임대차
상가 임차인이 임대차 도중 건물이 매매되어 임대인이 변경되자, 기존 임대인에게 임대차계약 승계를 거절하고 임대차보증금 반환을 요구하였습니다. 법원은 임차인이 새로운 소유자에게 임대인의 지위가 승계되는 것을 원하지 않아 매매 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기했으므로, 기존 임대인들이 임차보증금 반환 채무를 부담한다고 판단했습니다. 다만, 임차인이 연체한 차임은 보증금에서 공제되어야 한다고 보아, 공제 후 잔여 보증금과 지연손해금을 지급하라고 판결한 사례입니다.
원고 A는 2019년 9월 17일 피고 D, E로부터 수원시 영통구의 한 상가 점포를 임대보증금 1억 원, 월 차임 500만 원(부가세 별도)에 임차하여 약국을 운영했습니다. 임대차 기간은 2019년 9월 27일부터 2021년 9월 26일까지였습니다. 약국 운영 직후부터 영업 부진을 겪던 원고는 피고들의 대리인에게 계약 해지나 차임 감액 등을 부탁했습니다. 2020년 7월경 피고들의 대리인은 원고 측에 상가 매도 계획을 알리며, 소유자가 변경되면 임차인이 계약을 해지할 권리가 있음을 언급했습니다. 이에 원고는 상가 매매 전부터 지속적으로 피고들의 대리인에게 새로운 소유자와 임대차계약을 유지할 의사가 없음을 밝혔습니다. 2020년 10월 21일 피고들은 원고보조참가인들에게 이 상가를 매도했고, 원고보조참가인들은 2020년 11월 20일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 2020년 11월 24일경 공인중개사를 통해 소유권 변경 사실을 알게 되자마자 피고들의 대리인에게 유선으로 임대인 지위 승계를 원하지 않으며 피고들에게 임대차보증금을 반환받겠다는 의사를 표시했습니다. 2020년 11월 25일에는 공인중개사를 통해 새로운 소유자들에게도 임대차계약 승계를 거부하고 2020년 12월 19일까지 상가를 인도하겠다는 의사를 전달했으며, 실제로 그 날짜에 상가를 인도했습니다. 이후 내용증명과 소송 제기를 통해 재차 피고들에게 임대차계약의 승계 거절과 해지 및 보증금 반환 의사를 명확히 했습니다. 이에 피고들은 원고의 이의 제기가 양도 사실을 안 때로부터 '상당한 기간 내'에 이루어지지 않았으므로, 임대인의 지위는 새로운 소유자들에게 승계되었고 자신들은 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 또한 피고들은 설령 보증금 반환 의무가 있다 하더라도 원고가 연체한 차임 48,033,333원을 공제해야 한다고 주장했고, 원고는 연체차임 면제 합의가 있었다고 반박했습니다.
상가건물 매매 시 임차인이 기존 임대인에게 임대차보증금 반환을 요구할 수 있는지 여부 및 이 경우 임차인의 이의 제기가 '상당한 기간 내'에 이루어졌다고 볼 수 있는지 여부, 또한 반환할 임대차보증금에서 연체차임을 공제할 수 있는지 여부.
법원은 다음과 같은 이유로 원고 A의 주장을 일부 받아들였습니다.
임차인은 상가건물 매매로 임대인이 변경될 때 기존 임대인과의 계약 승계를 거부하고 보증금 반환을 요청할 권리가 있으며, 이 사건에서는 원고가 양도 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기한 것으로 인정되어 기존 임대인으로부터 미납 차임을 제외한 임대차보증금 51,966,667원 및 지연손해금을 반환받게 되었습니다.
