임대차
원고는 피고 B 주식회사와 이천시 소재 아파트에 대해 임대차 및 매매 계약을 체결했습니다. 하지만 해당 아파트는 이미 피고 C 주식회사에게 신탁되어 있었고, 피고 D 주식회사는 1순위 우선수익자였습니다. 피고 B 주식회사는 원고에게 소유권이전등기 절차를 이행하지 못했고, 이에 원고는 계약 해지 및 해제를 통보하며 임대차 보증금 4,000만 원과 매매 계약금 650만 원의 반환을 청구했습니다. 법원은 피고 B 주식회사에 대해서는 임대차 보증금과 매매 계약금을 포함한 4,650만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했으나, 피고 C 주식회사와 피고 D 주식회사에 대한 청구는 피고 B에게 계약 체결 권한을 위임하거나 불법행위에 동의했다고 볼 증거가 부족하다는 이유로 기각했습니다.
이 사건 아파트는 피고 B 주식회사 명의로 소유권보존등기가 되어 있었으나, 이후 주식회사 H를 거쳐 다시 피고 B 주식회사 앞으로 소유권이 이전된 후, 같은 날 피고 C 주식회사 앞으로 신탁계약을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 피고 D 주식회사는 이 신탁계약의 1순위 및 4순위 우선수익자로 등기된 신탁원부상 특약사항에는 '신탁부동산의 매수인은 1순위 우선수익자가 지정하는 자로 하고, 신탁기간 중 위탁자 명의의 임대차계약은 없는 것으로 하며, 신탁부동산 처분가액이 9,000만 원 미만인 경우 피고 C 주식회사는 피고 D의 동의를 득한 후 소유권을 이전하여야 한다'는 내용이 기재되어 있었습니다. 원고는 2012년 2월 18일 피고 B 주식회사와 이 아파트에 대해 임대차보증금 4,000만 원, 임대차기간 2년으로 임대차계약을 체결했고 보증금을 지급했습니다. 계약서에는 '본 계약은 피고 B 주식회사에서 피고 C 주식회사를 수탁자로 신탁한 재산임. 피고 B 주식회사의 대표이사 I이 임대차 관리의 모든 책임을 진다'는 특약사항이 있었습니다. 이후 원고는 2012년 11월 29일 피고 B 주식회사의 대표이사인 I과 6,500만 원에 이 아파트를 매수하는 매매계약을 체결하고 계약금 650만 원을 지급했습니다. 매매계약서상 '매도인'란에는 피고 C 주식회사의 기명이 있었으나, 피고 C 주식회사는 피고 B 주식회사나 I에게 이 명의 사용에 대해 승낙하거나 추인한 적이 없었고, 원고는 당시 피고 B 주식회사나 I이 피고 C 주식회사를 대리할 권한이 있는지 확인하지 않았습니다. 피고 B 주식회사가 소유권이전등기 절차를 이행하지 않자, 원고는 임대차 및 매매 계약의 해지 및 해제를 통보하고 임차보증금과 매매 계약금의 반환을 청구하기 위해 이 소송을 제기했습니다. 피고 C 주식회사와 피고 D 주식회사는 피고 B 주식회사에게 계약 체결 권한이 없었다며 원고의 청구를 부인했습니다. 원고는 소송 제기 시까지 이 아파트에서 계속 거주하고 있었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 신탁된 부동산에 대해 위탁자가 체결한 임대차 및 매매 계약의 유효성 여부. 둘째, 위탁자가 적법한 대리권 없이 체결한 계약에 대해 수탁자와 우선수익자가 공동 책임을 지는지 여부. 셋째, 임대차 보증금 반환 시 임차인의 목적물 인도 의무 이행 여부가 지연손해금 발생에 미치는 영향.
법원은 피고 B 주식회사와 원고 사이의 임대차 계약 및 매매 계약이 피고 B 주식회사의 불이행으로 인해 적법하게 해지 및 해제되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B 주식회사는 원상회복 의무로서 원고에게 임차보증금과 매매 계약금의 합계 4,650만 원을 반환해야 할 책임이 있습니다. 그러나 피고 C 주식회사와 피고 D 주식회사에 대해서는 피고 B 주식회사에게 계약 체결 권한을 위임했거나 불법행위에 대해 명시적 또는 묵시적으로 동의했다고 인정할 증거가 부족하다고 보아 책임을 인정하지 않았습니다. 특히 임차보증금에 대한 지연손해금의 경우, 원고가 임차목적물인 아파트를 인도했거나 인도의 이행제공을 했다는 증거가 없으므로 해당 지연손해금 청구는 기각되었습니다.
이 사건은 계약의 유효성과 책임 소재를 판단하는 데 여러 법리가 적용되었습니다.
