압류/처분/집행
공인중개사 A는 주식회사 B의 의뢰를 받아 주식회사 C로부터 시흥시 D 공장용지 및 공장을 매매대금 340억 원에 매수하는 계약을 중개하였습니다. 매매계약서에는 중개보수를 매매대금의 0.9%인 3억 6백만 원(부가가치세 포함 3억 3천6백6십만 원)으로 명시되어 있었습니다. B회사는 매매계약에 따라 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기를 마쳤으나, 중개보수를 지급하지 않았습니다. 이에 공인중개사 A는 B회사를 상대로 약정된 중개보수금 3억 3천6백6십만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하는 소송을 제기하였습니다. B회사는 중개보수금을 1억 7천만 원으로 구두 합의했으며, 이를 화장품 판매 사업 관련 계약(경개계약)으로 대체하여 채무가 소멸했다고 주장했습니다. 또한 중개보수가 공동중개인들의 총액이라는 주장과, 매도인의 매매 대상물 이행 불이행(호이스트, 컴프레셔)에 대한 중개사의 중개상 과실 책임을 주장했습니다. 법원은 B회사의 모든 주장을 증거 부족 등을 이유로 받아들이지 않고, A 공인중개사의 청구를 전부 인용하여 B회사가 A 공인중개사에게 약정된 중개보수금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
공인중개사 A가 피고 B회사의 의뢰를 받아 부동산 매매계약을 성공적으로 중개하였음에도 불구하고, B회사가 매매대금을 모두 지급하고 소유권이전등기까지 마친 후 약정된 중개보수를 지급하지 않아 발생한 분쟁입니다. B회사는 중개보수 지급을 피하기 위해 여러 주장을 펼쳤으나, 법원은 이를 모두 인정하지 않았습니다.
피고가 원고에게 약정된 중개보수금을 지급할 의무가 있는지, 구두 합의나 경개계약으로 기존 중개보수 채무가 소멸되었는지 여부, 중개보수액이 공동중개사 전체의 총액인지 여부, 그리고 매도인의 계약 이행 불이행에 대한 중개사의 손해배상 책임이 인정되는지 여부가 쟁점이었습니다.
법원은 피고 주식회사 B는 원고 A에게 중개보수금 3억 3천6백6십만 원과 이에 대한 2024년 5월 1일부터 2024년 8월 9일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하도록 했으며, 판결은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.
재판부는 매매계약서에 명확히 기재된 중개보수금 약정을 유효하다고 보았습니다. 피고가 주장한 구두 합의나 중개보수 채무를 소멸시키는 경개계약은 객관적인 증거가 부족하여 인정되지 않았습니다. 또한, 공동중개의 경우 매도인과 매수인이 각자 의뢰한 공인중개사에게 중개보수를 지급하는 것이 원칙이며, 이 사건 매매계약서에도 그렇게 명시되어 있으므로, 피고의 공동중개 총액 주장은 배척되었습니다. 마지막으로, 매도인의 매매 대상물 이행 불이행(호이스트, 컴프레셔)은 매매계약 이행에 관한 문제이지 중개사의 중개행위 자체의 하자가 아니므로, 중개인에게 손해배상 책임을 물을 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 전부 인용하였습니다.
이 사건은 주로 민법의 계약 관련 규정과 공인중개사법의 중개보수 규정, 그리고 소송촉진 등에 관한 특례법의 지연손해금 규정이 적용되었습니다. 구체적으로는, 경개(更改)란 기존 채무를 소멸시키고 새로운 채무를 발생시키는 계약으로 민법 제449조에 규정되어 있으나, 경개가 성립하기 위해서는 당사자 사이에 명확한 합의가 있었음이 입증되어야 합니다. 또한, 부동산 중개보수는 공인중개사법에 따라 법정 요율 범위 내에서 중개의뢰인과 중개사 간의 약정에 따르게 됩니다. 매매계약서에 명시된 중개보수 약정은 당사자 간의 합의로 유효하게 인정됩니다. 이 사건에서 법원은 채무불이행으로 인한 지연손해금에 대해 민법상 법정이율(연 5%)과 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 지연손해금률(소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%)을 적용했습니다. 중개사의 책임 범위와 관련하여, 중개사는 중개대상물의 확인 및 설명 의무를 다하고 중개행위에 과실이 없어야 하며, 매매계약의 내용 이행에 관한 문제는 직접적인 중개 과실로 보지 않는 것이 일반적인 법리입니다.
부동산 중개보수 약정은 반드시 서면으로 명확히 남겨야 합니다. 특히 중요한 내용은 계약서에 구체적으로 명시해야 나중에 분쟁이 발생했을 때 유리하게 작용할 수 있습니다. 만약 구두 합의나 경개계약을 통해 기존 채무를 변경하거나 소멸시키려 한다면, 그 내용과 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 명확한 증거(녹취록, 문자 메시지, 별도 합의서 등)를 확보해야 합니다. 공동중개 상황에서는 매도인과 매수인이 각각의 중개인에게 중개보수를 지급하는 것이 일반적인 관행이므로, 중개보수 지급 주체와 범위에 대해 정확히 확인해야 합니다. 중개사의 책임은 중개행위 자체의 하자에 한정되며, 매도인의 계약 불이행으로 인한 손해는 원칙적으로 매도인에게 청구해야 할 문제입니다. 중개사는 매도인의 계약 이행 여부에 대한 책임을 지지 않는다는 점을 유념해야 합니다.
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