분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사부동산 매매/소유권 · 건축/재개발 · 행정
연희제1구역 주택재개발정비사업의 시행자인 피고 K를 상대로 원고 A가 토지 및 지장물 수용에 따른 손실보상금 증액을 청구한 사건입니다. 원고는 기존 사업시행계획인가의 효력이 상실되었으므로 더 최근의 변경인가고시일을 기준으로 보상금을 산정해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 사업시행기간이 연장되어 기존 인가의 효력이 유지된다고 보아, 2010년 12월 28일자 사업시행계획인가고시일을 보상금 산정 기준으로 삼아야 한다고 판단했습니다. 다만, 법원의 감정평가 결과가 이의재결에서 정한 손실보상금보다 높다고 판단하여, 피고는 원고에게 17,714,460원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
피고 K는 연희제1구역 주택재개발정비사업의 시행자로서, 사업 구역 내 원고 A 소유의 토지 및 그 지상 주택 등 지장물을 수용하게 되었습니다. 서울특별시 지방토지수용위원회는 2021년 4월 23일 이 사건 각 수용대상 목적물에 대해 490,449,870원의 손실보상금을 결정했으며, 이후 원고의 이의신청에 따라 중앙토지수용위원회는 2022년 1월 27일 527,063,940원의 손실보상금을 결정했습니다. 원고 A는 이의재결에서 정한 손실보상금이 정당한 보상액에 미치지 못한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 특히, 2010년 12월 28일자 사업시행계획인가 및 2015년 4월 22일자 사업시행계획변경인가의 효력이 사업시행기간 종기인 2020년 4월 22일을 도과하여 상실되었으므로, 2021년 2월 9일자 사업시행계획변경인가고시를 기준으로 손실보상금을 산정해야 한다고 주장하며, 총 58,634,460원의 증액분과 지연손해금을 청구했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 토지 및 지장물에 대한 손실보상금 산정의 기준이 되는 시점(사업인정고시일)을 언제로 볼 것인지 여부입니다. 둘째, 이의재결에서 정한 손실보상금액이 수용대상 목적물의 정당한 가치를 반영했는지, 법원 감정평가액이 더 적절한 보상액인지 여부입니다.
법원은 원고가 주장한 2021년 2월 9일자 사업시행계획변경인가고시가 아닌, 2010년 12월 28일자 사업시행계획인가고시일을 기준으로 손실보상금을 산정해야 한다고 보았습니다. 이는 2015년 4월 22일자 사업시행계획 변경인가 시 정한 사업시행기간의 종기가 2021년 2월 22일로 연장되었으므로, 기존 사업인정의 효력이 유효하게 유지된다고 판단했기 때문입니다. 다만, 법원의 감정 결과가 이의재결에서 정한 보상금보다 이 사건 수용대상 목적물의 특성과 가격 형성 요인을 더 적절하게 반영한 것으로 보아, 법원 감정평가액을 기준으로 보상금을 다시 산정했습니다. 그 결과, 피고가 원고에게 추가로 지급해야 할 손실보상금 17,714,460원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 따라서 원고의 청구는 일부만 인용되었습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항: 이 법에 따른 정비사업의 토지 수용 및 사용에는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(이하 토지보상법)을 준용하며, 정비사업의 '사업시행계획인가고시'가 있으면 토지보상법상의 '사업인정 및 고시'가 있는 것으로 본다고 규정합니다. 이는 재개발과 같은 정비사업에서 보상금 산정 기준 시점을 정하는 중요한 근거가 됩니다. 토지보상법 제70조 제1항: 공익사업으로 취득하는 토지에 대한 보상은 '부동산 가격공시에 관한 법률'에 따른 공시지가를 기준으로 하되, 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 물가상승률, 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등을 종합적으로 고려하여 적정한 가격으로 보상해야 한다고 정하고 있습니다. 이는 단순히 공시지가에만 얽매이지 않고 실제 토지의 가치를 반영하여 보상해야 한다는 원칙입니다. 토지보상법 제70조 제4항: 사업인정 후 토지를 취득할 경우, 공시지가는 '사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가'로서, 해당 토지에 관한 협의나 재결 당시 공시된 공시지가 중 '사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가'를 기준으로 한다고 명시합니다. 이 조항은 사업시행으로 인한 주변 지가 상승 등 투기적 요소를 배제하고 사업인정고시 당시의 객관적 가치를 기준으로 보상금을 산정하게 함으로써 정당한 보상을 실현하려는 목적이 있습니다. 손실보상금 증액 소송에서의 법원 감정 신뢰: 대법원 판례(2014. 9. 25. 선고 2012두24092 판결 등)에 따르면, 이의재결의 기초가 된 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 모두 적법하고 품등비교에서만 차이가 나는 경우, 법원은 그중 어느 감정평가를 더 신뢰할 것인지 재량으로 판단할 수 있습니다. 이 사건에서도 법원은 법원 감정평가가 이 사건 수용대상 목적물의 특성과 가격 형성상의 제반 요인 등을 더 적절히 반영했다고 판단하여 법원 감정액을 채택했습니다.
비슷한 문제 상황에 처하게 된다면 다음 사항을 참고하실 수 있습니다. 공익사업으로 인해 토지나 건물이 수용될 경우, 수용재결이나 이의재결에서 결정된 보상금이 자신의 재산 가치를 제대로 반영했는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 손실보상금 산정의 기준 시점은 '사업인정고시일'이며, 도시정비사업의 경우 '사업시행계획인가고시일'이 이에 해당합니다. 이 기준 시점이 언제인지 정확히 파악하는 것이 보상금 산정에 매우 중요합니다. 사업시행계획의 변경이나 사업 기간 연장이 있었을 경우, 변경된 사업 기간이 기존 사업인정의 효력 유지에 영향을 주는지 여부를 확인해야 합니다. 단순히 기간이 지났다고 해서 효력이 상실되는 것은 아닐 수 있습니다. 수용재결 및 이의재결에서 제시된 감정평가액에 불복하여 소송을 제기할 경우, 법원의 감정평가 결과는 보상금 증액에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 법원 감정 신청을 신중하게 고려해야 합니다. 이전 감정평가와 법원 감정평가 사이에 차이가 발생하더라도, 그중 어느 것이 더 적절한지 판단하는 것은 법원의 재량에 속하는 부분이므로, 각 감정평가의 타당성을 면밀히 비교 검토해야 합니다.
