행정
한 복합쇼핑몰의 구분소유자가 관리인으로 선임된 사람의 직무집행을 정지해달라는 가처분을 신청한 사건입니다. 법원은 관리인 선임 과정에서 집합건물법상 의결정족수를 충족하지 못했다는 주장을 받아들여 해당 관리인의 직무집행을 본안 판결 확정 시까지 정지하라는 결정을 내렸습니다.
F 복합쇼핑몰은 2021년 3월 28일 관리단집회를 개최하여 채무자 D를 관리인으로 선임했습니다. 그러나 채권자 A는 이 관리인 선임 결의가 여러 절차적 하자를 가지고 있다고 주장하며 가처분을 신청했습니다. 특히 관리인 선임 당시에는 관리인이 없는 상태였음에도 적법한 소집 절차를 거치지 않았고, 회의 목적 사항에 대한 적법한 소집 통지도 없었다고 주장했습니다. 가장 중요한 쟁점은 구분소유자 J와 K, 그리고 미분양 호실을 소유한 시행사 주식회사 L이 관리단집회에 참석하지 않아 이들의 전유부분 면적 합계인 26,789.22m²가 전체 전유부분 면적 53,212.23m²의 절반을 넘었으므로, 집합건물법상 의결정족수(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)를 충족하지 못해 관리인 선임 결의가 무효라는 주장이었습니다.
집합건물 관리인 선임 시 관리단집회의 의결정족수 요건(구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수)을 충족하지 못했을 경우 해당 관리인 선임 결의가 무효인지 여부, 그리고 이로 인해 관리인의 직무집행을 정지시킬 보전의 필요성이 인정되는지 여부가 핵심 쟁점입니다.
법원은 채무자 D가 F 관리단의 관리인으로서의 직무를 본안 판결 확정 시까지 집행해서는 안 된다고 결정하고 소송비용은 채무자가 부담하도록 명했습니다.
법원은 관리인 선임 결의 당시 의결권을 가진 다수의 구분소유자들이 집회에 불참하여 의결정족수가 미달된 점을 인정했습니다. 이에 따라 관리인 선임 결의의 중대한 하자를 인정하고, 관리인의 직무 계속으로 인해 발생할 수 있는 분쟁 격화 및 재산상 손해 우려를 감안하여 직무집행정지 가처분 신청을 인용했습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제33조 제4항 (관리인이 없는 경우의 관리단집회 소집): "관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있다." 이 조항은 관리인 부재 시 관리 공백을 막기 위해 구분소유자들이 집회를 소집할 수 있는 요건을 정하고 있습니다. 이 사건에서는 채권자가 이 절차가 지켜지지 않았다고 주장했으나, 법원은 의결정족수 미달만으로도 피보전권리를 인정했습니다. 집합건물법 제34조 제1항 (관리단집회의 소집 통지): "관리단집회를 소집하려면 집회일 1주일 전에 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 한다." 이 조항은 구분소유자들이 집회 안건을 미리 알고 참석 여부를 결정하고 의견을 준비할 수 있도록 하는 절차적 권리를 보장합니다. 채권자는 이 통지가 적법하게 이루어지지 않았다고 주장했습니다. 집합건물법 제38조 제1항 (관리단집회의 의결): "관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다." 이 조항은 관리단집회 결의의 가장 기본적인 의결정족수를 규정합니다. '의결권'은 특별한 규약이 없는 한 각 구분소유자가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다. 이 사건에서 법원은 구분소유자 J, K, 시행사의 전유부분 면적 합계가 전체 전유부분 면적의 절반 이상임에도 불구하고 이들이 집회에 참석하지 않아 의결권의 과반수가 미달되었음을 확인하여, 이 조항에 따라 관리인 선임 결의가 무효임을 판단하는 핵심 근거로 삼았습니다. 즉, 면적이 큰 구분소유자들이 참석하지 않으면 과반수 의결권을 충족하기 어려워 결의가 무효가 될 수 있다는 법리가 적용되었습니다.
집합건물의 관리단집회는 공동 주거 공간의 원활한 운영을 위해 매우 중요합니다. 적법한 소집 절차 준수: 관리인이 없는 상황에서 관리단집회를 소집할 경우, 집합건물법 제33조 제4항에 따라 구분소유자 5분의 1 이상이 소집해야 합니다. 이 절차를 지키지 않으면 결의의 효력에 문제가 생길 수 있습니다. 충분한 사전 통지: 집회일 1주일 전에 회의 목적 사항을 구체적으로 명시하여 각 구분소유자에게 통지해야 합니다(집합건물법 제34조 제1항). 이는 구분소유자들이 안건을 충분히 숙지하고 참석 여부를 결정할 권리를 보장하기 위함입니다. 의결정족수 확보: 관리단집회의 모든 결의는 원칙적으로 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 이루어져야 합니다(집합건물법 제38조 제1항). 여기서 '의결권'은 전유부분의 면적 비율에 따라 주어지므로, 면적이 큰 구분소유자들의 참여 여부가 매우 중요합니다. 이 요건을 충족하지 못하면 결의 자체가 무효가 될 수 있습니다. 결의의 중대 하자: 소집 절차, 통지 방법, 의결정족수 미달 등 중대한 하자가 있는 관리단집회 결의는 무효가 될 수 있으며, 이 경우 해당 결의에 따른 관리인의 직무 집행을 정지하는 가처분 신청이 인용될 수 있습니다. 분쟁 예방 노력: 관리단집회 과정에서 절차적 정당성을 확보하는 것이 향후 분쟁을 예방하고 건물의 원활한 관리를 위해 필수적입니다.
