부동산 매매/소유권 · 임대차
이 사건은 임차인이 집의 하자(침수, 난방 문제)와 임대인의 수선의무 불이행을 주장하며 임대차 계약을 해지하고 임차보증금 반환 및 손해배상을 청구한 본소와, 임대인이 임차인의 건물 인도 지연에 따른 차임 상당 손해배상을 청구한 반소입니다. 법원은 임대인이 임차보증금을 이미 공탁하여 반환 의무를 이행했다고 보았으나, 임대인이 약속한 변압기 수리비와 이사비 일부는 인정했습니다. 동시에 임차인이 이사 후에도 열쇠를 제때 돌려주지 않아 건물을 점유한 기간에 대한 차임 상당액을 인정하여 이를 상계 처리했습니다. 결과적으로 임대인이 임차인에게 일부 금액을 지급해야 한다는 판결이 나왔습니다.
원고 A는 2020년 9월 4일 피고 B로부터 인천 미추홀구 소재 단층주택을 보증금 1천만 원, 월세 60만 원에 임차하는 계약을 2020년 9월 13일부터 2022년 9월 12일까지의 기간으로 체결했습니다. 임차인 측은 2021년 2월 15일 임대인에게 휴대폰 메시지로 2021년 2월 27일자로 임대차 계약을 해지하겠다고 통보했습니다. 임차인은 집 지하 1층 침수와 난방 문제로 정상적인 거주가 어려웠으며, 임대인이 수선의무를 이행하지 않았음을 이유로 계약 해지와 함께 임차보증금 1천만 원 및 지하 1층 사용 손해, 이사비, 애견호텔비, 변압기 수리비, 세콤 위약금, 공인중개사 보수, 치료비, 보일러 배관 청소 및 장판 수리비, 위자료 등 총 23,146,400원의 손해배상을 청구했습니다. 임대인은 임차인의 해지 의사를 수용하여 임차보증금에서 연체 차임 210만 원과 미납 공과금 815,769원(수도, 전기, 가스 요금)을 제외한 7,084,231원을 공탁했습니다. 이후 임대인은 임차인이 임차보증금 지급 다음날부터 부동산을 인도한 날까지의 차임 상당액 66만 원을 청구하는 반소를 제기했습니다.
임대차 계약 해지 시 임차보증금의 정당한 반환 범위, 임대인의 수선의무 불이행에 따른 손해배상 인정 여부, 수선의무 면제 특약의 효력, 임차인이 이사 후에도 건물의 열쇠를 반환하지 않아 발생한 차임 상당 손해배상 책임 유무
법원은 임대차 계약이 2021년 2월 27일경 종료되었으며, 임대인이 임차보증금에서 연체된 차임과 미납 공과금을 공제한 7,084,231원을 공탁하여 보증금 반환 의무를 이미 이행했다고 판단했습니다. 임대차 계약서에 임대인의 수선의무를 면제하는 특약이 있었으므로, 임차인이 주장하는 지하 1층 침수 및 난방 문제에 대한 손해배상은 인정되지 않았습니다. 다만, 임대인이 약속했던 변압기 수리비 150,000원과 이사비 중 절반인 2,250,000원은 인정되었습니다. 한편, 임차인이 이사 후에도 2021년 4월 22일부터 2021년 5월 24일까지 33일간 건물의 열쇠를 인계하지 않아 발생한 차임 상당의 손해 650,958원을 임대인의 채권으로 보아 임차인의 손해배상 채권과 상계했습니다. 따라서 임대인은 임차인에게 2,400,000원에서 650,958원을 제외한 1,749,042원을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
민법 제623조(임대인의 의무)에 따르면, 임대인은 임차인이 임대물을 계약 목적대로 사용하고 수익할 수 있도록 유지할 의무를 집니다. 그러나 이 사건처럼 임대차 계약 시 특약으로 임대인의 수선의무를 면제하는 조항을 넣을 수 있으며, 이러한 특약이 유효한 경우 임대인은 경미한 하자에 대한 수선 의무에서 벗어날 수 있습니다. 다만, 주거의 본질적인 사용을 어렵게 할 정도의 중대한 하자는 특약에도 불구하고 임대인이 수선 의무를 져야 할 수 있습니다. 임대차 보증금은 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 할 금액이지만, 연체된 차임이나 미납된 공과금, 임차인의 과실로 인한 손상 복구 비용 등을 공제할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환해야 하지만 임차인이 인도를 거부하거나 연락이 두절되는 등의 이유로 반환이 어려울 경우, 임대인은 법원에 해당 금액을 '공탁'할 수 있습니다. 공탁은 채무자가 변제할 금액을 공탁 기관에 맡김으로써 채무를 면할 수 있게 하는 제도입니다. 또한, 채무자와 채권자가 서로에게 동종의 채권을 가지고 있을 경우, 그 채권을 대등한 액수만큼 소멸시키는 것을 '상계'라고 합니다. 이 사건에서 임대인의 변압기 수리비 및 이사비 지급 의무와 임차인의 건물 점유 기간 차임 상당액 지급 의무가 상계 처리된 것이 그 예시입니다. 임대차 계약 종료 후 임차인이 건물을 법률상 점유하고 있는 동안에는 차임 상당액을 임대인에게 지급해야 할 의무가 발생합니다. 여기서 '점유'는 반드시 거주를 의미하는 것이 아니라, 열쇠를 가지고 있어 건물에 대한 사실상의 지배권을 행사할 수 있는 상태를 포함합니다. 지연손해금은 채무자가 채무 이행을 지체했을 때 지급해야 하는 손해배상액으로, 이행 지체 시점부터는 민법에 따른 연 5%의 이율이 적용되며, 소송이 제기되어 판결 선고 다음날부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다.
임대차 계약 시 특약사항을 꼼꼼히 확인하고 임대인과 수선의무 면제 조항이 포함되어 있는지 명확히 인지해야 합니다. 주택에 하자가 발생하면 즉시 임대인에게 통보하고, 수선 요청 및 진행 상황을 문자나 사진 등 증거로 남겨두는 것이 좋습니다. 계약 해지 통보 시점과 실제 주택을 명도(비우고 열쇠를 인도)하는 시점을 명확히 해야 합니다. 이사 후에도 열쇠를 임대인에게 인계하지 않으면 해당 기간 동안의 차임 상당액을 부담할 수 있습니다. 이사비, 수리비 등 손해배상을 청구할 계획이라면 지출 증빙 자료(영수증, 계약서)를 철저히 보관해야 합니다. 임대인이 임차보증금을 공탁했을 경우, 해당 공탁금을 수령하면 임차보증금 반환 의무가 이행된 것으로 간주될 수 있으므로, 공탁금 내역(공제된 금액)을 확인하고 이의가 있다면 즉시 제기해야 합니다.
