세금 · 행정
원고 A씨는 거주하던 주택을 양도하는 과정에서 새로운 주택 취득과 기존 주택 양도 사이에 장기임대주택을 포함하여 일시적으로 48일간 3주택자가 되었습니다. 피고인 삼성세무서장은 이를 조정대상지역 내 1세대 3주택 소유로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세 1억 7백여만 원을 중과세했습니다. 이에 A씨는 주거 이전을 위한 일시적 상황이었고 투기 목적이 없었다며 양도소득세 부과처분 취소 소송을 제기했습니다. 법원은 원고의 주장을 받아들여, A씨가 주거 이전을 위해 주택을 취득한 것이며 48일간의 3주택 보유는 사회통념상 일시적인 특별한 사정으로 인정된다고 판단하여 양도소득세 부과처분을 취소했습니다.
원고 A씨는 2014년에 취득한 주택에 거주하던 중, 자녀 교육 및 배우자 출퇴근 편의를 위해 2019년 12월 26일 새로운 주택(D동 주택)의 1/2지분을 취득했습니다. 이후 2020년 2월 12일 기존에 거주하던 주택을 양도했는데, 이때 A씨는 기존 주택과 D동 주택 외에 장기임대주택 한 채를 추가로 소유하고 있었습니다. 결과적으로 A씨는 D동 주택 취득일로부터 기존 주택 양도일까지 48일 동안 장기임대주택, D동 주택, 그리고 기존 주택을 포함한 총 3채의 주택을 일시적으로 소유하게 되었습니다. 삼성세무서장은 이를 조정대상지역 내 1세대 3주택 소유로 간주하여, 기존 주택 양도에 대해 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세 107,110,500원(가산세 포함)을 중과세했습니다. 이에 원고 A씨는 자신의 3주택 보유가 투기 목적이 아닌 주거 이전을 위한 일시적인 상황이었으므로, 중과세 대상이 아니라는 취지로 세무서의 처분에 불복하고 소송을 제기했습니다.
주거 이전을 목적으로 대체 주택을 취득하는 과정에서 일시적으로 1세대 3주택자가 된 경우, 해당 주택 양도에 대해 양도소득세를 중과세하고 장기보유특별공제를 배제하는 것이 정당한지 여부가 핵심 쟁점입니다. 특히, 대체 주택 취득 후 종전 주택 양도까지의 48일간의 3주택 보유 기간을 사회통념상 일시적이고 투기 목적이 없는 특별한 사정으로 볼 수 있는지 여부가 중요한 판단 기준이었습니다.
피고 삼성세무서장이 2020. 9. 11. 원고 A씨에게 한 2020년 귀속 양도소득세 107,110,500원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다. 소송비용은 피고가 부담한다.
법원은 투기 목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격 안정과 주거 생활 안정을 도모하려는 양도소득세 중과세 규정의 입법 취지를 고려했습니다. 그러면서도 대법원 판례(2014두27806)를 인용하여, 주거 이전을 위해 대체 주택을 취득하는 과정에서 투기 목적이 없고 대체 주택 취득 후 종전 주택 양도까지의 기간이 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 중과세 대상이 아니라는 법리를 적용했습니다. 원고 A씨는 자녀 교육과 배우자 출퇴근 편의를 위해 새로운 주택(D동 주택)을 취득했고, 이틀 뒤 기존 주택을 매도하는 계약을 체결하는 등 투기 목적이 없었다고 보았습니다. 또한, D동 주택의 내부 수리 및 인테리어 공사 기간으로 인해 기존 주택의 잔금 및 인도일을 D동 주택 취득일로부터 48일 후로 정한 것은 주택 매수인 및 D동 주택 매도인과의 일정 조율과 공사 기간 등을 고려한 것으로 사회통념상 일시적인 사정이라고 판단했습니다. 실제로 D동 주택을 인도받은 후 공사를 진행하고 공사가 완료될 때까지 기존 주택에 거주한 점을 미루어 볼 때, 48일간의 3주택 보유 기간은 주택 거래의 현실상 흔히 발생할 수 있는 일시적인 상황으로 인정된다고 결론 내렸습니다. 피고의 주장은 거주 이전의 자유를 지나치게 제약하는 것이라고 판단하며, 원고에게는 중과세를 적용할 수 없는 특별한 사정이 있다고 보아 부과처분은 위법하다고 판시했습니다.
본 판결의 주요 관련 법령은 구 소득세법 제104조 제7항 제3호 및 구 소득세법 시행령 제160조 제1항 (2020년 8월 18일 및 10월 7일 개정 전 규정)입니다. 이들 규정은 조정대상지역 내 1세대 3주택 이상을 소유한 자가 주택을 양도하는 경우, 양도소득세 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하도록 하여 투기 목적의 주택 소유를 억제하고 주택 가격 안정을 도모하는 것을 목적으로 합니다. 그러나 법원은 대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결 등의 기존 판례 법리를 인용하여 해당 규정의 적용 한계를 명확히 했습니다. 이 대법원 판례는 일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 주거 이전을 목적으로 대체주택을 취득하여 일시적으로 2주택(장기임대주택 제외 시)을 소유하게 되었더라도, ▲거주자에게 투기 목적이 없고 ▲대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는, 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다고 보았습니다. 이는 법률의 형식적 요건만을 따를 것이 아니라, 해당 법률의 입법 취지인 '투기 억제'에 부합하는 실질적인 상황과 납세자의 정당한 거주 이전의 자유를 고려해야 한다는 법리입니다. 본 판결은 원고 A씨의 경우에도 위 대법원 판례의 법리를 적용하여, 장기임대주택을 포함하여 '형식적으로'는 3주택을 보유하게 되었으나 주거 이전이라는 명확한 목적과 48일이라는 합리적인 사유(인테리어 공사, 일정 조율)로 인한 일시적 보유 기간을 특별한 사정으로 인정하여 중과세 대상이 아니라고 판단했습니다.
주거 이전을 위해 기존 주택을 양도하고 새로운 주택을 취득하는 과정에서 일시적으로 다주택자가 되는 경우라도, 단순한 보유 주택 수만으로 양도소득세 중과세를 판단하지 않을 수 있습니다. 핵심은 주택을 취득하거나 보유하는 목적이 투기적인 의도 없이 순수하게 거주 이전에 있는지 여부입니다. 법원은 대체 주택 취득 후 기존 주택 양도까지의 기간이 사회통념상 '일시적'이라고 인정될 만한 합리적인 사유(예: 매도인 및 매수인과의 일정 조율, 이사 기간, 인테리어 공사 기간 등)가 있다면, 중과세를 피할 수 있다고 판단했습니다. 본 판례에서는 약 48일의 기간을 일시적이라고 인정했습니다. 투기 목적이 없음을 증명할 수 있는 객관적인 자료(매매 계약서, 이사 계약서, 인테리어 공사 계약서, 거주지 이전 관련 증빙 등)를 잘 보관하는 것이 중요합니다. 장기임대주택은 특정 조건 하에 양도소득세 비과세 요건 판단 시 주택 수에서 제외되기도 하지만, 중과세율 적용 여부 판단 시에는 다른 주택과 함께 주택 수에 합산될 수 있으므로 유의해야 합니다. 다만, 이 사건에서는 장기임대주택을 포함하여 3주택으로 보았음에도 불구하고, 실질적인 거주 이전 목적과 일시적 보유라는 특별한 사정을 인정하여 중과세를 배제했습니다.
