건축/재개발 · 행정
원고 A가 피고 B에게 아파트 분양권을 전매제한 기간 내에 판매한 후 해당 매매계약의 무효를 주장하며 명의변경을 거부하였으나, 법원은 주택법상 전매제한 규정은 계약의 효력을 무효화하는 효력규정이 아닌 단속규정이며 민법상 반사회질서 행위에도 해당하지 않는다고 판단하여 피고 B의 손을 들어준 사건입니다.
원고 A는 2019년 10월 23일 공공택지 아파트 입주자로 선정된 후, 전매제한 기간(입주자 선정일로부터 1년)이 끝나지 않은 2019년 11월 2일 피고 B에게 분양권을 7천7백3십4만원에 매도하는 계약을 체결하고 계약금 및 잔금을 모두 받았습니다. 이후 원고 A는 2019년 11월 4일 시행사와 분양계약을 정식으로 체결했습니다. 하지만 원고 A는 주택법상 전매제한 규정을 위반한 계약이므로 무효라고 주장하며 분양권자 명의변경을 거부했고, 이에 피고 B는 명의변경 절차 이행을 요구하며 소송이 발생했습니다.
전매제한 기간 내에 이루어진 아파트 수분양권 매매계약이 주택법 위반으로 무효인지 여부 및 민법 제103조(반사회질서 법률행위) 위반으로 무효인지 여부가 주요 쟁점입니다.
법원은 원고 A의 본소 청구(매매계약 무효 확인)를 기각하고, 피고 B의 반소 청구(분양권자 명의변경 절차 이행)를 인용하여 원고 A는 피고 B에게 아파트 분양권에 대한 명의변경 절차를 이행하라고 판결했습니다.
법원은 주택법의 전매제한 규정이 계약의 유효성에 영향을 미치는 효력규정이 아니라 단순히 위반 시 처벌하는 단속규정에 해당하며, 전매제한 규정을 알았더라도 계약 자체가 민법상 반사회질서 행위에 해당하지는 않는다고 판단했습니다. 따라서 전매제한 기간 내에 체결된 분양권 매매계약도 유효하며, 매도인(원고 A)은 매수인(피고 B)에게 명의변경 의무를 이행해야 한다는 결론이 내려졌습니다.
구 주택법 제64조 제1항 및 구 주택법 시행령 제73조 제1항: 공공택지에서 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위는 일정 기간(이 사건의 경우 1년) 동안 전매할 수 없도록 제한합니다. 이 규정은 투기 수요를 억제하고 주택 공급 질서를 유지하기 위한 목적을 가집니다. 그러나 법원은 이 규정을 위반하더라도 매매계약 자체의 사법상 효력을 무효로 하는 '효력규정'이 아닌, 위반 시 행정적 제재나 형사처벌을 부과하는 '단속규정'으로 보았습니다. 이는 해당 규정에 위반 행위의 효력이 무효가 된다는 명시적 언급이 없고, 주택법 다른 조항에서 전매 행위가 유효함을 전제로 사업주체가 지위를 취득할 수 있도록 규정하고 있으며, 유사한 다른 규정(주택법 제65조)과 비교했을 때 규제 강도가 다르다는 점 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 민법 제103조 (반사회질서 법률행위): 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 전매제한 규정을 알면서도 계약을 체결했더라도, 그것만으로 계약의 내용이나 동기가 반사회질서적인 것이라고 보기는 어렵다고 판단하여 계약의 유효성을 인정했습니다. 즉, 법규 위반이 곧바로 민법 제103조 위반으로 이어지는 것은 아니라는 점을 보여줍니다. 수분양권 매매계약의 의무: 수분양권을 매도한 자는 특별한 사정이 없는 한 매수인으로 하여금 그 수분양권에 근거한 목적물의 소유권을 취득할 수 있도록 명의변경 절차를 이행해야 할 의무가 있습니다. 이는 대법원 판례(대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44401 판결)를 통해 확립된 법리입니다.
주택법상 전매제한 기간 내의 분양권 거래라도 계약 자체의 효력은 유효한 것으로 판단될 수 있습니다. 전매제한은 위반 시 처벌 대상이 될 수 있는 '단속규정'으로 해석될 가능성이 높습니다. 분양권 매매 시 매수인이 '공란'으로 작성된 서류를 받았다면, 명의변경 의무 불이행 등 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 계약서 작성 시 매수인 정보가 정확히 기재되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 전매제한 규정을 위반하면 계약은 유효하더라도 매도인과 알선자는 형사처벌을 받을 수 있으므로 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 매매계약의 동기가 반사회질서적인 것으로 명확히 입증되지 않는 한, 단순히 법규를 위반한 사실만으로 민법 제103조에 따른 무효가 된다고 보기는 어렵습니다.
