재개발 사업 아파트 평형 변경 계획 관련 조합원 불만 사건

재개발 조합원들이 조합이 변경된 관리처분계획을 수립하면서 안내책자에 기재된 평형별 세대수와 다르게 배정하여 자신들이 원하는 평형을 받지 못하고 다른 평형으로의 변경 기회도 상실했다며 관리처분변경계획 취소를 요구한 사건입니다. 법원은 조합이 안내책자에 잘못된 정보를 기재했더라도, 이미 공정한 분양신청 기회가 부여되었고 평형변경 신청이 새로운 분양신청 절차가 아니며, 조합의 배정 결정에 합리적인 사정이 있었으므로 원고들의 재산권이 본질적으로 침해되었다고 보기 어렵다고 판단하여 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들(A, B, C, D): 광명시 F 일원 주택재개발정비사업의 조합원들로, 아파트 평형 변경 신청 과정에서 불이익을 받았다고 주장하는 사람들입니다.
• 피고(E주택재개발정비사업조합): 광명시 F 일원에서 주택재개발정비사업을 시행하는 주택재개발정비사업조합입니다.

분쟁 상황

광명시 F 일원에서 주택재개발정비사업을 진행하는 E주택재개발정비사업조합은 2017년 11월 30일 사업시행계획인가를 받고, 2018년 6월 14일 조합원들에게 2018년 6월 20일부터 2018년 7월 29일까지 분양신청을 공고했습니다. 원고들은 이때 '51㎡' 평형을 배정받았고, 피고 조합은 2019년 10월 25일 관리처분계획인가를 받았습니다. 이후 피고 조합은 총 세대수 감소(기존 3,091세대에서 2,878세대로 213세대 감소) 등으로 인해 2021년 6월 8일 사업시행변경계획인가를 받고, 2021년 6월 중 '기존에 분양신청을 하였던 조합원 중 평형변경을 희망하는 조합원'에게 2021년 6월 17일부터 2021년 7월 9일까지 평형변경신청 기회를 제공했습니다. 이때 배포된 안내책자에는 71A㎡ 평형이 조합원 분양분으로 218세대 배정된다고 기재되어 있었습니다. 원고들은 평형변경신청 기간 내에 71A㎡ 평형을 2순위로 신청했으나 받아들여지지 않았고, 최종적으로는 모두 기존과 동일하게 '51㎡' 평형을 배정받았습니다. 피고 조합은 평형변경신청 결과를 바탕으로 2022년 7월 19일 광명시장으로부터 관리처분변경계획인가를 받았는데, 이 계획에는 71A㎡ 평형이 조합원 분양분으로 201세대만 배정되어 있었습니다. 원고들은 안내책자의 내용과 달리 71A㎡ 평형의 세대수가 줄어들어 자신들이 71A㎡ 평형을 배정받지 못했고, 다른 배정 가능성이 높은 평형으로 변경 신청할 기회마저 상실했으므로, 이는 공평한 분양 기회를 실질적으로 보장받지 못한 것이라며 관리처분변경계획 중 원고들에 대한 부분의 취소를 청구했습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업에서 조합이 조합원에게 제공한 평형 변경 신청 안내책자의 내용과 실제 관리처분변경계획상 평형 배정 세대수가 다를 경우, 이러한 차이가 조합원들의 공평한 분양 기회를 실질적으로 침해하여 관리처분변경계획을 위법하게 만드는지에 대한 여부입니다.

법원의 판단

원고들의 피고에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 피고 조합이 안내책자에 71A㎡ 평형의 조합원 분양분을 218세대로 기재했으나 실제 201세대만 배정한 것은 사실이지만, 이것만으로 관리처분변경계획이 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 그 근거로, 첫째 기존 분양신청 절차에서 원고들에게 공정한 기회가 부여되었고, 평형변경신청 절차는 새로운 분양신청 절차가 아닌 변경 기회 부여 절차라는 점, 둘째 71A㎡ 평형의 실제 감소분은 17세대에 불과하고 원고들이 해당 평형을 2순위로 신청한 점 등을 고려할 때 안내책자의 기재 오류가 원고들의 의사결정에 큰 영향을 미치지 않았다고 보기 어려운 점, 셋째 총 세대수 감소와 기존 조합원들의 선호도 변화 등 조합이 201세대만 배정한 합리적인 사유가 있었던 점, 넷째 이로 인해 원고들의 재산권이 본질적으로 침해되었다고 보기 어려운 점 등을 들었습니다. 따라서 원고들의 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 도시 및 주거환경정비법 제72조 제1항 (분양신청 통지 및 신청)​: 이 법 조항은 주택재개발사업에서 사업시행자가 토지등소유자에게 분양신청 기간, 분양 대상 대지 또는 건축물의 내역, 개략적인 부담금 등을 통지하고 분양신청을 받도록 규정하고 있습니다. 법원은 이 조항의 취지가 토지등소유자에게 분양신청의 기회를 보장하기 위함이라고 보았습니다. 만약 이 분양신청 통지 과정에서의 잘못으로 토지등소유자가 합리적이고 공평한 분양신청 기회를 실질적으로 보장받지 못했다면, 이를 토대로 수립된 관리처분계획은 위법하다고 판단될 수 있습니다. 그러나 이번 사건에서는 평형변경신청이 새로운 분양신청 절차가 아닌 '기존 신청 조합원에게 변경 기회를 부여하는' 절차로 보아, 해당 조항의 직접적인 위반으로 인한 위법성까지는 인정되지 않았습니다.
2. 관리처분계획의 계획재량 법리: 주택재개발사업에서의 관리처분계획은 법률이 정한 행정계획으로, 그 구체적인 내용 수립에는 '계획재량'이 인정됩니다. 이는 사업 시행자가 사업의 특성, 조합원들의 요구, 전체적인 균형 등을 종합적으로 고려하여 계획을 수립할 수 있는 상당한 재량권이 있다는 의미입니다. 따라서 적법하게 인가된 관리처분계획이 토지나 건축물의 면적, 이용 상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 균형 있게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 것이라면, 비록 일부 조합원들 사이에 다소 불균형이 초래되더라도 그것이 특정 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아닌 한 위법하다고 볼 수 없다는 것이 대법원 판례(대법원 2023. 9. 21. 선고 2022두56142 판결 등)의 입장입니다. 이번 사건에서도 조합이 전체 세대수 감소 등 합리적인 사정에 따라 71A㎡ 평형의 조합원 분양분을 변경한 것에 대해 이 계획재량 범위 내의 결정으로 판단했습니다.

참고 사항

1. 관리처분계획의 재량권 인정: 재개발 사업의 관리처분계획은 행정계획으로서 그 구체적인 내용 수립에 상당한 재량권(계획재량행위)이 인정됩니다. 따라서 종전 자산과 종후 자산의 평가를 통해 청산금 등으로 조정될 수 있는 사소한 불균형은 계획의 위법성으로 이어지지 않을 수 있습니다. 본질적인 재산권 침해가 아닌 한 계획이 위법하다고 보기는 어렵습니다.
2. 분양신청 기회의 공정성 판단: 분양신청 통지는 조합원에게 분양신청 기회를 보장하기 위한 것이므로, 이 과정에서 중대한 오류가 있어 합리적이고 공평한 분양 기회를 실질적으로 보장받지 못했다면 관리처분계획이 위법할 수 있습니다. 그러나 이번 판례처럼 평형변경신청이 새로운 분양신청 절차가 아닌 '변경 기회 부여' 절차로 평가될 경우, 안내 자료의 단순 오류만으로는 중대한 위법으로 인정되지 않을 수 있습니다.
3. 안내 자료 오류의 영향력: 안내책자 등의 정보 오류가 조합원의 의사결정에 미친 영향이 크지 않다고 판단되거나, 조합이 변경된 계획을 수립한 합리적인 사정이 있다면, 그 오류만으로 관리처분계획의 위법성을 인정하기 어렵습니다. 이번 사건에서는 전체 세대수 감소 등 사업시행계획 변경에 따른 합리적 사유가 인정되었습니다.
4. 재산권 침해의 정도: 관리처분계획의 위법성을 주장하려면 단순히 원하는 평형을 배정받지 못했다는 것만으로는 부족하며, 재산권이 본질적으로 침해되었음을 입증해야 합니다. 원고들이 이미 다른 평형을 배정받을 권리가 있고, 합리적이고 공평한 기회를 실질적으로 보장받지 못했다고 볼 수 없는 상황에서는 재산권 침해가 인정되지 않습니다.