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부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사임대차
임대인이 사망한 후 상속인들이 연체된 건물 임대료를 청구한 사건입니다. 임차인과 임차 법인이 임대료를 연체하자 임대인이 계약 해지를 통보하고 건물을 인도받았습니다. 상속인들은 임차인 개인과 법인, 그리고 관련 대리인 및 다른 법인에게 연체 임대료 지급을 청구했으나, 법원은 임차인 개인과 최초의 임차 법인에게만 연대하여 임대료를 지급하라는 판결을 내렸습니다.
망인(임대인)은 2018년 5월과 7월 두 차례에 걸쳐 피고 F(개인 임차인)에게 상가 건물의 일부를 임대하는 계약을 체결했습니다. 피고 F은 이 건물에서 제과제빵점을 운영하다가 2019년 2월 피고 주식회사 E를 설립하여 사업을 계속했습니다.
2019년 9월 30일까지 피고 F이 1억 2천만 원의 임대료를 연체하자 망인은 2019년 10월 1일 피고 F 및 피고 주식회사 E와 연체 임대료에 대한 합의를 했습니다. 그러나 합의 이후에도 임대료 연체는 계속되었고, 망인은 임대차 계약 해지 및 건물 인도를 구하는 소송을 제기하여 승소 판결을 확정받았습니다.
망인이 2020년 4월 사망하자, 상속인들인 원고 A, B, C, D은 피고 F, 피고 주식회사 E, 피고 G, 피고 주식회사 H를 상대로 연체된 임대료의 지급을 청구하는 이 사건 소송을 제기했습니다.
임대차 계약의 실질적인 당사자가 누구인지 판단하고, 임차인의 지위가 법인으로 전환된 경우 기존 채무의 승계 여부 및 새로운 법인에 대한 책임 인정 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 F(개인 임차인)과 피고 주식회사 E(법인 임차인)가 연대하여 원고들에게 연체된 임대료 127,352,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
구체적으로 원고 A에게 42,450,667원, 원고 B, C, D에게 각 28,300,444원 및 이 돈에 대해 2021년 7월 2일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 금액을 지급하라고 명령했습니다.
반면, 피고 G(대리인)과 피고 주식회사 H(다른 법인)에 대한 원고들의 청구는 기각되었습니다.
피고 F은 임대차 계약의 임차인으로서 연체된 임대료를 지급할 의무가 있으며, 피고 주식회사 E는 이 사건 합의를 통해 피고 F의 임차인 지위와 채무를 병존적으로 인수했으므로 피고 F과 연대하여 임대료를 지급해야 한다고 보았습니다.
피고 F과 E가 임대료 채무를 면제받았다는 주장은 이를 인정할 증거가 없다고 판단하여 받아들이지 않았습니다.
피고 G에 대해서는 원고들이 주장하는 사정만으로는 임대료 지급 의무가 있다고 인정하기에 부족하다고 판단했습니다.
피고 주식회사 H에 대해서는 피고 주식회사 E의 채무면탈을 목적으로 설립된 회사라고 인정할 증거가 부족하다고 보아 법인격 부인 주장을 받아들이지 않았습니다.
이 사건은 임대차 계약의 법적 효력, 채무의 병존적 인수, 상속으로 인한 채권·채무 승계, 그리고 회사법상 법인격 부인 법리에 대한 중요한 판례입니다.
임대차 계약 및 차임 지급 의무 (민법 제618조, 제633조): 임대차 계약에 따라 임차인은 임대인에게 매월 약정한 차임(임대료)을 지급할 의무가 있습니다. 본 사건에서 피고 F은 임차인으로서 이 의무를 이행하지 않아 연체 차임이 발생했습니다.
채무의 병존적 인수: 채무의 병존적 인수는 기존 채무자의 채무를 그대로 유지하면서 새로운 사람이 같은 채무를 추가로 부담하게 되는 것을 의미합니다. 피고 주식회사 E는 이 사건 합의를 통해 피고 F의 임대차 계약상 임차인 지위와 채무를 병존적으로 인수했으므로, 피고 F과 함께 연대하여 임대료 지급 의무를 부담하게 되었습니다.
상속에 의한 채권·채무 승계 (민법 제1000조, 제1005조): 망인이 사망하면 그의 재산상 권리(채권)와 의무(채무)는 상속인들에게 각 상속분에 따라 포괄적으로 승계됩니다. 따라서 망인의 배우자와 자녀들인 원고들은 연체 임대료 채권을 상속받아 피고들에게 그 지급을 청구할 수 있습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법상 지연손해금: 금전채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 약정된 이자율이 없거나 법정 이자율보다 높은 이자율을 약정한 경우에도 소송이 제기되어 판결이 확정될 때까지는 연 5% 또는 12%(일정 요건 충족 시)의 지연손해금을 지급해야 합니다. 이 사건에서는 연 12%의 지연손해금률이 적용되었습니다.
법인격 부인의 법리 (회사제도 남용): 회사가 채무를 면탈할 목적으로 기존 회사와 실질적으로 동일한 신설회사를 설립한 경우, 신설회사는 기존 회사의 채무를 면탈하기 위한 회사제도 남용에 해당하며, 기존 회사의 채권자는 두 회사 중 어느 쪽에 대해서도 채무 이행을 청구할 수 있습니다. 이는 기존 회사와 신설회사가 별개의 법인격을 가지고 있다는 주장을 신의성실의 원칙에 반한다고 보아 허용하지 않는 법리입니다. 법원은 기존회사의 경영상태, 자산 유용 여부, 설립 시점 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 본 사건에서는 피고 주식회사 H가 피고 주식회사 E의 채무면탈을 위해 설립되었다는 증거가 부족하다고 판단되어 이 주장은 받아들여지지 않았습니다.
임대차 계약을 체결할 때는 임차인의 명의가 개인인지 법인인지 명확히 확인하고, 사업자 등록과 실제 운영 주체를 일치시키는 것이 중요합니다.
임대차 계약의 당사자가 변경되거나 사업 주체가 법인으로 전환될 경우, 기존 계약의 권리 및 의무 승계에 대한 내용을 서면으로 명확히 합의해야 합니다. 이때 기존 임차인의 채무를 새로운 임차인이나 법인이 어떻게 부담할 것인지 명확히 정해두는 것이 분쟁을 예방할 수 있습니다.
연체된 임대료에 대해 채무 면제를 주장하려면, 이를 입증할 수 있는 객관적인 증거(서면 합의, 녹취록 등)를 확보해야 합니다. 단순히 '말로는 없었던 것으로 하자'는 식의 구두 합의는 법적 효력을 인정받기 어렵습니다.
회사를 설립하거나 사업을 이전하는 경우, 기존 회사의 채무를 면탈할 목적으로 새로운 회사를 설립했다는 의혹을 받지 않도록 유의해야 합니다. 자산 유용 여부, 정당한 대가 지급 여부 등이 법인격 부인 판단의 중요한 기준이 됩니다.
