부동산 매매/소유권 · 임대차
이 사건은 상가 임대인인 원고 A가 임차인인 피고 B의 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지 및 건물 인도를 청구하고 미지급 차임 등의 지급을 요구한 본소와, 피고 B가 보증금 반환 및 필요비, 유익비, 손해배상금의 지급을 구한 반소에 대한 판결입니다. 법원은 임대인 A가 임차인 B에게 차임 감액을 약속한 사실을 인정하고 감액된 차임을 기준으로 미납 차임을 계산했습니다. 또한 임차인 B가 지출한 전기계량기 모자분리 공사비(필요비)와 도시가스 시설공사비(유익비)를 임대인이 상환해야 한다고 판단했습니다. 결과적으로 임대인 A는 임차인 B에게 58,051,647원 및 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2018년 6월 28일 피고 B의 대리인 C와 이 사건 건물에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 임대차 기간은 2019년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지, 보증금은 1억 1천만 원, 월 차임은 1,155만 원(부가세 별도)이었습니다. 이후 원고는 피고가 3기 이상 차임을 연체했다며 계약 해지 및 건물 인도, 그리고 미지급 차임 등을 청구했습니다. 반면 피고는 2020년 9월경 원고가 연체 차임을 지급하면 월 차임을 50% 감액하기로 약속했고, 이에 따라 연체 차임을 지급했으며 이후부터는 감액된 차임을 적용해야 한다고 주장했습니다. 또한 피고는 건물에 설치한 전기계량기와 도시가스 시설 공사비, 누수로 인한 추가 인테리어 공사비, 주차장 사용료 등을 임대인에게 청구했습니다.
임대인이 차임 감액을 합의했는지 여부, 임차인의 연체 차임 및 관리비 액수, 임차인이 지출한 필요비, 유익비, 손해배상금의 상환 의무 존재 여부.
원고 A는 피고 B에게 58,051,647원 및 이에 대하여 2021년 10월 1일부터 2022년 12월 13일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 원고 A의 본소 청구와 피고 B의 나머지 반소 청구는 각 기각한다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 3/5은 원고 A가, 나머지는 피고 B가 각 부담한다.
법원은 임대인과 임차인 간의 차임 감액 합의가 있었다고 인정하고, 임대인이 임차인에게 임대차보증금에서 미납 차임 및 관리비를 제외한 금액과 임차인이 지출한 필요비, 유익비를 더한 금액을 지급해야 한다고 판결했습니다. 이로써 임대인의 건물 인도 및 연체 차임 청구는 받아들여지지 않았고, 임차인의 보증금 반환 및 필요비, 유익비 청구는 일부 인용되었습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
민법 제626조 (임차인의 상환청구권)
제1항 (필요비 상환청구권): 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비(예를 들어, 건물 유지보수 비용)를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있습니다. 판결에서 피고가 지출한 전기계량기 모자분리 전기공사비 489,500원은 건물의 사용 및 보존을 위한 비용으로 판단되어 필요비로 인정되었습니다.
제2항 (유익비 상환청구권): 임차인이 유익비(임차물의 가치를 증가시키는 데 드는 비용, 예를 들어, 도시가스 시설 설치)를 지출한 경우에는 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임대인이 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다. 본 판결에서는 도시가스시설 공사비 3,155,857원이 건물 가치를 증가시킨 유익비로 인정되어 임대인이 이를 상환할 의무가 있다고 판단했습니다.
차임 감액 합의 및 임대차 계약 해지
법원은 임대인 대리인과 건물 관리자의 전화 통화 내용, 연체 차임 내역 표 등을 종합하여 임대인이 연체 차임 완납을 조건으로 월 차임을 50% 감액하기로 약속했다고 판단했습니다. 이러한 합의가 있었고 임차인이 연체 차임을 완납했다면, 감액된 차임을 기준으로 임대차 계약 관계가 유지됩니다.
임대차 계약에서 차임 연체가 3기에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있으나, 본 사건에서는 차임 감액 합의가 인정되었고, 임대인이 과거 연체 차임 지급을 조건으로 차임을 감액함으로써 기존 연체 차임을 이유로 한 해지권을 포기한 것으로 보아 임대인의 계약 해지 주장은 받아들여지지 않았습니다.
임대인과 임차인 간의 임대차 계약 조건을 변경할 때는 반드시 서면으로 합의 내용을 명확히 기록하고 쌍방의 서명 또는 날인을 받아두는 것이 중요합니다. 전화 통화나 구두 합의만으로는 나중에 분쟁이 발생했을 때 합의 사실을 입증하기 어려울 수 있습니다. 임차인은 건물의 보존 및 사용에 필요한 비용(필요비)이나 가치를 증가시키는 비용(유익비)을 지출한 경우, 그 증거(영수증, 공사 내역 등)를 철저히 보관해야 합니다. 또한, 연체 차임 발생 시 상호 협의를 통해 해결 방안을 모색하고, 합의가 이루어지지 않을 경우 법적인 절차를 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 임대인은 임차인의 계약 위반을 주장하더라도 임대차 계약 내용을 정확히 확인하고 증거를 충분히 확보해야 합니다.
