행정
C주택재개발정비사업조합은 은평구 D 일대에서 주택재개발사업을 진행하던 중, 조합 설립 인가 후 기존 주택 소유자 E으로부터 각기 다른 주택을 매수한 원고 A, B를 포함한 여러 명에게 1개의 분양권만을 인정하는 관리처분계획을 수립했습니다. 원고들은 개별 분양권을 주장하며 피고인 은평구청장이 해당 관리처분계획을 인가한 처분이 위법하다고 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 구 도시 및 주거환경정비법의 취지에 따라 조합 설립 인가 후 1인의 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우, 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다며 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
C주택재개발정비사업조합은 서울 은평구 D 일대 주택재개발사업 추진을 위해 2015년 12월 2일 조합 설립 인가를 받았습니다. 이후 기존 주택 소유자 E은 2016년 7월 27일 원고 A에게 다세대주택 I호를, 2017년 5월 26일 원고 B에게 G호를 매도했으며, 다른 사람 J에게도 H호를 매도했습니다. 조합은 2019년 1월 31일 사업시행계획 인가를 받은 후 분양신청을 진행했고, 이 과정에서 조합 설립 인가 후 E으로부터 각 주택을 양수한 원고 A, B 및 J에게 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 이들을 대표하는 1명만이 조합원으로 인정된다는 이유로 총 1개의 분양권만을 인정하는 관리처분계획을 수립했습니다. 원고들은 각 개별 분양권을 주장하며, 이러한 관리처분계획을 인가한 은평구청장의 처분이 위법하다고 소송을 제기했습니다.
주택재개발정비사업에서 조합 설립 인가 후 1인의 소유자로부터 여러 사람이 개별적으로 주택을 매수한 경우, 이들이 각각 개별적인 분양신청권을 가지는지 아니면 전체를 합쳐 1인의 분양신청권만 가지는지가 쟁점입니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 피고의 관리처분계획 인가처분은 위법하다고 볼 수 없으며, 원고들이 주장하는 관리처분계획 자체의 하자는 인가처분 취소 사유가 될 수 없다는 판단에 따랐습니다. 또한 가사적으로 관리처분계획의 적법성을 판단하더라도, 조합 설립 인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 사람이 소유하게 된 경우에는 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보았습니다.
재개발사업의 조합 설립 인가 후 한 명의 원 소유자로부터 여러 개의 주택을 매수하여 각각 소유하게 된 사람들은 도시 및 주거환경정비법의 취지에 따라 개별적인 분양권을 인정받지 못하고 전체를 대표하는 1인에게 1개의 분양권만 인정됩니다. 따라서 이러한 관리처분계획을 인가한 행정기관의 처분은 적법합니다.
이 사건은 도시 및 주거환경정비법의 조합원 자격 및 분양권 제한 규정과 관련된 판결입니다.
도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 (구 도시정비법 제19조 제1항과 동일한 내용): 이 조항은 정비사업 조합원 자격을 규정하면서 "조합 설립 인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 사람이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명만을 조합원으로 본다"고 명시하고 있습니다. 이 사건에서 원고들과 J은 E으로부터 조합 설립 인가 이후 각각 주택을 매수하였으므로, 이 조항에 따라 전체를 대표하는 1명만이 조합원 지위를 가지게 됩니다.
도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제6호 (구 도시정비법 제48조 제2항 제6호와 동일한 내용): 이 조항은 관리처분계획의 내용에 대해 "1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다"고 규정합니다. 이는 조합원 자격 제한과 연계되어, 여러 사람이 한 원 소유자로부터 부동산을 양수하여 1인의 조합원으로 인정될 경우, 결국 1개의 분양권만 주어지는 근거가 됩니다.
법리 (대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결 등): 법원은 구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호의 개정 취지를 "투기 세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호"하는 데 있다고 보았습니다. 따라서 주택재개발사업 조합 설립 인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 사람이 소유하게 된 경우에는, 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 판단합니다. 이 법리는 개정된 현행 도시 및 주거환경정비법에도 동일하게 적용됩니다.
재개발이나 재건축 사업 구역 내 부동산을 매수할 때는 해당 사업의 진행 상황, 특히 조합 설립 인가 여부를 반드시 확인해야 합니다. 조합 설립 인가 이후 1인의 소유자로부터 여러 채의 주택이나 토지를 매수하여 소유하게 되는 경우, 법률상 1개의 분양권만 인정될 수 있으므로 투자 결정 전 충분한 검토가 필요합니다. 도시 및 주거환경정비법은 투기 세력 유입을 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하기 위해 특정 조건에서 조합원 자격과 분양대상자격을 제한하고 있습니다. 새로운 주택을 공급받을 권리인 분양권을 판단할 때는 구 도시 및 주거환경정비법(2017년 2월 8일 개정 전)과 현행 도시 및 주거환경정비법 모두 '조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권 등을 양수하여 수인이 소유하게 된 때'에는 '수인 대표 1인'을 조합원으로 본다는 조항에 주목해야 합니다.
