부동산 매매/소유권 · 압류/처분/집행
이 사건은 자녀인 원고의 부동산에 어머니인 피고가 원고의 동의나 허락 없이 인장을 이용하여 소유권이전등기와 근저당권설정등기를 마친 사건입니다. 원고는 해당 소유권이전등기의 말소를 청구하였고 피고는 이에 맞서 원고에게 빌려준 것으로 주장하는 1억 2천만 원의 반환을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 피고가 무단으로 마친 소유권이전등기는 무효이므로 말소되어야 한다고 판단했습니다. 동시에 원고가 피고에게 1억 2천만 원을 빌린 것으로 인정되어 원고는 피고에게 해당 금액을 반환할 의무가 있다고 판결했습니다.
원고 A는 이 사건 제1, 2, 3 부동산의 소유자입니다. 피고 B는 원고 A의 어머니로 2020년 7월경 원고 A 소유의 이 사건 제1, 2 부동산에 각각 채권최고액 1억 5천 6백만 원의 근저당권을, 이 사건 제3 부동산에 채권최고액 3천만 원의 근저당권을 설정했습니다. 나아가 2020년 8월 7일에는 이 사건 제1 부동산에 대해 '증여'를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 이 모든 등기는 피고 B가 원고 A의 인장을 무단 사용하여 원고 A의 동의나 허락 없이 임의로 마친 것이었습니다. 이에 원고 A는 피고 B에게 이 사건 제1 부동산에 관한 소유권이전등기의 말소를 청구하는 본소를 제기했습니다. 한편 피고 B는 원고 A에게 과거 대여한 1억 2천만 원이 있다며 반소를 제기했습니다. 이 1억 2천만 원은 2017년 9월경 원고 A의 전세보증금으로 사용된 피고 B 남편 C의 예금 1억 원(이후 원고 A가 이 사건 제1, 2 부동산 매수 시 사용)과 2020년 3월경 원고 A의 교습소 인테리어 비용으로 대여한 2천만 원으로 구성됩니다. 피고 B는 원고 A의 동생 D가 자신의 대리인으로서 원고 A와 '1억 2천만 원 반환과 이 사건 소유권이전등기 및 근저당권 말소 동시 이행'을 약정했다고 주장했으나 법원은 D를 피고 B의 대리인으로 인정하지 않았습니다. 이에 피고 B는 설령 약정이 없더라도 1억 2천만 원을 대여금으로 반환해야 한다고 예비적 청구를 했습니다.
피고가 원고의 동의 없이 인장을 이용하여 마친 부동산 소유권이전등기가 유효한지 여부와 원고와 피고 사이에 오간 1억 2천만 원의 금전 거래가 대여금으로 인정되어 원고가 피고에게 반환할 의무가 있는지 여부가 주요 쟁점입니다.
법원은 피고가 원고의 동의 없이 마친 별지 목록 제1항 기재 부동산에 대한 소유권이전등기는 무효이므로 피고는 원고에게 해당 등기의 말소등기절차를 이행해야 한다고 판결했습니다. 또한 피고의 반소 청구 중 주위적 청구(약정금)는 기각되었으나 예비적 청구(대여금)는 인정되어 원고는 피고에게 1억 2천만 원을 지급해야 한다고 결정했습니다. 소송비용은 본소 부분은 피고가, 반소 부분은 원고와 피고가 각 50%씩 부담하도록 했습니다.
결과적으로 원고의 무단 소유권이전등기 말소 요구는 받아들여졌지만, 피고가 주장한 1억 2천만 원의 대여금 청구도 인정되어 원고는 어머니에게 돈을 갚아야 하게 되었습니다.
이 사건은 법률행위의 유효성, 특히 의사표시의 진정성과 대리권의 존재 여부가 중요하게 다루어졌습니다.
민법 제107조 (진의 아닌 의사표시) 원고 A의 동의나 허락 없이 피고 B가 원고 A의 인장을 사용하여 마친 소유권이전등기는 원고 A의 진정한 의사표시가 없는 것으로 보아 무효로 판단될 수 있습니다. 즉, 원고 A는 증여의 의사가 없었으므로 증여를 원인으로 한 소유권이전등기는 무효가 됩니다.
민법 제114조 (대리행위의 효력) 및 제115조 (본인을 위한 것임을 표시하지 아니한 행위) 피고 B는 동생 D가 자신의 대리인으로서 원고 A와 약정을 맺었다고 주장했지만, 법원은 D가 피고 B의 대리인이라고 할 수 없고, 설령 대리인이라고 하더라도 D가 피고 B의 대리인으로서 행위 한 것임을 원고 A가 알았거나 알 수 있었다고 인정할 증거가 없다고 보았습니다. 또한 D가 피고 B를 위한 대리행위임을 표시하지 않았으므로, D의 행위는 피고 B에게 효력을 미치지 않게 됩니다.
민법 제603조 (반환시기) 피고 B가 원고 A에게 1억 2천만 원을 대여하면서 변제기를 따로 정하지 않았지만, 피고 B가 수차례 반환을 요구했고 반소장을 통해 반환을 구했으므로 변제기가 도래한 것으로 인정되었습니다. 변제기 약정이 없는 소비대차의 경우, 대주가 상당한 기간을 정하여 반환을 최고하거나 소 제기를 통해 반환을 요구하면 채무자는 이를 반환할 의무가 발생합니다.
가족 간이라도 부동산 등 중요한 재산 관련 거래 시에는 반드시 본인의 명확한 동의와 서면 합의가 있어야 합니다. 특히 인감 도장이나 신분증 등은 타인에게 절대 맡기지 않도록 주의해야 합니다. 큰 금액의 돈거래 시에는 증여, 대여, 투자 등 그 성격을 명확히 하고 차용증 등 증거를 남기는 것이 좋습니다. 구두 약정이나 가족 간의 대화만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 대리인을 통해 의사표시를 할 경우, 대리권의 범위와 대리인의 권한을 명확히 하고 상대방에게 이를 명시적으로 알려야 합니다. 변제기 약정 없는 대여금의 경우, 채권자가 상당한 기간을 정해 변제를 최고하면 변제기가 도래한 것으로 볼 수 있습니다. 분쟁 발생 시 감정적으로 대응하기보다는 사실관계를 객관적으로 정리하고 법률 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.
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