행정
가로주택정비사업 조합원들이 조합설립에 동의한 후 신설된 조례로 인해 아파트 분양자격을 상실하고 현금청산자로 분류되자 사업시행계획의 해당 부분 취소를 요구한 사건입니다. 법원은 사업 시행 과정에서 조합설립 당시의 법령에 따라 공동주택 분양자격을 신뢰한 조합원들에게 소급적으로 신설 조례를 적용하여 분양자격을 박탈하는 것은 헌법상 신뢰보호의 원칙에 위배되어 허용될 수 없다고 판단하여 원고들의 청구를 인용했습니다.
피고 조합은 2017년 2월 8일 가로주택정비사업 조합설립인가를 받았습니다. 원고들은 사업구역 내 토지등소유자로서 조합설립에 동의한 조합원이었고 2019년 2월 14일부터 3월 17일까지 공동주택 분양신청을 완료했습니다. 2019년 5월 28일 피고는 원고들이 공동주택 분양대상자로 포함된 사업시행계획을 의결하고 영등포구청장에 인가를 신청했습니다. 그러나 영등포구청장은 2019년 8월 16일 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령' 및 '서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례'에 따라 원고들이 공동주택 분양대상자에 포함되지 않는다고 보완을 요청했습니다. 이후 2019년 9월 25일 피고는 임시총회를 통해 원고들을 공동주택 분양대상자에서 제외하고 현금청산자로 분류하는 내용으로 사업시행계획을 변경 의결했으며 2019년 11월 1일 영등포구청장으로부터 변경된 사업시행계획 인가를 받았습니다. 이에 원고들은 이 사건 사업시행계획 중 자신들을 현금청산자로 정한 부분이 위법하다고 주장하며 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.
새로 제정된 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례가 기존 가로주택정비사업 조합원들의 아파트 분양자격을 소급하여 제한하는 것이 헌법상 신뢰보호의 원칙에 위배되는지 여부
피고가 2019년 11월 1일 서울특별시 영등포구청장으로부터 인가받은 사업시행계획 중 원고들을 현금청산자로 정한 부분을 취소한다.
법원은 피고 조합의 사업시행계획 중 원고들을 현금청산자로 분류한 부분은 헌법상 신뢰보호의 원칙에 위반되어 무효인 조례에 근거한 것이므로 위법하다고 판단하여 취소했습니다. 이 판결로 인해 원고들은 가로주택정비사업의 공동주택 분양 대상자로서의 지위를 유지하게 되었습니다.
이 사건은 법령의 개정으로 인해 기존 조합원들의 권리가 침해될 때 '신뢰보호의 원칙'이 어떻게 적용되는지를 보여줍니다.
신뢰보호의 원칙: 헌법의 기본 원리인 법치주의에서 도출되는 원칙으로, 구 법령의 존속에 대한 당사자의 합리적이고 정당한 신뢰가 법령 개정으로 인해 심하게 침해될 경우, 입법자는 경과규정 등 적절한 신뢰보호 조치를 취해야 합니다. 만약 이러한 조치 없이 새 법령을 시행하거나 적용하면 신뢰보호의 원칙에 위배되어 허용될 수 없습니다. 이 사건에서 법원은 원고들이 이 사건 조합설립인가 및 건축위원회 심의 당시 유효했던 구 도시정비법 및 관련 조례에 따라 공동주택 분양자격을 신뢰하고 조합설립에 동의했으므로, 이러한 신뢰는 법적으로 보호받을 가치가 있는 정당하고 합리적인 신뢰라고 판단했습니다. 특히 가로주택정비사업은 조합설립 동의 요건이 엄격하고(토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상) 절차가 간소화되어 신속하게 진행되므로, 조합원들의 공동주택 분양에 대한 신뢰가 사업 초기 단계부터 구체화되었다고 보았습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 (2017. 2. 8. 개정 전) 제48조 및 동 시행령 제52조 제1항: 이 법령은 가로주택정비사업의 관리처분계획에 포함될 내용을 규정하며, 시·도 조례로 분양대상에서 제외될 토지등소유자의 범위를 정할 수 있도록 위임했습니다. 그러나 이 사건 조합설립인가 당시의 '서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례'에는 가로주택정비사업의 분양대상을 제한하는 규정이 없었습니다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (2017. 2. 8. 제정) 및 동 시행령 제31조: 소규모주택 정비를 활성화하기 위해 제정된 법으로, 가로주택정비사업 관리처분계획의 분양대상자 범위를 시·도 조례에 위임하는 내용은 구 도시정비법 시행령과 유사합니다.
서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 (2018. 12. 31. 제정, 소규모주택 정비조례) 제37조: 이 조례는 가로주택정비사업 공동주택 분양대상자를 '종전 건축물 중 주택을 소유한 자', '종전 토지 총면적이 90m² 이상인 자', '권리가액이 최소규모 공동주택 1가구 추산액 이상인 자' 등으로 제한하는 규정을 신설했습니다. 문제는 이 조례가 공포한 날부터 즉시 시행하도록 했지만, 그 시행 이전에 조합설립인가를 받은 조합에 대한 경과규정을 두지 않았다는 점입니다.
법원은 새로운 조례가 기존 조합원들에게 소급 적용되어 분양자격을 박탈하는 것은 원고들의 신뢰 이익을 심각하게 침해하며, 조례가 추구하는 공익적 목적(지분 쪼개기 방지 등)이 그러한 사익 침해를 정당화할 만큼 크다고 보기 어렵다고 판단하여, 해당 조례 부칙 제1조가 그 시행 이전에 조합설립인가를 받은 조합에 대하여 적용되는 범위 내에서 헌법에 위반되어 무효라고 선언했습니다. 결론적으로 이 판결은 법령 개정 시 기존 관계자들의 신뢰를 보호해야 한다는 원칙의 중요성을 재확인한 사례입니다.
정비사업에서 조합설립 동의 여부는 매우 중요합니다. 조합설립 당시의 법령과 조례를 충분히 숙지하고 해당 시점의 분양자격 조건을 명확히 확인해야 합니다. 법령 또는 조례가 개정되는 경우 진행 중인 사업에 어떤 영향을 미칠지 특히 경과규정이 있는지 면밀히 살펴보아야 합니다. 만약 법령 개정으로 인해 기존의 정당한 신뢰가 침해될 가능성이 있다면 신뢰보호의 원칙을 근거로 법적 구제 방안을 검토할 수 있습니다. 가로주택정비사업은 절차가 간소화되어 빠르게 진행될 수 있으므로 분양신청 및 사업시행계획 수립 과정에서 분양자격 변경에 대한 정보를 신속하게 파악하는 것이 중요합니다.
