 변제받을 권리를 잃게 되었고 건물주 G은 재산상 이익을 취득했습니다. 또한 피고인들은 개업공인중개사 N의 명의를 사용하여 다수의 임대차 계약을 불법으로 중개한 공인중개사법 위반 혐의도 있었습니다.
김해시의 한 다가구주택에 입주한 피해 임차인들은 임대차보증금 9,500만 원에 계약을 맺고 전입신고 및 확정일자를 받아 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖추었습니다. 그런데 D공인중개사사무소의 중개보조원인 피고인들은 피해자들에게 '준공검사를 받아야 하는데 세입자들의 전입신고가 있으면 안 되니 잠시 다른 곳으로 전출신고를 했다가 다시 전입신고를 해달라'고 거짓말을 했습니다. 피해자들이 이에 속아 전입신고를 이전하자, 같은 날 건물주 G은 해당 다가구주택에 채권최고액 합계 8억 8천만 원 상당의 근저당권 설정등기를 경료했습니다. 이로 인해 피해자들은 건물이 경매에 넘어갈 경우 자신들의 임대차보증금을 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리를 잃게 되었습니다. 또한 피고인들은 개업공인중개사 N의 명의를 사용하여 다수의 임대차 계약을 불법으로 중개한 사실도 드러나면서 법적 분쟁으로 이어졌습니다.
피고인들이 '준공검사'를 핑계로 임차인들에게 전입신고를 일시적으로 옮기게 한 행위가 사기죄의 기망행위에 해당하는지, 이로 인해 임차인들의 대항력과 우선변제권이 상실되고 건물주가 대출을 받는 이득을 얻은 것이 사기죄의 구성요건을 충족하는지 여부 그리고 피고인들이 중개보조원임에도 개업공인중개사의 상호와 성명을 사용하여 중개업무를 한 것이 공인중개사법을 위반한 것인지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고인들에게 각 징역 1년에 처하고, 다만 이 판결 확정일로부터 2년간 위 형의 집행을 유예하며, 각 160시간의 사회봉사를 명했습니다.
법원은 피고인들이 임차인들을 기망하여 전입신고를 일시적으로 이전하게 하고, 그 사이 건물주 G이 거액의 근저당권을 설정하여 임차인들의 대항력 및 우선변제권이 상실되도록 한 행위가 사기죄에 해당한다고 판단했습니다. 또한 피고인들이 중개보조원으로서 개업공인중개사의 명의를 사용하여 중개업무를 한 것은 공인중개사법 위반으로 인정했습니다. 피고인들이 확정적인 손해를 입히려는 의도보다는 미필적 인식에 그쳤고, 직접적인 이득을 취득했다는 증거가 없으며, 일부 피해자에 대한 고소 취소 및 보증금 일부 배당, 초범인 점 등을 참작하여 징역형의 집행유예와 사회봉사를 선고했습니다.
본 사건에는 크게 두 가지 법률이 적용되었습니다.
형법 제347조 (사기): 형법은 사람을 속여 재물을 빼앗거나 재산상의 이득을 취득하는 행위뿐만 아니라, 제3자로 하여금 재산상의 이득을 취득하게 한 경우에도 사기죄로 처벌하고 있습니다. 본 사건에서 피고인들은 '준공검사'라는 거짓말로 피해 임차인들을 속여 전입신고를 말소하게 했습니다. 이로 인해 임차인들은 주택임대차보호법상 보장되는 대항력 및 우선변제권을 상실했고, 건물주 G은 해당 건물을 담보로 거액의 대출을 받을 수 있는 재산상의 이득을 취득했습니다. 법원은 피고인들이 이러한 기망행위를 통해 제3자인 건물주에게 이득을 취하게 했으므로 형법 제347조 제2항(사기)을 적용했습니다. 피고인들에게 대출의 목적과 규모를 정확히 고지하지 않고 별일 아닌 것처럼 설명한 행위가 기망행위에 해당하며, 그 결과 임차인의 권리가 상실될 것을 인식했으므로 사기의 '미필적 고의'가 인정된다고 보았습니다.
구 공인중개사법 제49조 제1항 제7호, 제19조 제2항 (타인 성명 사용 중개업무 금지): 공인중개사법은 공인중개사 자격이 없는 중개보조원이 다른 사람(개업공인중개사)의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하는 것을 명백히 금지하고 있습니다. 이는 중개업의 공신력을 유지하고 의뢰인들을 보호하기 위함입니다. 피고인들은 중개보조원의 지위에 있었음에도 불구하고 'D공인중개사사무소'라는 상호 및 그 대표 N의 성명을 사용하여 다수의 임대차 계약을 중개했습니다. 이는 공인중개사법이 금지하는 행위에 해당하여 법 위반으로 판단되었습니다.
또한, 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권은 임차인의 중요한 권리입니다. 임차인이 주택을 인도받고 '주민등록(전입신고)'을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 발생하며, '확정일자'를 받으면 경매 시 후순위권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다. 본 사건의 피해자들은 이러한 대항력과 우선변제권을 갖추었으나, 피고인들의 기망으로 전입신고를 말소하면서 일시적으로 이 권리들을 상실하게 되었고, 그 사이에 건물에 대규모 근저당권이 설정되어 보증금 회수에 심각한 위험에 처하게 되었습니다.
임차인으로서 전입신고는 주택임대차보호법상 중요한 권리인 대항력의 핵심 요건입니다. 따라서 누구든 전입신고를 일시적으로 옮겨달라고 요구할 경우, 그 이유와 예상되는 모든 법적, 재정적 불이익을 명확히 확인해야 합니다. 임대차 계약 시에는 해당 부동산의 근저당권 등 담보 설정 여부와 대출 규모를 반드시 확인하고, 계약 기간 중 담보권 설정이나 추가 대출에 대한 임대인의 고지 의무 및 동의 여부 등을 특약으로 명시하는 것을 고려해야 합니다. 또한, 공인중개사사무소에서 계약을 진행할 때는 공인중개사 자격증을 가진 개업공인중개사가 직접 업무를 수행하는지 확인하고, 중개대상물 확인설명서를 반드시 교부받아 기재된 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 중개보조원이 개업공인중개사의 명의를 사용하여 중개업무를 한다면 이는 공인중개사법 위반에 해당할 수 있습니다.
