압류/처분/집행
원고들은 피고로부터 토지 및 건물을 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 잔금을 지급하지 못하여 계약이 해제되자 피고에게 지급했던 계약금의 반환을 청구하였습니다. 원고들은 피고와 컨설팅 계약 당사자 K의 기망 또는 착오로 인해 계약을 체결했으므로 취소되어야 한다고 주장했습니다. 또한, 계약금 몰취 약정이 손해배상 예정액으로 지나치게 많아 감액되어야 한다고 주장했습니다. 하지만 법원은 원고들의 주장을 모두 받아들이지 않고, 계약금 몰취 약정이 손해배상 예정액으로서 부당하게 과다하다고 볼 수 없다며 원고들의 항소를 기각했습니다.
2021년 7월 남양주시가 F리 일원을 H지구로 지정하는 지구단위계획 변경을 고시하자, 주식회사 A는 이 지역에서 지역주택조합사업을 추진하고 주식회사 C는 시공사로 참여를 준비했습니다. 2021년 10월 원고 A는 K 등과 토지매입 컨설팅 계약을 맺었습니다. 2022년 1월 7일 원고들은 피고로부터 9필지 5,451㎡와 그 지상 건물을 72억 5,292만 2천 원에 매수하는 계약을 체결하고, 계약금 7억 2,529만 2천 2백 원을 지급했습니다. 계약서에는 잔금 지급 기한이 3개월 연장되었음에도 잔금 지급이 이루어지지 않으면 최고 없이 계약이 해제되고 계약금은 피고에게 귀속되며, 원고들이 일체의 이의제기를 할 수 없다는 특약(이 사건 몰취 약정)이 있었습니다. 2022년 7월 4일 피고는 원고 A의 요청에 따라 잔금 지급 기일을 2022년 10월 6일로 연장해주었습니다. 그러나 원고들은 연장된 기한까지 잔금을 마련하지 못했고, 피고는 2022년 10월 7일 재차 내용증명 우편을 통해 원고들에게 '2022년 10월 14일까지 잔금과 이 사건 매매계약 특약사항에서 정한 이자(연 5%) 지급을 요청한다. 불이행 시 이 사건 매매계약을 해제하고 계약금을 확정적으로 피고에게 귀속시키겠다'는 의사를 전달했습니다. 결국 원고들은 잔금을 지급하지 못해 계약이 해제되자, 계약금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.
토지 매매 계약금 몰취 약정을 '부제소 특약'으로 보아 원고들의 소 제기가 부적법한지 여부입니다. 원고들이 피고와 K의 기망 또는 착오로 인해 매매 계약을 체결했다고 주장하며 계약 취소 및 계약금 반환을 청구할 수 있는지 여부입니다. 계약금 몰취 약정이 손해배상 예정액으로서 지나치게 과다하여 감액되어야 하는지 여부입니다.
원고들의 항소를 모두 기각하고, 항소비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 제1심 판결과 동일한 결론입니다.
법원은 원고들이 주장한 기망이나 착오에 의한 계약 취소 주장에 대해, 제출된 증거들만으로는 피고와 K의 발언이 기망이나 동기의 착오에 해당하거나 계약 조건 결정에 인과관계가 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 특히, N과 R의 사실확인서는 객관성이 부족하며, 컨설팅 계약 단가가 개별 매매에 적용된다고 보기 어렵고, 거래신고액이 낮게 신고된 사정도 원고 측이 사업 추진을 위해 단독으로 조작했을 가능성을 배제할 수 없다고 보았습니다. 또한 K과 피고의 '협조의무 관련 발언'은 단순한 호의적 진술이거나 컨설팅 계약 의무 확인에 불과하며, 원고들의 사업적 절박함 때문에 스스로 매매 조건을 수용했을 가능성도 있다고 보았습니다. 또한 계약금 몰취 약정이 손해배상 예정액에 해당하지만, 그 금액이 매매대금의 10%로 일반적인 거래관행에 부합하며, 원고들의 사업적 판단을 고려할 때, 부당하게 과다하다고 인정하기 어렵다고 판단하여 원고들의 계약금 감액 주장도 받아들이지 않았습니다.
민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): 의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 취소할 수 있으나, 그 착오가 표의자(의사표시를 한 사람)의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 여기서 '착오'는 표의자가 생각한 것과 실제가 일치하지 않는 것을 의미하며, 특히 '동기의 착오'는 법률행위의 내용이 아닌 동기에 착오가 있는 경우를 말합니다. 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하려면, 그 동기가 법률행위의 내용으로 표시되었거나 상대방에게 알려져 그것이 법률행위의 중요한 내용을 이루었다고 인정되어야 합니다. 본 사례에서는 원고들이 K과 피고의 '추가적인 토지 매입 협조'라는 동기에 착오를 일으켰다고 주장했지만, 이것이 계약의 내용으로 명시되지 않았고, 법원도 이를 계약 취소 사유로 인정하지 않았습니다. 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): ① 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. ② 상대방이 아닌 제3자가 사기나 강박을 한 경우, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 의사표시를 취소할 수 있습니다. 본 사례에서 원고들은 피고와 K의 기망(속임수)으로 계약을 체결했다고 주장했지만, 법원은 피고와 K의 '협조의무 관련 발언'이 기망행위에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 단순한 호의적 진술이나 컨설팅 계약 의무 확인에 불과하다고 본 것입니다. 민법 제398조 제2항, 제4항 (손해배상액의 예정): ① 당사자는 채무불이행에 관하여 손해배상액을 예정할 수 있습니다. 이 경우 채무불이행이 발생하면 실제 손해액과 관계없이 예정된 금액을 지급해야 합니다. ② 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 경우, 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다. ③ 손해배상 예정액은 채무불이행으로 인한 손해배상에 대해서만 효력이 있습니다. ④ 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 본 사례에서 계약금 몰취 약정은 손해배상액의 예정으로 보았으나, 법원은 그 금액(총 매매대금의 10%)이 일반적인 거래 관행에 부합하며, 원고들의 사업적 판단을 고려할 때, '부당하게 과다하다'고 인정하기 어렵다고 판단하여 감액 요청을 기각했습니다. '부당히 과다한 경우'는 단순히 금액이 크다는 것만으로는 부족하고, 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정될 때를 의미합니다.
계약 시 구두 약정 신중히 검토: 매매 대금이나 잔금 지급 기한과 같이 중요한 계약 조건은 구두 진술보다는 반드시 계약서에 명확하게 기재해야 합니다. 상대방의 '협조 약속'이나 '도움을 주겠다'는 진술만으로는 계약 취소나 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 객관적인 증거 확보의 중요성: 계약 조건이 부당하게 느껴지거나 상대방의 기망이 의심될 경우, 객관적인 증거(공신력 있는 감정평가, 제3자의 증언 등)를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 당사자나 관련 회사 직원의 일방적인 진술서만으로는 법정에서 인정받기 어려울 수 있습니다. 계약금 몰취 약정의 의미 이해: 계약금은 통상 매매대금의 10%로 정해지며, 해약금 또는 위약금의 성격을 가집니다. 만약 계약금을 지급한 측이 계약을 위반하면 계약금을 몰취당할 수 있는데, 이는 일반적인 거래 관행으로 인정되는 경우가 많습니다. 특별한 사정 없이 "과도하다"고 주장하기는 어렵습니다. 부제소 특약의 해석: '이의제기를 할 수 없다'는 문구는 특정 사안(예: 계약 해제 및 계약금 귀속)에 대한 이의제기 금지로 해석될 수 있으나, 계약 자체의 취소나 위약금 감액을 구하는 소송까지 금지하는 '부제소 특약'으로 넓게 해석되지는 않는 경향이 있습니다. 따라서 해당 문구가 어떤 범위의 소송을 금지하는지 명확히 확인해야 합니다. 사업상 판단과 책임: 사업 추진의 절박함 때문에 다소 불리한 계약 조건을 수락했다면, 이는 자발적인 사업적 판단으로 간주될 수 있습니다. 이러한 경우 나중에 계약 조건을 문제 삼아 계약 취소나 책임 전가를 주장하기 어려울 수 있습니다.
