행정
재개발 사업구역 내 다세대주택을 소유한 조합원 A씨가 조합으로부터 현금청산자로 분류되어 관리처분계획 인가가 나자 이에 불복하여 소송을 제기했습니다. A씨는 자신이 소유한 다세대주택이 특정 조례 개정일 이전에 '사실상 주거용으로 사용되던 건축물'에 해당하므로 공동주택 분양 대상에 포함되어야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 A씨가 제출한 증거만으로는 해당 주택이 기준 시점 이전에 사실상 주거용으로 사용되었음을 인정하기에 부족하다고 판단하여 A씨의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2016년 10월 5일 재개발 사업구역 내 다세대주택 'F' G동호를 매수하여 피고 조합의 조합원이 되었습니다. 피고 조합은 2020년 12월 7일부터 2021년 2월 4일까지 조합원 분양신청 기간을 공고했으나, 이 사건 부동산이 구 정비조례상 '주택'에 해당하지 않는다고 판단하여 원고를 분양대상에서 제외하고 분양신청 통지를 하지 않았습니다. 이에 원고는 분양신청을 하지 못했고, 피고 조합은 2022년 5월 6일 원고를 현금청산자로 하는 관리처분계획을 인가받았습니다. 원고는 자신의 부동산이 사실상 주거용으로 사용된 주택이므로 분양대상자에 포함되어야 한다며 이 관리처분계획 중 현금청산 부분의 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건 부동산이 '구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례'(2008년 7월 30일 조례 제4657호로 개정되기 전의 것) 제24조 제1항 제1호에서 정하는 '사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물'에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다. 해당 여부에 따라 원고가 공동주택 분양대상자가 될지, 아니면 현금청산 대상자가 될지가 결정됩니다.
원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 원고가 제출한 증거들, 즉 P의 사실확인서와 메모장 기재 내용 등을 종합적으로 검토했습니다. 그러나 월세 기재 내용의 불일치, 전입신고 관련 증언의 모순, 전소유자와 증인의 특이한 관계, 내부 사진 촬영 시기 불분명 등의 사정을 들어 이 사건 부동산이 2008년 7월 30일 이전부터 사실상 주거용으로 사용되었음을 인정하기에는 증거가 부족하다고 판단했습니다. 따라서 원고를 현금청산자로 정한 관리처분계획은 적법하다고 결론 내렸습니다.
이 사건에서 중요한 관련 법령은 다음과 같습니다.
재개발 사업에서 분양 대상 자격을 판단하는 중요한 기준 중 하나는 해당 건축물이 특정 시점 이전에 '사실상 주거용으로 사용되었는지' 여부입니다. 이를 증명하기 위해서는 객관적이고 신뢰할 수 있는 증거를 충분히 확보하는 것이 중요하며, 단순히 관계자의 증언이나 일회성 기록만으로는 부족할 수 있습니다. 과거의 임대차 계약서, 월세 내역, 공과금 납부 내역(전기, 수도, 가스 등), 전입신고 기록, 주택 내부 사진(촬영 시기 명확), 주변인의 일관된 진술 등 다양한 증거를 통해 주거용 사용 사실을 입증해야 합니다. 특히 조례 개정 등으로 분양 자격 기준 시점이 달라질 수 있으므로, 본인이 속한 사업구역의 정비계획 공람 시기와 적용되는 조례의 부칙 규정을 정확히 확인해야 합니다. 주택 용도가 아닌 '대피소' 등으로 건축물대장에 기재된 경우 실제 주거용으로 사용했더라도 이를 입증하기가 더 어려울 수 있으므로 철저한 증거 준비가 필요합니다.
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