세입자만 수십명이에요, 이대로는 재건축 못해요.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사임대차
원고는 2021년 4월 23일 소외인 F, G과 도시형생활주택에 대해 전세보증금 1억 1천만 원, 계약기간 2년의 임대차계약을 맺었습니다. 원고는 보증금을 지급하고 전입신고와 확정일자를 받았고 소외인들은 계약 일주일 후인 4월 30일 이 부동산의 소유권을 피고 E에게 넘겼습니다. 임대차계약은 한 번 묵시적으로 갱신된 후 원고가 2023년 5월 22일 피고에게 내용증명으로 계약 해지를 통보하여 종료되었습니다. 원고는 임대차보증금 1억 1천만 원의 반환을 요구했으나 피고가 이에 응하지 않아 소송을 제기했고 법원은 피고에게 원고에게 1억 1천만 원을 지급하라는 무변론 판결을 내렸습니다.
원고가 원래 건물주와 전세 계약을 맺고 보증금을 지급한 후 전입신고와 확정일자를 받았는데 계약 직후 건물주가 바뀌었습니다. 이후 임대차 계약이 갱신되었고 원고가 계약 해지를 통보하며 새로운 건물주에게 보증금 반환을 요구했지만 새로운 건물주가 이를 이행하지 않아 분쟁이 발생했습니다.
임대차 계약이 갱신되고 새로운 건물주에게 소유권이 넘어간 상황에서 계약 종료 시점에 새로운 건물주가 세입자에게 전세보증금을 반환해야 하는지 여부
법원은 피고가 원고에게 1억 1천만 원의 임대차보증금을 지급해야 하며 소송비용도 피고가 부담하라는 판결을 내렸습니다. 이 판결은 즉시 강제 집행할 수 있습니다.
원고는 전세보증금 1억 1천만 원을 돌려받게 되었으며 소송에 든 비용도 피고가 부담하게 되었습니다.
주택임대차보호법 제3조 제4항(대항력의 승계)은 임차주택의 양수인(새로운 소유자)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정합니다. 이는 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 경우 집주인이 바뀌어도 세입자가 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약의 내용을 그대로 주장할 수 있다는 의미입니다. 이 사건에서 피고 E가 임차주택의 소유권을 취득했으므로 이전 임대인 F, G의 임대차보증금 반환 의무를 승계하게 됩니다. 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신)에 따르면 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 세입자는 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며 이 경우 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 원고는 2023년 5월 22일 해지를 통보하여 계약이 적법하게 종료되었습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제1호, 제257조(무변론 판결)는 피고가 소장의 부본을 송달받고도 답변서를 제출하지 않는 등 일정한 조건 하에 변론 없이 판결을 내릴 수 있도록 하는 절차 규정입니다. 본 사건에서는 피고가 원고의 청구에 대해 아무런 이의를 제기하지 않았기 때문에 법원이 무변론으로 원고 승소 판결을 내린 것입니다.
임대차 계약 시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확보하는 중요한 절차입니다. 계약 기간 중 주택 소유자가 변경되더라도 세입자는 기존 임대차 계약의 내용을 새로운 소유자에게 주장할 수 있습니다. 새로운 소유자는 이전 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환 의무를 가지게 됩니다. 계약 만료 또는 해지를 통보할 때는 내용증명 우편과 같이 증거를 남길 수 있는 방식으로 하는 것이 좋습니다. 주택임대차보호법에 따르면 세입자는 계약 종료 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 또는 해지 통보를 해야 합니다. 만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차권등기명령 신청 또는 보증금 반환 청구 소송 등을 통해 보증금 회수를 시도할 수 있습니다.
