세금 · 행정
A아파트주택재건축정비사업조합(원고)은 서울 서초구 A아파트를 재건축하면서 소형임대주택 166세대를 서울특별시에 22,272,020,000원에 매도하고 그 부속토지 4,578.02㎡를 기부채납하기로 계약했습니다. 그러나 2021년 재산세 과세기준일인 6월 1일 당시 서초구청장(피고)은 임대주택과 부속토지 모두에 대해 원고에게 재산세 등 총 714,152,560원을 부과했습니다. 원고는 기부채납 계약일인 2019년 9월 4일에 이미 부속토지의 사실상 소유자가 서울특별시로 변경되었으므로, 2021년 과세기준일에는 원고가 납세의무자가 아니며 부속토지에 대한 재산세 부과 처분은 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 기부채납의 법적 성질을 증여계약으로 보아 무상승계취득에 해당하며, 특별한 사정이 없는 한 계약일에 사실상 소유권이 양수인인 서울특별시에게 이전된다고 판단했습니다. 따라서 2021년 과세기준일 당시 부속토지의 사실상 소유자는 원고가 아닌 서울특별시였으므로, 원고에게 부과된 부속토지에 대한 재산세 부과처분은 납세의무자가 아닌 자에게 부과된 것으로서 중대하고 명백한 하자가 있어 무효임을 확인했습니다.
A아파트주택재건축정비사업조합은 서울특별시와 재건축 소형주택 매매계약을 체결하면서, 소형임대주택 166세대는 매도하고 그 부속토지 4,578.02㎡는 기부채납하기로 약정했습니다. 이 계약은 2019년 9월 4일에 이루어졌습니다. 이후 2021년 6월 1일 재산세 과세기준일이 도래했고, 서초구청장은 이 사건 임대주택과 부속토지 모두에 대해 A아파트주택재건축정비사업조합을 납세의무자로 보아 2021년 귀속 재산세 등 총 714,152,560원을 부과했습니다. 이에 A아파트주택재건축정비사업조합은 기부채납 계약일에 이미 부속토지의 사실상 소유자가 서울특별시로 변경되었으므로, 자신들은 부속토지에 대한 재산세 납세의무자가 아니라고 주장하며 해당 재산세 부과처분의 무효를 구하는 소송을 제기했습니다.
재건축조합이 서울특별시에 소형임대주택 부속토지를 기부채납하기로 계약한 경우, 재산세 과세기준일 현재 해당 부속토지의 사실상 소유자는 누구인지, 그리고 재건축조합에게 부과된 재산세 처분이 무효인지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다. 특히 무상승계취득 시 재산세 납세의무자 변경 시점이 언제인지에 대한 판단이 중요했습니다.
서울 서초구청장이 2021년 7월 10일 및 2021년 9월 10일 원고인 A아파트주택재건축정비사업조합에 부과한 재산세 등 부과처분 중 별지 2 목록 기재 각 정당세액을 초과하는 부분은 모두 무효임을 확인합니다. 소송비용은 피고인 서울 서초구청장이 부담합니다.
재건축조합이 서울특별시에 기부채납하기로 계약한 소형임대주택 부속토지에 대해 부과된 재산세 등 부과처분 중 부당하게 초과된 부분은 그 하자가 중대하고 명백하여 무효임이 확인되었습니다. 이는 재산의 무상승계취득의 경우 계약일에 사실상 소유권이 양수인에게 이전되어 납세의무자가 변경된다는 법원의 판단에 따른 것입니다.
이 사건은 재산세 납세의무자를 판단하는 기준과 기부채납의 법적 성질에 대한 법리를 다루고 있습니다. 먼저, 구 지방세법 제107조 제1항은 '재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다'고 규정합니다. 여기서 '사실상 소유하고 있는 자'란 공부상 소유자 여부와 상관없이 재산의 실질적인 소유권을 가진 자, 즉 경제적 소유자를 의미하며, 이는 재산에 대한 실질적인 담세력이 있는 자에게 과세하는 '실질과세원칙'에 충실하기 위한 것입니다. 다음으로, 구 지방세법 시행령 제20조 제1항은 '무상승계취득의 경우 그 계약일에 취득한 것으로 본다'고 규정하고 있으며, 이는 취득세에 관한 규정이지만 재산세 납세의무자 판단 시 사실상 소유권 변경 시점을 유추하는 기준으로 활용됩니다. 이 법리에 따라 무상승계취득의 경우 증여계약이 성립하면 양수인이 별도의 대가를 지급하지 않고도 해당 재산을 사용·수익할 수 있으므로, 소유권 이전에 특별한 조건이 없는 한 계약일에 즉시 해당 재산의 경제적·실질적인 소유권이 양수인에게 이전되어 납세의무자가 된다고 보는 것이 타당하다는 것이 법원의 판단입니다. 또한, 지방세법 기본통칙 107-1도 무상승계취득의 경우 계약일에 납세의무자가 변경되는 것으로 규정하여 이러한 해석을 뒷받침합니다. 기부채납의 경우, 이는 기부자가 자신의 소유 재산을 지방자치단체의 공유재산으로 증여하는 의사표시를 하고 지방자치단체가 이를 승낙하는 '증여계약'의 성질을 가지므로, 위 무상승계취득의 법리가 적용됩니다. 마지막으로, 과세처분이 무효가 되려면 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대한' 것이며, 객관적으로 '명백'해야 합니다. 이 사건에서 법원은 납세의무자가 아닌 자에게 과세한 것을 중대한 하자로 보았고, 계약 내용, 서울특별시의 실제 사용 현황, 지방세법 기본통칙 등을 종합하여 그 하자가 객관적으로 명백하다고 판단했습니다.
재산을 무상으로 이전하는 기부채납이나 증여 계약 시에는 계약일에 해당 재산의 사실상 소유자가 변경된 것으로 보아 재산세 납세의무자가 달라질 수 있습니다. 따라서 무상승계취득 계약 체결 후 재산세 과세기준일(매년 6월 1일)까지 소유권 이전등기가 완료되지 않았더라도, 해당 재산에 대한 재산세는 사실상 소유자에게 부과될 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 지자체나 공공기관에 재산을 기부채납하는 경우, 계약서에 기부채납 시점과 소유권 이전 절차, 관련 세금 부담 주체를 명확히 명시하는 것이 중요합니다. 취득세와 달리 재산세는 '사실상 소유하고 있는 자'에게 부과되므로, 단순히 등기부상의 소유자만으로 판단하지 않고 재산의 경제적 실질적 소유자를 파악해야 합니다. 재건축·재개발 사업조합의 경우, 사업시행인가 및 관리처분계획 변경인가, 준공인가, 소유권이전고시 등의 복잡한 절차 속에서 각 단계별 자산의 소유권 및 세금 납세의무 변동 시점을 정확히 확인해야 합니다. 특히 조합이 신탁받은 토지나 비조합원용 토지에 대한 특례 규정이 재산세 납세의무 판단에 어떻게 적용되는지 유의하여야 합니다.
