분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사행정
G주택재개발정비사업조합의 관리처분계획에 대해 조합원 6명이 분양신청 통지 누락, 수용재결의 하자 등을 이유로 무효 확인 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 원고들이 이미 수용재결로 조합원 지위를 상실하여 관리처분계획 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다고 판단했고, 수용재결 또한 중대하고 명백한 하자로 인해 무효라고 볼 수 없다고 보아 원고들의 항소를 모두 기각했습니다.
G주택재개발정비사업조합은 2015년 12월 4일 분양신청 기간을 '2015년 12월 11일부터 2016년 2월 5일까지(57일간)'로 정하고, 토지 면적 60m² 이상 소유자만 분양신청 자격을 부여하는 내용의 1차 분양신청 통지를 했습니다. 그러나 수원시의 행정지시에 따라, 조합은 2016년 2월 5일 60m² 미만 토지 소유자(과소필지 소유자) 28명에게 '2016년 2월 5일부터 2016년 2월 19일까지(14일간)'의 2차 분양신청 통지를 따로 실시했습니다. 원고들은 1차 분양신청 통지만 받았으며, 이 기간 동안 피고에게 분양신청 거절 의사를 밝힌 경우도 있었습니다. 이후 원고들 소유 부동산에 대한 수용재결 및 이의재결이 이루어졌고, 조합은 보상금을 공탁하여 원고들은 사실상 소유권과 조합원 지위를 상실했습니다. 이에 원고들은 관리처분계획이 분양신청 기간 연장 통지 누락, 종전자산 감정평가 및 개략적 부담금 내역 통지 누락, 사업시행인가 고시 후 60일 내 통지 의무 위반 등 여러 하자로 인해 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다.
이미 수용재결로 부동산 소유권과 조합원 지위를 상실한 원고들이 관리처분계획 무효 확인을 구할 법률상 이익이 있는지 여부, 분양신청 통지 절차상의 하자가 있어 수용재결 및 관리처분계획이 당연무효인지 여부, 조합이 과소필지 소유자에게만 추가 분양신청 기회를 부여한 것이 적법한지, 그리고 다른 조합원에게도 연장 통지를 해야 했는지 여부, 사업시행인가 고시 후 60일 이내 분양신청 통지 및 공고 의무가 훈시규정인지 효력규정인지 여부 등이 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고들의 항소를 모두 기각하고, 항소 비용은 원고들이 부담하도록 결정했습니다. 이는 제1심 판결이 정당하며, 원고들의 추가 주장 또한 받아들일 수 없다고 본 것입니다.
법원은 원고들이 수용재결 확정으로 인해 이미 이 사건 부동산의 소유권과 조합원 지위를 확정적으로 상실했으므로, 관리처분계획의 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다고 판단했습니다. 또한, 수용재결이 중대하고 명백한 하자로 인해 당연무효라고 볼 만한 사정이나 증거도 없다고 보았습니다. 구체적으로는 과소필지 소유자에 대한 2차 분양신청 통지는 기존 조합원에 대한 연장 통지가 아닌 최초의 적법한 통지로 해석했으며, 분양신청 관련 기타 주장된 하자들 역시 관리처분계획이나 수용재결을 무효로 할 정도의 중대하고 명백한 하자에 해당하지 않는다고 결론 내렸습니다.
구 도시 및 주거환경정비법(구 도시정비법) 제19조 제1항(조합원 자격)은 재개발 조합의 조합원을 정비구역 안의 토지 등 소유자로 규정합니다. 이 사건에서 법원은 수용재결이 확정되어 부동산 소유권을 상실한 원고들은 더 이상 토지 등 소유자가 아니므로 조합원 지위를 상실했다고 보았습니다. 구 도시정비법 제46조 제1항(분양신청 통지 및 공고)은 사업시행자가 사업시행인가 고시일로부터 60일 이내에 토지 등 소유자에게 분양신청 기간, 방법, 대상 주택의 종류 및 규모, 분양가 등의 사항을 통지하고 일간신문에 공고해야 한다고 규정합니다. 이 사건에서 법원은 60일 이내 통지 규정을 훈시규정으로 해석하여 위반이 있더라도 수용재결의 당연무효 사유가 아니라고 판단했습니다. 또한 분양신청기간 연장 통지는 최초의 적법한 분양신청 통지와 구별되어야 한다고 보았습니다. 구 도시정비법 제47조 제1항(현금청산)은 분양신청을 하지 않거나 철회한 토지 등 소유자 등은 현금으로 청산된다고 규정합니다. 이 사건에서는 원고들이 현금청산대상자로 분류된 후 수용재결이 확정되었고, 이로 인해 조합원 지위가 상실된 점이 중요하게 작용했습니다. 하자 있는 행정처분의 당연무효 법리에 따르면, 행정처분이 당연무효가 되기 위해서는 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대한' 것으로서 객관적으로 '명백'해야 합니다. 법원은 분양신청 통지 절차상의 문제들이 있었더라도, 원고들이 이미 1차 통지를 받았고 거절 의사를 밝힌 점, 2차 통지가 과소필지 소유자에 대한 최초의 적법한 통지였던 점 등을 고려할 때 이를 중대하고 명백한 하자로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 단순히 위법하다고 해서 바로 무효가 되는 것은 아니라는 법리입니다. 건축법 제57조 제1항 및 관련 조례는 주거지역에서 대지의 분할 제한 면적(예: 수원시 60m²)을 정하는 규정으로, 이 사건에서는 조합이 1차 분양신청 시 과소필지 소유자에게 분양신청 자격을 제한한 근거로 활용되었습니다.
재개발, 재건축 사업 진행 중 자신의 부동산이 수용재결된 경우, 수용재결에 대한 이의나 취소 소송을 적시에 제기하는 것이 매우 중요합니다. 수용재결이 확정되면 해당 부동산의 소유권과 조합원 지위를 확정적으로 상실하게 되어, 이후 관리처분계획 무효확인 등 다른 소송을 제기하더라도 법률상 이익이 없다고 판단될 수 있습니다. 관리처분계획이나 수용재결과 같은 행정처분이 '무효'로 인정받기 위해서는 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대한' 것으로서 객관적으로 '명백'해야 합니다. 단순히 절차상 위법이 있다고 해서 곧바로 무효가 되는 것은 아니므로, 전문가와 상의하여 하자의 중대성과 명백성을 신중하게 검토해야 합니다. 조합으로부터 분양신청 통지를 받을 경우, 통지서에 포함된 분양신청 기간, 자격 요건, 종전자산 감정평가 결과, 개략적인 부담금 내역 등을 꼼꼼히 확인하고 자신의 권리 행사에 필요한 모든 정보를 얻었는지 확인해야 합니다. 정보가 불충분하다고 판단될 경우 즉시 조합에 문의하거나 이의를 제기하는 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 법규에서 정한 특정 기간(예: 사업시행인가 고시 후 60일)이 경과하여 행정 절차가 진행된 경우에도, 해당 기간 규정이 '훈시규정'(지켜야 하지만 위반해도 절차의 효력에는 영향 없음)인지 '효력규정'(위반 시 절차 자체가 무효가 됨)인지에 따라 법적 효력이 달라질 수 있습니다. 이 점을 명확히 이해하고 대응해야 합니다. 조합이 특정 소유자 그룹(예: 과소필지 소유자)에 대해 추가적인 분양신청 기회를 부여하는 경우, 이것이 다른 조합원들에게도 분양신청 기간 연장으로 해석될 수 있는지, 또는 어떤 영향을 미치는지 주의 깊게 살펴야 합니다.
