휴양시설 소유권 없이 분양 진행하여 사업정지 처분받은 사건

주식회사 A는 관광숙박업인 휴양콘도미니엄 'H'을 운영하는 회사입니다. 이 회사는 대출을 받기 위해 부동산담보신탁계약을 체결하여 시설의 소유권이 수탁자인 G 주식회사 명의로 등기된 상태에서 객실을 분양했습니다. 이에 J구청장은 관광진흥법상 소유권 미확보 상태에서의 분양행위를 위반으로 보아 시정명령을 내렸고, 이후에도 같은 위반 행위가 계속되자 1개월의 사업정지처분(객실 분양 및 운영)을 결정했습니다. 주식회사 A는 이 처분이 부당하다며 취소 소송을 제기했으나, 법원은 담보신탁의 경우 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로 원고가 소유권을 확보했다고 볼 수 없고, 원고가 여러 차례 경고에도 불구하고 위반 행위를 반복한 점 등을 고려할 때 구청의 사업정지처분이 적법하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고): 휴양콘도미니엄 'H'을 운영하는 회사로, 소유권이 신탁회사에 있는 상태에서 객실을 분양하여 사업정지처분을 받았습니다.
• J구청장 (피고): 관광진흥법에 따라 주식회사 A의 소유권 미확보 분양 행위에 대해 시정명령 및 1개월 사업정지처분을 내린 행정기관입니다.
• G 주식회사 (수탁자): 주식회사 A와 부동산담보신탁계약을 체결하여 'H' 시설의 건물 및 대지에 대한 소유권 등기를 보유한 신탁회사입니다.

분쟁 상황

주식회사 A는 휴양콘도미니엄 'H'을 운영하며 대출을 위해 부동산담보신탁계약을 체결하여 시설의 소유권이 G 주식회사 명의로 등기된 상태였습니다. 주식회사 A는 이러한 상태에서 객실 분양 계약을 진행했는데, J구청장은 이를 관광진흥법상 휴양콘도미니엄업자가 분양 시 건물 및 대지의 소유권을 확보해야 한다는 규정 위반으로 보았습니다. J구청장은 2022년 8월 시정명령을 내렸고, 주식회사 A가 위반 행위를 중단하지 않자 2023년 3월 1개월의 사업정지처분을 내렸습니다. 주식회사 A는 담보신탁 계약상 수분양자들의 소유권 이전이 문제없다는 점과 과징금 부과를 요청했음에도 사업정지처분이 내려진 것은 재량권 일탈·남용이라고 주장하며 해당 처분의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

휴양콘도미니엄업자가 부동산담보신탁계약으로 소유권이 수탁자에게 이전된 상태에서 분양계약을 체결한 것이 관광진흥법상 '건물 및 대지의 소유권 확보' 의무를 위반한 것인지 여부와, 피고의 사업정지처분이 재량권을 일탈·남용한 것으로 볼 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 신탁법상 신탁은 위탁자가 수탁자에게 재산권을 이전하여 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되므로, 담보신탁 상태에서는 위탁자인 원고가 소유권을 확보했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한, 관광진흥법 시행령의 소유권 확보 규정은 수분양자의 피해 방지를 위한 것으로, 소유권 확보 여부는 등기부상 소유권자를 기준으로 판단해야 한다고 명확히 했습니다. 재량권 일탈·남용 여부에 대해서는 원고가 피고로부터 여러 차례 소유권 미확보 상태에서의 분양 중단 경고와 시정명령을 받았음에도 불구하고 동일한 위반 행위를 반복한 점, 사업정지 1개월 처분이 법령이 정한 제재 기준에 부합하는 점, 그리고 위반 행위의 재발 방지라는 공익이 원고가 입을 불이익보다 크다고 보았습니다. 사업정지에 갈음하는 과징금 부과는 행정기관의 재량 사항이며, 피고의 조치가 현저히 불합리하다고 보기도 어렵다며 원고의 주장을 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 관광진흥법 제20조 제4항 및 시행령 제24조 제1항 제1호: 이 법규정은 관광숙박업 시설에 대해 분양 또는 회원 모집을 하려는 자는 해당 건물 및 대지의 소유권을 확보하도록 명시하고 있습니다. 법원은 이 사건에서 부동산담보신탁계약으로 소유권이 수탁자인 G 주식회사 명의로 등기된 상태에서는 위탁자인 원고가 소유권을 확보했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 수분양자가 분양대금을 완납하고도 소유권 이전등기를 받지 못하는 피해를 예방하려는 법규정의 취지에 따른 것입니다.
2. 신탁법상 소유권 이전: 신탁법에 따르면 위탁자가 수탁자에게 특정 재산권을 이전하거나 처분하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위해 그 재산권을 관리·처분하게 하는 신탁의 경우, 부동산의 소유권은 등기가 마쳐지면 대내외적으로 수탁자에게 완전히 이전됩니다. 법원은 이 원칙에 따라 원고가 소유권을 확보한 상태에서 분양했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.
3. 관광진흥법 제35조 제1항 제9호: 이 조항은 관광사업자가 관계 법령을 위반하여 분양행위를 한 경우 시정명령이나 사업정지 등 행정처분을 할 수 있는 근거를 제공합니다. 원고의 소유권 미확보 분양 행위가 이 조항에 해당한다고 보아 제재 처분이 이루어졌습니다.
4. 관광진흥법 시행령 제33조 제1항 [별표 2] (제재처분 기준)​: 이 기준에 따르면 관광진흥법 제20조 제4항을 위반하여 회원 모집 기준 및 절차를 위반한 경우 1차 위반에 대해서는 시정명령, 2차 위반에 대해서는 사업정지 1개월 또는 사업계획 승인취소 처분을 하도록 정하고 있습니다. 원고는 이미 시정명령을 받은 후 재차 위반하였으므로, 1개월 사업정지 처분은 법령이 정한 기준에 부합한다고 법원은 보았습니다.
5. 관광진흥법 제37조 제1항 (과징금 부과 재량)​: 이 조항은 사업정지가 이용자에게 심한 불편을 주거나 공익을 해칠 우려가 있을 경우 사업정지 처분에 갈음하여 2천만원 이하의 과징금을 부과할 수 있다고 규정합니다. 그러나 법원은 과징금 부과 여부가 행정기관의 재량에 속하며, 원고의 반복된 위반 행위와 관광진흥법상 과징금 금액이 사업 규모에 비해 소액인 점 등을 고려할 때 피고의 사업정지처분이 재량권의 한계를 벗어났다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
6. 행정처분의 재량권 일탈·남용 판단 기준: 제재적 행정처분이 사회통념상 재량권의 범위를 일탈하였거나 남용하였는지는 위반행위의 내용, 처분으로 달성하려는 공익 목적, 개인의 불이익 등을 객관적으로 비교·형량하여 판단해야 합니다. 법원은 원고가 수차례 위반행위 중단 권고 및 시정명령을 받았음에도 반복하여 위반 행위를 지속한 점, 법규 준수가 극히 곤란하지 않았다는 점, 수분양자의 권리 침해 방지라는 공익이 원고가 입게 될 불이익에 비해 작지 않다는 점 등을 종합하여 피고의 처분이 적법하다고 결론 내렸습니다.

참고 사항

1. 부동산 신탁 시에는 신탁의 종류와 관계없이 등기부상 소유권은 수탁자에게 이전된다는 법적 원칙을 명확히 이해해야 합니다. 특히 분양이나 회원 모집 등 '소유권 확보'를 요건으로 하는 사업을 진행할 경우, 반드시 등기부등본을 통해 소유권자를 확인하고 법적 요건을 충족해야 합니다.
2. 행정기관으로부터 법규 위반 통보, 시정명령, 또는 사업계획 변경 반려 통지를 받았다면 이를 심각하게 받아들이고 즉시 위반 행위를 중단하며 시정 조치를 취해야 합니다. 단순한 내부 보고 누락이나 인지 부족을 이유로 한 반복적인 위반은 가중된 행정처분의 근거가 될 수 있습니다.
3. 대규모 자금 조달 방식인 프로젝트 파이낸싱(PF)과 같은 구조에서 부동산담보신탁을 활용할 경우, 분양 등 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 소유권 관련 법적 문제를 사전에 충분히 검토해야 합니다. 필요한 경우 분양 전 해당 객실에 대한 신탁을 해지하여 소유권을 미리 확보하는 등 법령 준수를 위한 적극적인 노력이 중요합니다.
4. 사업정지처분 대신 과징금 부과처분을 요청할 수 있지만, 이는 행정기관의 재량에 속하는 사항입니다. 위반 행위의 중대성, 반복성, 공익 침해 정도 등을 종합적으로 고려하여 결정되므로, 과징금 전환이 반드시 이루어지는 것은 아님을 인지해야 합니다.
5. 사업정지 처분으로 인한 예약객들의 불편이나 사업자의 경제적 손실은 원칙적으로 위반 행위를 한 사업자가 감수해야 할 부분으로 판단될 수 있습니다.