열쇠도 못 받았는데, 월세부터 내라니요.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사임대차
원고 A는 공인중개사 피고 E, F의 중개로 피고 주식회사 I(임대인) 및 그 대표자 피고 D과 1억 4천만 원의 전세 임대차계약을 체결했습니다. 공인중개사들은 해당 매물이 전세보증보험 가입이 가능하다고 설명했으나 실제로는 선순위 근저당권 등으로 인해 가입이 불가능했습니다. 이후 건물에 경매가 개시되자 원고는 임대인 측과 공인중개사 측에 임대차보증금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 법원은 임대인 회사와 그 대표에게는 1억 4천만 원 전부를 지급하라고 판결했고 공인중개사 및 소속 공인중개사에게는 설명 의무 위반으로 인한 손해배상 책임을 인정하여 원고의 과실을 30%로 제한한 4,200만 원을 임대인과 공동으로 지급하라고 판결했습니다.
원고는 전세보증보험 가입이 가능한 전세 매물을 찾고 있었습니다. 공인중개사 피고 F은 이 사건 호실을 전액 전세보증보험 가입이 가능한 매물이라고 소개했습니다. 이에 원고는 2024년 3월 11일 공인중개사 E, F의 중개로 피고 회사 I와 임대차보증금 1억 4천만 원에 이 사건 호실 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급한 후 이사 및 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 그러나 계약 당시 이 사건 건물에는 채권최고액 36억 원의 선순위 공동근저당권이 설정되어 있었고 이미 대부분 세대에 임대차계약이 체결되어 임대차보증금 합계는 46억 2천만 원에 달했습니다. 피고 회사 I는 결국 전세보증보험에 가입하지 못했으며 2024년 10월 21일에는 근저당권자의 신청으로 이 사건 호실에 임의경매개시결정이 내려졌습니다. 이에 원고는 임대인과 공인중개사들을 상대로 임대차보증금 반환 및 손해배상 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 임대인 주식회사 I과 그 대표자 D이 전세보증보험 가입 가능성이 없음에도 원고를 기망하여 임대차계약을 체결하고 보증금을 받은 것이 불법행위 또는 계약 파기의 사유에 해당하는지 여부입니다. 둘째 공인중개사 피고 E과 F이 전세보증보험 가입 가능성 및 임대차보증금 회수 가능성에 대해 성실하고 정확하게 설명하고 고지할 의무를 위반했는지 여부와 이에 따른 손해배상 책임의 발생 여부입니다. 셋째 공인중개사의 설명 의무 위반이 인정될 경우, 임차인인 원고에게도 거래 관계에 대한 조사 및 확인 책임을 게을리한 과실이 있어 손해배상액을 제한(과실상계)해야 하는지 여부입니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
법원은 임대인인 주식회사 I과 그 대표자 D이 전세보증보험에 가입할 의사나 능력이 없었음에도 원고를 기망하여 계약을 체결한 것으로 판단하고 임대차보증금 1억 4천만 원 전액을 반환하라고 명령했습니다. 또한 공인중개사 E과 F에 대해서는 전세보증보험 가입 가능 여부와 보증금 회수 가능성이 임대차 계약의 중요한 요소임에도 불구하고 선순위 담보권 등의 상황을 면밀히 확인하지 않고 임대인의 말을 그대로 전달하는 등 설명 및 고지의무를 위반했다고 보았습니다. 다만 임차인인 원고에게도 중개사의 설명에만 의존하지 않고 전세보증보험 가입 가능 여부를 스스로 확인했어야 하는 과실이 있다고 보아 공인중개사들의 책임을 30%로 제한한 4,200만 원의 손해배상 책임을 인정했습니다. 결과적으로 임대인 측은 전액, 공인중개사 측은 일부에 대해 임차인에게 배상할 책임이 있다는 결론입니다.
이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리들이 적용되었습니다.
유사한 전세 임대차 계약 상황에 처하게 될 경우 다음 사항들을 참고하는 것이 좋습니다.
