압류/처분/집행
원고들은 피고 주식회사 C와 토지 매매 계약을 체결하며, 미계약 토지 보상금 인상 시 추가 정산하겠다는 확인서를 받았습니다. 이후 개발 사업이 진행되어 인근 토지의 수용재결 보상금이 당초 매매가보다 크게 인상되자 원고들은 피고들에게 추가 대금 지급을 청구했습니다. 그러나 법원은 이 사건 수용재결이 피고들이 다른 토지 소유자와 체결한 계약으로 보기 어렵고, 이미 잔금 지급 및 소유권 이전이 완료된 점, 인근 토지 가격 상승은 외부 요인에 의한 것이라는 점 등을 고려하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
원고 A와 B는 2015년 피고 주식회사 C와 자신들의 토지(총 4필지)를 약정된 금액에 매매하는 계약을 체결했습니다. 이때 피고 C는 '물류단지 조성사업 부지 내에 포함된 미계약 토지에 대해 별도로 인상된 가격으로 계약을 체결하지 않을 예정이며, 만약 미계약 토지에 관하여 인상된 가격으로 계약을 체결하는 경우 그 변동분을 추가 정산하여 지급하겠다'는 내용의 확인서를 원고들에게 써주었습니다. 이후 2020년 말 피고 주식회사 D가 원고들에게 잔금을 모두 지급하고 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 그런데 2023년 초 이 사건 토지 인근의 물류단지 개발사업 부지 내 다른 토지들에 대해 전라북도지방토지수용위원회에서 ㎡당 83,650원의 보상금을 정하는 수용재결이 있었습니다. 이는 원고들이 토지를 매매할 당시의 가격보다 훨씬 높은 금액이었습니다. 원고들은 이 수용재결 보상금 인상이 확인서에서 약정한 '미계약 토지의 인상된 가격 계약'에 해당한다고 주장하며, 인상된 보상금 단가를 기준으로 계산한 차액 상당의 돈을 피고들에게 추가로 지급해달라고 소송을 제기했습니다. 원고 A는 197,769,150원, 원고 B는 139,836,350원 및 이에 대한 지연손해금을 청구했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 토지 매매 시 작성된 '미계약 토지 보상금 인상 시 추가 정산' 약정이, 매매 완료 후 인근 토지의 수용재결 보상금 인상에 대해서도 적용되어 매도인에게 추가 대금을 지급할 의무를 발생시키는지 여부였습니다.
법원은 원고들의 피고들에 대한 추가 약정금 청구를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 이 사건 '확인서'의 약정은 피고 C가 미계약 토지에 대해 직접 인상된 가격으로 계약을 체결하는 경우를 전제로 한다고 판단했습니다. 인근 토지의 수용재결 보상금 인상은 피고 C가 다른 소유자와 계약한 것으로 볼 수 없고, 이미 매매 잔금 지급 및 소유권 이전이 완료된 점, 그리고 인근 토지 가격 상승이 부동산 경기 변동과 같은 외부적 요인에 기인한다는 점 등을 종합적으로 고려하여 추가 정산 사유가 발생했다고 보기 어렵다고 결론 내렸습니다.
민법 제563조 (매매의 의의): 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건 매매계약은 원고들이 토지 소유권을 이전하고 피고들이 대금을 지급하기로 한 전형적인 매매 계약이었습니다. 민법 제105조 (임의규정): 법률행위의 당사자가 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의합니다. 계약 내용 해석 시에는 당사자들이 합의한 약정의 내용이 가장 중요하며, 법원은 계약서에 명시된 문구와 당사자들의 의사를 종합적으로 고려하여 판단합니다. 이 사건에서는 '매매계약확인서'의 문구를 어떻게 해석할 것인지가 핵심이었습니다. 법원은 '미계약 토지에 관하여 인상된 가격으로 계약을 체결하는 경우'라는 문구를 피고 C가 다른 미계약 토지 소유자와 직접 인상된 가격으로 매매계약을 체결하는 경우로 한정하여 해석했습니다. 매매대금 추가 정산 약정의 해석: 부동산 매매 계약에서 대금을 정산하는 방식은 당사자들의 약정에 따릅니다. 다만, 약정 내용이 불분명할 경우 법원은 그 약정의 취지, 계약 체결 당시의 상황, 관련 법규 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석합니다. 이 사건에서 원고들은 인근 토지의 '수용재결'에 따른 보상금 인상을 추가 정산 사유로 주장했지만, 법원은 수용재결을 '피고 C가 다른 소유자와 인상된 가격으로 계약을 체결한 것'으로 보기는 어렵다고 판단했습니다. 이는 수용재결이 사적 계약이 아닌 공법상 강제 취득 절차이기 때문입니다. 또한 이미 매매 잔금이 모두 지급되고 소유권 이전 등기가 완료된 점, 인근 토지 가격 상승이 외부적 요인에 기인한다는 점도 중요한 판단 근거가 되었습니다.
계약서 문구의 명확성: '미계약 토지'나 '인상된 가격'과 같은 표현이 추후 분쟁의 여지가 없도록 구체적인 상황(예: 수용재결, 제3자와의 매매 등)과 기준(예: 어떤 시점의 가격, 어떤 기관의 결정 등)을 명확히 명시해야 합니다. 잔금 지급 및 소유권 이전 완료의 중요성: 매매 계약에서 잔금 지급과 소유권 이전이 완료되면, 계약의 주요 부분은 이행된 것으로 봅니다. 추가 약정의 유효성을 주장하려면 해당 약정이 이 시점 이후에도 특정 조건 하에 효력을 발휘한다는 점을 명확히 해야 합니다. 가격 변동의 원인: 부동산 가격 변동은 다양한 외부 요인(부동산 시장 상황, 개발 계획 변경, 공시지가 변동 등)에 의해 발생할 수 있습니다. 특정 계약상의 추가 정산 약정이 이러한 외부적 요인에 의한 가격 변동에도 적용되는지 여부는 약정 문구와 당사자들의 의사를 통해 판단됩니다. 수용재결의 성격: 토지 수용 재결은 사적인 계약이 아니라 공공사업을 위해 국가가 법률에 따라 토지를 강제 취득하는 절차입니다. 따라서 일반적인 매매 계약이나 약정과는 다른 법적 성격을 가집니다. 추가 정산 약정이 이러한 수용재결에도 적용되는지 명확히 할 필요가 있습니다.
