임대차
임차인 A는 임대인 B와 임대차 계약을 체결하고 거주하다가 계약이 묵시적으로 갱신되었습니다. 임차인 A는 계약 해지 통보를 한 뒤 임대차보증금 35,000,000원을 돌려받지 못하자 임차권등기명령을 신청하고 소송을 제기했습니다. 법원은 임대차 계약이 적법하게 해지되었으므로 임대인 B는 임차인 A에게 임대차보증금 35,000,000원을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 임차인 A가 임대차 목적물을 임대인 B에게 인도했음을 증명하지 못했으므로, 임차인 A가 청구한 보증금 반환 지연으로 인한 지연손해금은 기각되었습니다.
2017년 9월 12일, 임차인 A는 임대인 B와 임대차보증금 35,000,000원에 부동산 임대차 계약을 체결했습니다. 임대차 계약은 2019년 10월 17일 기간이 만료된 이후에도 묵시적으로 갱신되어 이어졌습니다. 2021년 4월 12일, 임차인 A는 임대인 B에게 임대차 계약 해지 및 임대차보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈고, 이는 임대인 B에게 도달했습니다. 그럼에도 임대인 B가 보증금을 반환하지 않자, 임차인 A는 2021년 5월 21일 임차권등기명령을 받았으며, 이후 임대인 B를 상대로 임대차보증금 및 지연손해금의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다.
묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 해지 통보 효력 발생 시점과 그에 따른 임대차보증금 반환 의무 발생 여부, 그리고 임차인이 임대차 목적물을 인도하지 않은 경우에도 임대인이 보증금 반환 지연에 대한 지연손해금을 지급해야 하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 임대인 B가 임차인 A에게 임대차보증금 35,000,000원을 지급하라고 판결했습니다. 그러나 임차인 A가 청구한 지연손해금에 대해서는 임대차 목적물 인도를 증명할 증거가 없다는 이유로 기각했습니다. 소송 비용은 임대인 B가 부담합니다.
법원은 묵시적으로 갱신된 임대차 계약이 임차인의 해지 통보 후 3개월이 지나 적법하게 종료되었음을 인정하여 임대인에게 임대차보증금 35,000,000원을 반환하도록 판결했습니다. 하지만 임차인이 임대차 목적물을 임대인에게 인도했음을 증명하지 못했기 때문에, 보증금 반환 지연에 따른 지연손해금 청구는 받아들여지지 않았습니다.
주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따르면, 묵시적으로 갱신된 임대차 계약의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 사건에서 임차인 A가 임대인 B에게 계약 해지를 통보한 2021년 4월 12일로부터 3개월이 지난 2021년 7월 12일에 임대차 계약이 적법하게 종료되었으므로, 임대인 B는 임차인 A에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 또한, 임대차보증금 반환 의무와 임대차 목적물 인도의무는 동시이행 관계에 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 동시이행의 항변권을 가진 채무자는 상대방이 먼저 자기의 채무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 않는 한 이행지체에 빠지지 않으므로, 임차인이 지연손해금을 청구하려면 임대인에게 임대차 목적물을 인도했음을 입증해야 합니다. 이 사건에서 원고 A는 임대차 목적물 인도를 증명하지 못하여 지연손해금을 받지 못했습니다.
묵시적으로 갱신된 임대차 계약을 해지하려는 임차인은 임대인에게 해지 통보를 한 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하며, 이때 임대인은 임대차보증금을 반환할 의무가 생깁니다. 임대차보증금 반환 의무와 임대차 목적물 인도의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 관계입니다. 따라서 임차인이 보증금 반환 지연으로 인한 지연손해금을 청구하려면, 임대인에게 임차 목적물을 인도했음을 명확히 증명해야 합니다. 단순히 이사했다는 사실만으로는 인도를 증명했다고 보기 어려울 수 있으므로, 임대인에게 열쇠를 반환하거나 부동산을 비웠다는 객관적인 증거를 남기는 것이 중요합니다.
