행정
이 사건은 재개발 조합이 사업 용적률을 높이는 과정에서 지방자치단체와 국가 소유의 국공유지 일부를 무상으로 양도받지 못하고 유상으로 매입한 후, 해당 매매계약이 무효임을 주장하며 매매대금 반환을 청구한 사례입니다.
원고 A조합은 최초 사업시행인가에서 정비기반시설로 용도 폐지되는 국공유지를 무상 양도받을 예정이었으나, 용적률 완화를 추진하면서 서울특별시 중구청장으로부터 '용적률 완화와 국공유지 무상 양도는 이중 적용 불가'라는 방침을 통보받았습니다.
결국 A조합은 용적률을 상향하는 대신, 당초 무상 양도 대상이었던 국공유지 일부를 서울 중구 및 대한민국으로부터 매매 계약을 통해 유상으로 매입했습니다.
특히 서울 중구청장은 이전고시를 조건으로 A조합에 '무상 양도 관련 소송 부제기' 제소전화해를 요구하여 A조합은 이에 응해 화해 조서까지 작성했습니다.
이후 A조합은 이 매매계약이 구 도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항의 강행규정에 위반되어 무효라고 주장하며, 피고들(서울특별시 중구, 대한민국)에게 매매대금 상당의 부당이득 반환을 청구했습니다.
법원은 서울 중구청장에 대한 소는 이미 이전고시가 완료되어 법률상 이익이 없다고 각하했습니다.
서울특별시 중구에 대한 청구는 제소전화해가 유효하게 성립하여 그 기판력(확정 판결과 같은 효력)이 미치므로 부당이득 반환 청구가 허용되지 않는다고 보아 기각했습니다.
반면 대한민국에 대한 청구는, 해당 매매계약이 강행규정에 위반되어 무효이고, '용적률 완화 혜택을 받은 후 무효를 주장하는 것은 신의칙 위반'이라는 주장은 받아들일 수 없다고 판단하여 원고의 손을 들어주며 매매대금 332,069,500원 및 이자를 포함한 352,039,241원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A주택재개발정비사업조합은 서울 중구 B 일대에서 주택재개발사업을 진행하던 중, 용적률을 기존 207.16%에서 223.67%로 상향하는 사업시행변경인가를 추진했습니다.
이 과정에서 서울특별시 중구청장은 '용적률 완화와 국공유지 무상 양도는 이중으로 적용할 수 없다'는 방침을 통보하며, 용적률 완화를 받으려면 용도 폐지되는 국공유지 중 일부를 무상 양도 대상에서 제외해야 한다고 요구했습니다.
결국 A조합은 용적률을 상향하는 조건으로, 서울특별시 중구 소유의 토지 5필지(시설④~시설⑧)를 1,931,740,000원에, 대한민국 소유의 토지 1필지(시설⑩)를 332,069,500원에 유상으로 매입했습니다.
이후 중구청장은 A조합에 '무상양도 관련 소송 부제기 제소전화해'를 요구했고, 이전고시를 위해서는 제소전화해가 선행되어야 한다고 통지했습니다.
이에 A조합은 2018년 8월 27일 피신청인을 '피고 중구청장'으로 하여 법원에 제소전화해를 신청하고 '이 사건 시설과 관련하여 무상양도청구 또는 부당이득반환청구권을 행사하지 않겠다'는 내용의 화해 조서를 작성했습니다.
그러나 A조합은 이러한 매매계약이 강행규정인 구 도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항에 위반하여 무효이므로, 피고 서울특별시 중구와 피고 대한민국은 자신에게 지급받은 매매대금을 부당이득으로 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
재개발 사업에서 용적률 완화를 대가로 국공유지를 무상 양도받지 못하고 유상 매입한 계약의 유효성 여부와, 특히 행정청이 우월적 지위에서 제안한 제소전화해의 효력이 부당이득반환청구권에 미치는지 여부가 쟁점이었습니다.
재개발 사업시행자가 용적률 완화를 위해 국공유지를 유상으로 매입한 계약은 구 도시정비법 제65조 제2항의 강행규정에 위배되어 무효라는 법리가 재차 확인되었습니다.
다만 지방자치단체와의 매매 계약에 대해서는 제소전화해가 성립하여 기판력이 발생했기 때문에 부당이득반환청구가 기각되었고, 제소전화해가 없는 국가와의 매매 계약에 대해서는 부당이득 반환이 인정되어, 제소전화해의 중요성과 범위가 강조된 판결입니다.
이 사건 판결은 주로 '구 도시 및 주거환경정비법'(2017년 2월 8일 전부개정 전 법률)의 핵심 조항들과 관련 법리를 적용했습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항 (정비기반시설의 무상 귀속 및 양도)
제소전화해의 효력 (민사소송법 제211조 및 관련 판례)
신의성실의 원칙 (신의칙) 관련
국유재산법 제75조 및 시행령 제30조 제5항, 국유재산 사용료 등의 분할 납부 등에 적용할 이자율 제1조
법률의 강행규정 준수: 구 도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항과 같이 정비사업으로 용도 폐지되는 국공유지를 사업시행자에게 무상으로 양도하도록 하는 규정은 강행규정입니다. 따라서 행정청이나 다른 당사자의 주장으로 용적률 완화 등 다른 이익을 얻는 대가로 이러한 강행규정의 적용을 배제하는 합의는 법적 효력이 없으며, 이를 위반한 매매계약은 무효가 될 수 있습니다.
행정처분 다툼의 시기: 사업시행인가나 그 변경인가와 같은 행정처분의 내용에 불만이 있다면, 준공인가 및 이전고시가 완료되기 전에 다투어야 합니다. 일단 이전고시가 완료되면 해당 처분의 효력을 되돌리거나 무효를 주장하는 것이 법률상 이익이 없다고 판단되어 소송이 각하될 수 있습니다.
제소전화해의 강력한 효력: 제소전화해는 확정판결과 동일한 효력(기판력)을 가지므로, 한번 성립하면 설령 그 내용이 강행법규에 위반된다 하더라도 이를 무효라고 주장하기 어렵습니다. 특별한 사유(예: 사기, 강박 등 준재심 사유)가 없는 한, 화해 조서의 내용을 다투기 위해서는 '준재심 절차'를 통해서만 가능합니다.
행정청의 지위와 요구에 대한 대응: 행정청이 법령에 근거 없이 우월적 지위를 이용하여 강행규정에 반하는 요구(예: 무상 양도 대상 토지를 유상 매입하거나 소송 포기를 조건으로 이전고시를 해주는 등)를 한다면, 이에 대해 신중하게 접근하고 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 중요합니다. 이러한 요구에 불응할 경우 발생할 수 있는 사업 지연 등의 불이익과 법적 대응을 통해 얻을 수 있는 이익을 면밀히 비교 검토해야 합니다.
신중한 계약 체결: 재개발 조합과 같이 다수의 조합원의 이해관계가 걸린 단체는 국공유지 매매 등 중요한 계약을 체결하거나 제소전화해와 같은 법적 절차에 임할 때, 법률 전문가의 충분한 검토를 거쳐 불이익을 방지해야 합니다.
