손해배상
원고들은 지역주택조합에 가입하며 사업계획 미승인 시 납부한 분담금을 전액 환불해 주겠다는 안심보장증서를 받았으나 사업 지연 및 안심보장증서의 효력 문제로 조합가입계약의 취소를 주장하며 납부금 반환을 청구했습니다. 법원은 안심보장증서의 전액 환불 약정을 조합 총유물의 처분 행위로 보아 총회 결의가 없어 무효라고 판단하고 원고들이 이 약정이 유효하다고 믿었던 것이 중요한 착오에 해당하므로 조합가입계약을 취소할 수 있다고 보아 지역주택조합 추진위원회에 원고들의 납입금 및 지연손해금 지급을 명령했습니다. 그러나 업무대행사에 대한 청구는 기각되었습니다.
원고들은 피고 C지역주택조합 추진위원회와 지역주택조합 가입 계약을 체결하고 조합원 분담금을 납입했습니다. 가입 당시 피고 추진위원회로부터 사업계획 미승인 시 납부한 분담금 전액을 환불해 주겠다는 안심보장증서를 교부받았습니다. 그러나 조합 추진위원회는 3~4년이 지나도록 조합설립인가를 받지 못했고 사업 부지의 용도변경도 불투명한 상황이었습니다. 이에 원고들은 피고 추진위원회가 사업 부지 현황에 대한 허위 고지 안심보장증서의 무효 동 호수 확정 고지 등으로 자신들을 기망했거나 착오에 빠뜨렸다고 주장하며 계약 취소 또는 해제를 통해 납입금 반환을 청구했습니다.
지역주택조합이 발행한 안심보장증서의 전액 환불 약정이 총유물 처분 행위에 해당하여 총회 결의가 없으면 무효인지 여부와 해당 약정의 무효를 이유로 조합가입계약을 착오로 취소할 수 있는지 여부 그리고 업무대행사에게 불법행위 책임이 있는지 여부입니다.
피고 C지역주택조합 추진위원회는 원고 A에게 37,520,000원 그리고 원고 B에게 32,840,000원 및 각 이에 대하여 2020년 10월 14일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고들의 피고 주식회사 D에 대한 청구는 기각되었습니다.
법원은 안심보장증서의 전액 환불 약정은 지역주택조합의 총유물인 조합원 분담금을 감소시키는 처분 행위에 해당하므로 총회 결의가 필요하나 이러한 절차를 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 그리고 원고들이 위 안심보장증서의 전액 환불 약정이 유효하다고 믿고 조합가입계약을 체결한 것은 중요한 동기의 착오에 해당하므로 계약을 취소할 수 있다고 보았습니다. 따라서 피고 C지역주택조합 추진위원회는 원고들에게 납입금을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다. 그러나 업무대행사인 주식회사 D는 분담금을 직접 수령하는 주체가 아니고 안심보장증서 작성 교부에 관여했거나 불법행위에 가담했다고 볼 증거가 부족하여 책임을 지지 않는다고 보았습니다.
민법 제275조와 제276조 제1항에 따르면 비법인 사단의 총유물(조합원들이 납입한 분담금 등) 관리 및 처분은 정관이나 규약에 따르거나 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 이 사건에서 안심보장증서의 전액 환불 약정은 조합의 총유물인 분담금을 감소시키는 처분 행위로 판단되어 적법한 총회 결의가 없었으므로 무효로 인정되었습니다. 민법 제109조는 의사표시의 내용에 중요한 착오가 있을 때 계약을 취소할 수 있다고 규정합니다. 동기의 착오도 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때 중요한 착오로 인정될 수 있습니다. 원고들은 안심보장증서의 전액 환불 보장 약정이 유효하다고 믿고 조합가입계약을 체결했으므로 해당 약정이 무효라는 사실을 알았더라면 계약하지 않았을 것이라는 점에서 동기의 착오가 인정되어 계약 취소가 가능하다고 판단되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법은 금전 채무의 이행을 지체할 경우 높은 연 12%의 지연손해금을 부과하도록 하여 채무 이행을 독려하고 피해자의 손해를 보전합니다. 이 사건에서 법원은 피고 추진위원회에 대해 소장 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 지급을 명령했습니다.
지역주택조합에 가입할 때는 사업부지의 용도 지역과 건물 층수 등 사업계획의 구체적인 내용을 계약 전에 반드시 확인해야 합니다. 특히 자연녹지지역과 같이 용도변경이 필요한 경우 변경 가능성뿐만 아니라 변경에 소요되는 시간 그리고 불확실성을 충분히 고려해야 합니다. 안심보장증서와 같은 전액 환불 보장 약정이 있더라도 이는 조합 총유물의 처분 행위로 간주될 수 있으며 그러한 경우 조합 총회 결의 등 적법한 절차가 없으면 무효가 될 수 있으므로 그 법적 효력을 신중하게 검토해야 합니다. 조합원 모집 과정에서 제시되는 동 호수 지정이나 추가 분담금 없음 보장 등의 홍보 내용은 실제 사업 진행 단계에서 달라질 수 있으므로 과장된 내용이 아닌지 꼼꼼히 확인하고 판단해야 합니다. 사업 진행이 지연되거나 불투명해지는 경우 계약 취소 등의 법적 조치를 고려할 수 있으며 이때 착오나 기망 등의 사유를 적극적으로 주장해야 합니다. 다만 업무대행사는 직접적인 계약 당사자가 아니거나 불법행위에 가담했다는 증거가 부족하면 책임을 묻기 어려울 수 있습니다.
