행정
원고 A는 2005년 형부 B에게 부동산 경매 대금의 절반인 1억 2,500만 원을 지급하고 해당 부동산 지분의 소유권 이전을 약정했습니다. 그러나 B은 자신의 단독 명의로 등기를 완료했고, A는 10년이 지난 2015년에야 B을 상대로 소유권이전등기 소송을 제기하여 2016년에 승소 판결을 받았습니다. A는 판결 확정 후 즉시 등기를 마쳤습니다. 이에 피고 남양주 시장은 A가 부동산실명법에서 정한 '반대급부 이행 완료일'(2005년 5월 24일)로부터 3년 이내에 등기를 신청하지 않은 '장기 미등기자'에 해당한다며 16,128,260원의 과징금을 부과했습니다. (이 금액은 50% 감경된 금액입니다.) A는 B의 등기 비협조와 가족 관계 파탄 우려 때문에 등기를 미룰 수밖에 없었으므로 '정당한 사유'가 있었다고 주장하며 과징금 부과 처분을 취소해달라고 소송을 제기했지만, 법원은 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2005년 5월 24일, 형부 B에게 1억 2천 5백만 원을 지급하고 부동산의 1/2 지분 소유권 이전을 약정했습니다. 그러나 B은 이 사건 부동산을 자신의 단독 명의로 등기했고, 원고 A는 10년 이상이 지난 2015년 11월 5일에야 B을 상대로 소유권이전등기 청구 소송을 제기하여 2016년 7월 1일 승소 판결을 받았습니다. 원고 A는 이 확정판결에 따라 2016년 10월 20일 비로소 해당 지분에 대한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 피고 남양주 시장은 원고 A가 2005년 대금 지급일로부터 3년 이내에 등기를 신청하지 않은 '장기 미등기자'에 해당한다며 부동산실명법 제10조 제1항에 따라 과징금 16,128,260원을 부과했습니다. 원고 A는 이 과징금 부과 처분에 불복하여 처분 취소 소송을 제기하기에 이르렀습니다.
원고 A가 부동산실명법상 '장기 미등기자'에 해당하는지 여부와 '반대급부의 이행이 사실상 완료된 날'의 해석이 주요 쟁점이었습니다. 등기 의무자가 협력하지 않아 소송을 통해 등기한 경우, 과징금 부과 기산일이 소송 판결 확정일로 변경될 수 있는지에 대한 판단도 중요했습니다. 또한 원고 A에게 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유'가 있었는지 여부(형부의 비협조, 가족 관계 파탄 우려 등)도 다뤄졌습니다.
법원은 원고 A가 2005년 5월 24일 약정대금 1억 2천 5백만 원을 모두 지급함으로써 자신의 반대급부 이행을 완료했으므로, 이 날로부터 3년 이내에 등기를 신청하지 않은 이상 부동산실명법상 장기 미등기자에 해당한다고 판단했습니다. 등기 의무자인 형부 B가 소유권이전등기 절차에 협력하지 않아 소송을 통해 등기했더라도, 이러한 사정은 과징금 부과 기산일을 판결 확정일로 변경할 사유가 될 수 없다고 보았습니다. 또한 가족 관계 파탄 우려나 투기, 탈세 목적이 없었다는 사정만으로는 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유'로 인정되지 않는다고 판시하며, 피고 남양주 시장의 과징금 부과 처분이 적법하다고 최종 결론 내렸습니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제10조 제1항: 이 법률은 부동산에 대한 소유권이전등기를 장기간 하지 않는 경우를 규제하여 투기나 탈세를 방지하고 부동산 거래의 투명성을 높이기 위한 것입니다. 해당 조항은 '계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우(예: 매매)', 등기권리자가 자신의 반대급부(매매대금 등)의 이행을 사실상 완료한 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않으면 '장기 미등기자'로 보아 과징금을 부과하도록 규정하고 있습니다.
법원은 여기서 '반대급부의 이행이 사실상 완료된 날'을 등기권리자가 자신의 상대방에 대한 매매대금 지급 의무를 사실상 전부 이행함으로써 언제라도 등기의무자에게 소유권이전등기 절차의 이행을 구할 수 있게 된 날로 해석합니다. 이 사건에 적용: 원고 A는 형부 B에게 1억 2천 5백만 원을 지급한 2005년 5월 24일에 자신의 반대급부 이행을 완료했으므로, 이 날이 과징금 부과 여부를 판단하는 3년 기산점이 됩니다. 등기의무자인 B가 등기 절차에 협력하지 않아 원고 A가 소송을 통해 등기를 마친 사정이 있더라도, 그러한 사정만으로 과징금 부과 기산일이 판결 확정일로 변경된다고 볼 수는 없습니다. 이처럼 매도인의 등기서류 교부를 반대급부로 해석할 경우 매도인의 의사 또는 매매 당사자의 공모에 의해 법의 취지에 반하는 결과가 발생할 수 있기 때문입니다.
'등기를 신청하지 못할 정당한 사유'의 범위: 부동산실명법 제10조 제1항 단서에는 '등기를 신청하지 못한 정당한 사유가 있는 경우'에는 과징금을 부과하지 않을 수 있다고 규정되어 있습니다. 법원은 이를 '장기 미등기자의 책임으로 돌릴 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 그에게 등기신청 의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 볼 만한 사정이 있는 경우'로 매우 엄격하게 해석합니다. 이 사건에 적용: 원고 A는 형부 B의 비협조, 가족 관계 파탄 우려, 투기나 탈세 목적이 없었다는 점 등을 '정당한 사유'로 주장했습니다. 그러나 법원은 B이 비협조적이었더라도 원고 A가 위 확인서 등을 근거로 일찍 소송을 제기하여 등기를 받을 수 있었던 점, 가족 관계 파탄 우려는 등기를 신청할 수 없는 법령상 또는 사실상의 장애로 보기 어려운 점, 투기·탈세 목적이 없었다는 사정은 과징금 감경 사유에 해당할 뿐 과징금 부과 자체를 면제해주는 '정당한 사유'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 또한 피고 남양주 시장이 이미 과징금을 50% 감경하여 부과했으므로, 재량권을 일탈·남용한 것으로 볼 수도 없다고 판시했습니다.
부동산 매매 계약 등으로 대금 지급을 완료했다면, 등기 이전에 필요한 서류를 즉시 받지 못하더라도 신속하게 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 매도인(등기 의무자)이 등기 절차에 비협조적일 경우, 단순히 기다리거나 구두 요청에 그치지 말고 내용증명 발송이나 소송 제기 등 법적 절차를 지체 없이 진행해야 합니다. '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'에 따르면, 매매 대금과 같은 '반대급부의 이행이 사실상 완료된 날'로부터 3년 이내에 소유권이전등기를 하지 않으면 '장기 미등기자'로 간주되어 부동산 평가액의 100분의 30 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 가족 관계를 고려하여 등기를 미루는 것이나 투기 또는 탈세 목적이 없었다는 사정만으로는 법이 정한 '등기를 신청하지 못할 정당한 사유'로 인정받기 어렵다는 점을 유의해야 합니다. 과징금 감경 사유(예: 투기나 탈세 목적 없음)는 과징금 액수를 줄여줄 수 있지만, 과징금 부과 자체를 면제해주는 '정당한 사유'와는 별개로 판단됩니다.
