계속 이러시면 더 이상 더 이상 공사 못합니다.
부동산법 설명서 - 정비사업 편
김용우 변호사건축/재개발
원고인 건설업체가 피고 개인 및 피고 회사로부터 두 건의 공사를 하수급받아 수행했으나, 공사대금 중 일부를 지급받지 못하자 소송을 제기한 사건입니다. 피고들은 공사 미완성, 추가 변제, 토지로의 대물변제, 공사 하자를 주장했으나, 법원은 피고들의 주장을 대부분 받아들이지 않았고, 다만 피고들이 추가로 5천만 원을 변제한 사실만을 인정하여 원고의 청구액 중 일부를 인용했습니다. 특히, 피고들이 대물변제로 약정했던 토지의 소유권 이전이 사실상 불가능해지자 원고가 계약 해제를 주장한 부분도 인정되었습니다.
원고 H 주식회사는 2020년 8월 31일 피고 A으로부터 공사금액 6천만 원 상당의 '캠프파이어 보강공사 중 토공 및 가시설공사'를 하수급받아 진행했고, A로부터 2백만 원만 지급받은 상태였습니다. 이어서 2020년 11월 2일에는 피고 A이 대표로 있는 주식회사 B로부터 공사금액 4억 2천8백만 원 상당의 '부지조성공사'를 하수급받아 진행했으며, 이때 A는 주식회사 B의 연대보증인이었습니다. 원고는 두 공사를 모두 완료했거나 상당 부분 진행했다고 주장하며 미지급 공사대금을 청구했습니다. 그러나 피고들은 첫 번째 공사(캠프파이어)에 대해 안전망 미설치 및 서류 미제출을 이유로, 두 번째 공사(부지조성)에 대해서는 기성고가 70% 정도에 불과하며 하자가 있다고 주장했습니다. 또한, 두 번째 공사대금 중 원고가 자인한 2억 5천2백만 원 외에 5천만 원을 추가로 지급했다고 주장했으며, 1억 3천8백여만 원 상당의 토지를 매각하여 대물변제했다고 주장하기도 했습니다. 이처럼 원고는 미지급 공사대금을, 피고들은 공사 미완성, 추가 변제, 대물변제, 하자를 이유로 대금 지급을 거부하면서 분쟁이 발생했습니다.
하수급받은 두 건의 공사대금 미지급 여부 및 그 정확한 금액 산정입니다. 또한, 피고들이 주장하는 공사 미완성, 추가 변제, 토지로의 대물변제, 공사 하자가 공사대금 지급 의무를 감액하거나 면제하는 사유가 되는지 여부입니다. 특히, 피고들이 대물변제로 약속했던 토지의 소유권 이전이 가능한지, 그리고 대물변제 계약의 유효성 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 A에게 206,838,080원, 피고 주식회사 B는 피고 A과 연대하여 그 중 148,838,080원을 원고 H 주식회사에 지급하라고 판결했습니다. 이 금액에는 지연손해금이 포함되며, 2024년 2월 15일부터 2025년 9월 23일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율이 적용됩니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 20%, 피고들이 80%를 부담합니다.
법원은 원고 H 주식회사가 수행한 두 건의 공사에 대한 미지급 공사대금을 인정했습니다. 첫 번째 공사에 대해서는 피고 A의 미지급금 58,000,000원을, 두 번째 공사에 대해서는 감정 결과를 토대로 한 기성고 비율(95.76%)과 피고들이 추가로 50,000,000원을 변제한 사실을 인정하여 148,838,080원을 미지급금으로 판단했습니다. 피고들의 공사 미완성, 하자 주장은 받아들이지 않았습니다. 특히 피고들이 공사대금 대신 토지로 대물변제하려 했던 약정은 피고들의 귀책사유로 인해 토지 소유권 이전이 불가능해져 원고가 계약을 해제한 것이 타당하다고 보았습니다. 이에 따라 피고들은 미지급 공사대금과 이에 대한 지연손해금을 원고에게 지급할 의무가 있습니다.
민법 제664조 (도급의 의의): 도급은 당사자 일방(수급인)이 어떤 일을 완성할 것을 약정하고 상대방(도급인)이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생깁니다. 이 사건에서 원고는 수급인으로서 공사를 완성했으므로 피고들에게 보수 지급을 청구할 권리가 있습니다. 민법 제428조 (보증채무의 내용): 보증인은 주채무자가 채무를 이행하지 아니하는 경우에 그 이행을 책임지는 채무를 부담합니다. 이 사건에서 피고 A은 주식회사 B의 부지조성공사 채무에 대해 연대보증을 했으므로, 주식회사 B가 공사대금을 지급하지 못할 경우 연대하여 책임질 의무가 있습니다. 민법 제466조 (대물변제): 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무이행에 갈음하여 다른 급여를 한 때에는 변제와 같은 효력이 있습니다. 그러나 이 사건의 경우 피고들이 토지로 대물변제를 약정했으나, 해당 토지에 소유권 이전이 불가능한 상태(타인 소유, 복잡한 권리관계, 경매 진행 등)였으므로 대물변제로서의 효력을 인정하기 어렵습니다. 민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 피고들이 대물변제로 제공하기로 한 토지의 소유권 이전 의무를 이행할 수 없게 되자, 원고는 이행불능을 이유로 대물변제 계약을 해제할 수 있었습니다. 상법 제54조 (상사채무의 이율): 상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6%입니다. 이 사건 공사대금 채무는 상행위로 발생한 것이므로, 원고가 소송을 제기하여 판결이 확정되기 전까지는 상법상 연 6%의 지연손해금 이율이 적용됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 연 12%로 합니다. 다만, 채무자가 그 이행의무의 존재를 다투는 것이 타당하다고 인정될 때에는 그 다툼이 상당하다고 인정되는 범위에서 연 6%를 적용할 수 있습니다. 이 사건에서는 판결 선고일까지 피고들의 다툼이 타당하다고 보아 연 6%를 적용하고, 그 다음날부터는 연 12%를 적용했습니다.
공사 계약 시 공사 범위, 금액, 공정률에 따른 대금 지급 방식, 하자 발생 시 처리 방안 등을 계약서에 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 구두 약정보다는 서면 약정이 중요합니다. 대금을 지급할 때는 현금 지급 시 반드시 현금확인증이나 영수증을 주고받고, 계좌이체 등 명확한 기록이 남는 방식을 사용하는 것이 좋습니다. 특히 공사대금을 토지 등으로 대물변제할 경우, 해당 토지의 소유권, 권리관계(가등기, 근저당, 경매 등)를 등기부등본 등을 통해 꼼꼼히 확인하고, 소유권 이전이 확실하게 이루어질 수 있는지 사전에 확인해야 합니다. 이행불능 상황에 대비한 계약 해제 조건 등도 명시하는 것이 유리합니다. 공사 현장의 진행 상황, 자재 투입, 작업 내용, 발생한 문제점 등을 사진, 영상, 작업일지 등으로 상세하게 기록해 두면 추후 공사 미완성이나 하자 주장 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다. 공사대금 분쟁에서 기성고(완성된 부분의 비율)나 하자의 정도가 쟁점이 될 경우, 전문 감정인의 감정 결과가 법원 판단에 큰 영향을 미치므로, 객관적인 감정을 적극적으로 활용하는 것을 고려해야 합니다. 상사 채무는 상법상 연 6%의 이율이 적용되지만, 소송 제기 후 판결 선고일까지는 지연손해금 이율에 대한 법원의 판단(타당성 인정 여부)에 따라, 그 이후부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있음을 인지하고 대응해야 합니다.
