토지 침범 건물과 건축 허가 문제로 계약이 해제된 부동산 매매대금 반환 소송 판결

원고는 부동산 개발 사업을 목적으로 피고들로부터 토지 및 건물을 매수하는 계약을 체결하였으나, 토지 경계 침범 사실과 건축 인허가 문제로 분쟁이 발생했습니다. 원고는 피고들의 채무불이행이나 기망을 이유로 계약 해제 및 취소를 주장하며 소유권 이전등기 또는 손해배상을 청구했으나, 법원은 원고가 잔금 지급 의무를 이행하지 않아 계약이 적법하게 해제되었다고 판단했습니다. 이에 따라 계약금 2억 5천만원은 위약금으로 피고들에게 귀속되고, 원고에게는 선지급 매매대금 5천만원만 반환하라는 판결이 내려졌습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 부동산 개발 사업을 위해 피고들로부터 토지를 매수하려던 매수인.
• 피고 C, D: 원고에게 토지를 매도한 공유자들.
• 공인중개사 H: 이 사건 부동산 거래를 중개한 인물.
• G: 원고 A의 남편이자 부동산개발회사 운영자.
• N: 연접토지 및 연접건물의 소유자.
• O: N의 자녀.

분쟁 상황

원고 A는 남편 G의 부동산개발회사를 통해 건물 신축 및 분양 사업을 할 목적으로 피고 C, D 소유의 토지(E 토지, F 토지) 및 그 지상 건물의 각 1/2 지분을 매수하려 했습니다. 2018년 7월경 공인중개사 H를 통해 피고들에게 선지급 매매대금 5천만원을 지급하였고, 같은 해 9월 13일 매매대금 25억원(계약금 2억 5천만원, 잔금 22억 5천만원)에 매매계약을 체결하고 계약금 2억 5천만원을 지급했습니다. 계약 체결 후 2018년 9월 21일 토지 경계 측량을 한 결과, 인접 건물(연접건물)의 화장실 및 일부 담장이 F 토지 약 8.08㎡와 E 토지 약 4.70㎡를 침범하고 있음이 확인되었습니다. 또한 2017년 10월경 피고 C이 연접토지 소유자와 F 토지에 대한 합의(연접건물 소유자의 권리 인정 및 추후 건물 신축 시 경계 정리)를 한 사실도 있었습니다. 원고는 2019년 4월 24일 피고들에게 건축 인허가 협조 의무 불이행 및 연접건물 침범 문제 미고지 등을 이유로 계약 해제 및 사기 취소를 통지하고 소송을 제기했습니다. 이에 피고들은 2020년 12월부터 2021년 1월까지 여러 차례 내용증명을 통해 원고의 잔금 미지급을 이유로 계약 해제를 통지하고, 계약금 2억 5천만원을 위약금으로 몰취하겠다고 주장했습니다. 원고는 잔금 지급 의사는 있었으나 인접 건물 침범 문제 등으로 매매대금 감액이 필요하고 새로운 매매계약서 작성이 필요하다고 주장하며 잔금 지급을 미루는 상황이었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 매매계약의 해제가 원고의 이행거절 또는 이행지체로 인한 것인지, 아니면 피고들의 채무불이행(건축 인허가 협조의무 위반) 또는 기망행위로 인한 것인지 여부가 쟁점이었습니다. 또한 원고가 주장하는 민법 제575조(제한물권 있는 경우), 제580조(매매 목적물의 하자), 제583조(매수인의 대금감액청구권 등)에 따른 담보책임 주장이 잔금 지급 의무의 이행을 거절할 정당한 사유가 되는지와, 계약이 해제된 경우 계약금 2억 5천만원과 선지급 매매대금 5천만원의 처리(위약금 몰취 여부 및 원상회복 범위)가 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 주위적으로 추가된 원고의 피고들에 대한 청구(소유권 이전등기)는 기각했습니다. 제1심 판결 중 원고의 패소 부분을 일부 취소하고, 피고들은 공동으로 원고에게 선지급 매매대금 5천만원 및 이에 대한 지연손해금(2019년 5월 30일부터 2021년 10월 27일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라고 명령했습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용 중 90%는 원고가, 나머지는 피고들이 각각 부담하도록 결정되었습니다.

결론

법원은 원고가 주장한 피고들의 채무불이행(건축 인허가 협조 의무 위반)이나 기망행위를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 특히 원고가 토지 침범 사실을 이미 알고 있었거나 인지할 가능성이 높았다고 보았고, 계약서 특약사항에 '현 시설 상태에서의 매매계약'임을 명시한 점을 근거로 삼았습니다. 반면, 피고들이 원고에게 잔금 지급을 상당 기간 동안 요청했음에도 원고가 잔금을 지급하지 않아 이행지체에 빠졌고, 이에 따른 피고들의 계약 해제 통지가 적법하다고 판단했습니다. 결과적으로 계약 해제에 따른 원상회복 의무에 따라 피고들은 원고에게 선지급 매매대금 5천만원을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 하지만 이 사건 매매계약 제6조의 계약금 2억 5천만원은 손해배상 예정액으로 약정되었고, 계약 해제가 원고의 귀책사유로 인한 것이므로 이 계약금은 피고들에게 귀속되어 원고에게 반환되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제536조 (동시이행의 항변권)​: 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다는 원칙입니다. 본 사건에서는 원고가 피고들의 담보책임을 이유로 잔금 지급을 거절할 수 있는지 여부가 문제 되었으나, 법원은 매도인의 담보책임에 따른 동시이행은 계약 해제 후 원상회복 관계를 의미하며 계약 이행 과정에서 잔금 지급을 거절할 근거가 되기 어렵다고 판단했습니다.
2. 민법 제548조 제1항 (해제의 효과, 원상회복의무)​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대해 원상회복 의무를 지며, 이는 부당이득 반환의 성격을 가집니다. 이 사건에서 계약금과 선지급 매매대금의 반환 여부를 결정하는 주요 근거가 되었으며, 법원은 해제 사유와 관계없이 일단 원상회복 의무가 발생한다고 보았습니다.
3. 민법 제575조 제1항 (제한물권 있는 경우와 매매의 목적이 된 권리가 다른 권리의 목적인 경우 매도인의 담보책임)​: 매매 목적물이 지상권, 지역권, 전세권 등의 제한물권의 목적이 된 경우, 매수인이 이를 알지 못하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 원고는 침범 건물이 관습상 법정지상권 등이 성립할 여지가 있어 피고들에게 담보책임이 있다고 주장하며 이 조항을 인용했습니다.
4. 민법 제580조 제1항 (매매 목적물의 하자 담보책임)​: 매매 목적물에 하자가 있을 때 매수인이 이를 알지 못하였고, 이로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 원고는 이 사건 토지 침범 부분에 하자가 있다고 주장하며 이 조항을 인용했습니다.
5. 민법 제583조 (담보책임과 동시이행)​: 민법 제575조와 제580조에 따른 매도인의 담보책임에 따른 매수인의 권리 행사와 매수인의 대금지급 의무 사이에 동시이행 관계가 있음을 규정합니다. 그러나 법원은 이 규정이 계약 해제 후 원상회복의 동시이행을 의미하며, 계약 이행 단계에서 매수인이 잔금 지급 의무를 거절할 정당한 근거가 될 수는 없다고 보았습니다.
6. 계약금의 손해배상 예정 약정 (위약금)​: 이 사건 매매계약 제6조는 '손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'고 명시하여 계약금을 손해배상액의 예정으로 약정했습니다. 원고의 귀책사유로 계약이 해제되었으므로, 이 약정에 따라 계약금 2억 5천만원은 피고들에게 귀속되어 손해배상액으로 충당되었습니다.

참고 사항

부동산 매매 시 계약 전에 반드시 정확한 토지 경계 측량을 실시하여 인접 토지와의 침범 여부를 확인해야 합니다. 특히 개발 목적으로 토지를 매수할 경우, 계약서에 건축 인허가 협조 의무, 대지 사용 승낙 등 중요한 조건을 구체적으로 명시해야 합니다. 구두 합의는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 매매 목적물에 하자가 있거나 권리상의 제한(예: 토지 침범)이 있는 경우, 매매대금 조정이나 계약 해제 등 매수인의 권리 행사는 매수인의 잔금 지급 의무 이행과 동시이행 관계에 있지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다. 잔금을 미지급하는 것이 오히려 매매 계약 해제의 원인이 될 수 있습니다. 잔금 지급 기일을 연장하거나 매매대금을 감액하는 등 중요한 계약 내용 변경이 필요한 경우, 내용증명이나 합의서 등 서면으로 명확히 남겨 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 매도인의 담보책임(하자담보, 권리하자담보)은 계약 해제 후 원상회복이나 손해배상 청구의 근거가 될 수 있으나, 계약 이행 중 매수인이 잔금 지급 의무를 거절할 정당한 사유가 되는지 여부는 사안에 따라 다르게 판단될 수 있습니다.