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임대차
주식회사 A는 상가 두 호실(R109호, R110호)을 임차하여 편의점을 운영했으나, 주변 상권 침체와 코로나19로 인한 경영 악화를 겪었습니다. 이로 인해 임대인인 E와 F에게 임대료 감액을 수차례 요청했고, 임대인들은 두 차례에 걸쳐 렌트프리 기간을 제공하고 월세를 감액해 주었습니다. 그러나 주식회사 A가 재차 임대료 지급을 보류하자 임대인들은 미지급 차임의 지급을 요구했고, 결국 임대차계약 종료 후 임대보증금 반환 및 미지급 차임 정산을 두고 분쟁이 발생했습니다. 법원은 조정 결정을 통해 주식회사 A가 피고 E에게 400만 원을 지급하고, 그 외 임대차 계약과 관련해서는 상호 채권채무관계가 없음을 확인하며 양측의 본소 및 반소 청구 중 일부를 포기하도록 하여 분쟁을 종결했습니다.
주식회사 A는 2019년 5월 17일, 피고 E로부터 R109호(보증금 6천만 원, 월세 5백만 원)를, 피고 F으로부터 R110호(보증금 4천만 원, 월세 3백만 원)를 임차하여 편의점을 운영했습니다. 계약 당시 해당 상가는 대규모 개발로 인해 안정적인 매출이 예상되어 고액의 임대료를 지불했습니다. 그러나 임차인 측은 계약 당시 예측하지 못했던 주변 상권의 심각한 침체로 매출이 현저히 저조하여 가맹점주가 계약을 해지했고, 이후 코로나19 확산까지 겹쳐 새로운 가맹점주를 찾을 수 없는 상황에 놓여 매월 800만 원에 달하는 월세만 부담하게 되었다고 주장했습니다. 2019년 11월 기준으로 상가 공실률이 55%에 달하는 등 상황이 악화되자, 주식회사 A는 여러 차례 임대료 인하를 요청했습니다. 이에 임대인들은 2019년 10월부터 2020년 1월까지 월 200만 원씩 총 800만 원을 감액해 주었고, 2020년 5월부터 2020년 9월까지 추가로 월 200만 원씩 총 1,000만 원을 감액해 주는 등 총 1,800만 원의 임대료를 감액해 주었습니다. 특히 2차 감액 합의 시에는 임차인이 '계약 종료 시까지 월세 지급을 중단하지 않는다'는 특약을 약정했습니다. 하지만 주식회사 A는 2020년 9월 이후 다시 임대료 지급을 보류하겠다는 내용증명을 보내고 차임을 지급하지 않았습니다. 결국 임대차계약 기간이 만료되자 주식회사 A는 임대보증금에서 미지급 차임을 공제한 나머지 금액을 피고들에게 청구했고, 피고들은 주식회사 A가 이전에 감액받았던 차액을 포함한 미지급 차임 전부를 지급해야 한다며 반소를 제기하여 분쟁이 법정으로 이어지게 되었습니다.
임대차계약 종료 후 임대보증금 반환 시 미지급 차임 공제 범위의 적정성 여부가 핵심 쟁점이었습니다. 특히 주변 상권 침체와 코로나19 확산 등 경제 사정 변동을 이유로 한 차임 감액 청구의 타당성과 감액 합의 후에도 임차인이 임대료 지급을 중단한 것이 계약 위반에 해당하는지 여부가 주요하게 다루어졌습니다.
법원은 조정 결정을 통해 다음과 같이 판결했습니다.
결론적으로 주식회사 A는 임대인 E에게 400만 원을 지급하게 되었고, 이 금액을 제외한 나머지 임대료 관련 분쟁은 양측의 청구 포기를 통해 종결되었습니다. 이는 임차인과 임대인 사이의 복잡한 임대료 및 보증금 정산 문제를 법원의 조정 절차를 통해 원만하게 해결한 사례입니다.
비슷한 문제 상황에 처했을 경우 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.
