F아파트 재건축 상가 자산평가 불만 사건

F아파트 재건축 정비사업 조합원인 원고들은 자신들이 소유한 L상가 점포의 종전 자산 평가액이 낮게 책정되었다며 관리처분계획의 취소를 청구했습니다. 원고들은 감정평가 시 가치형성요인(외부요인, 규모요인, 기타요인) 평가가 잘못되었고, 외부요인과 내부요인을 반영하는 방식이 부당하며, 감정평가업자 선정 절차에도 문제가 있었다고 주장했습니다. 피고인 재건축 조합은 변경된 관리처분계획이 인가되어 이전 관리처분계획은 효력을 상실했으므로, 이전 계획에 대한 취소 청구는 법률상 이익이 없다고 주장했습니다. 법원은 2018년 4월 6일자 관리처분계획은 2020년 6월 12일자 변경된 관리처분계획으로 인해 효력을 상실했으므로, 종전 계획 취소 청구는 부적법하다며 각하했습니다. 또한, 법원은 원고들이 주장한 감정평가의 위법성 주장을 모두 기각했습니다. 감정평가가 관계 법령을 위반했거나 조합원 간 형평을 현저히 잃게 할 정도로 부당하다고 볼 증거가 없다고 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 원고들은 소송에서 패소하고 소송비용을 부담하게 되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C, D, E: F아파트 재건축 정비사업조합의 조합원으로, L상가의 점포를 구분 소유하며 자신들의 종전 자산 평가액이 낮게 책정되었다고 주장하며 관리처분계획 취소를 청구한 자들.
• 피고 F아파트주택재건축정비사업조합: 서울 강남구 G 일대에서 주택재건축정비사업을 시행하는 주체로, 관리처분계획을 수립하고 인가를 받은 조합.

분쟁 상황

F아파트 재건축 정비사업이 진행되는 과정에서, 조합원인 상가 점포 소유자들(원고들)은 조합이 수립한 관리처분계획에 포함된 자신들의 상가(L상가)에 대한 종전 자산 평가액이 너무 낮게 책정되었다고 주장했습니다. 원고들은 감정평가가 관계 법령의 평가 방식 및 절차를 위반했으며, 가치형성요인(외부요인, 규모요인, 기타요인) 평가가 잘못되었고, 외부요인과 내부요인을 반영하는 방식이 부당하며, 감정평가업자 선정 절차에도 문제가 있었다고 보아 관리처분계획 중 개별 종전자산 평가액 부분을 취소해달라고 소송을 제기했습니다. 특히, 이 사건 관리처분계획 인가 이전에 수립된 종전 관리처분계획의 효력 여부에 대해서도 다툼이 있었습니다.

핵심 쟁점

1. 변경 인가된 관리처분계획이 있는 경우, 이전 관리처분계획의 취소를 구할 법률상 이익이 있는지 여부.
2. 관리처분계획상 종전자산 평가액이 관계 법령에서 정한 평가 방식 및 절차를 위반하여 현저히 부당하게 평가되었는지 여부 (가치형성요인 평가, 외부요인 및 내부요인 반영 방식, 감정평가업자 선정 절차 등의 위법성 여부).

법원의 판단

1. 이 사건 소 중 2018년 4월 6일자로 인가받은 관리처분계획의 일부 취소 청구 부분을 각하했습니다. (2020년 6월 12일자 변경 인가된 관리처분계획으로 인해 종전 관리처분계획이 효력을 상실했다고 판단)
2. 원고들의 나머지 청구(변경 인가된 관리처분계획의 종전자산 평가액 취소 청구)를 각 기각했습니다. (감정평가 시 가치형성요인 평가, 외부요인 및 내부요인 반영 방식, 감정평가 절차 등에서 위법성을 인정하기 어렵다고 판단)
3. 소송비용은 원고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 F아파트 재건축사업의 관리처분계획에 대한 원고들의 개별 종전자산 평가액 취소 청구를 일부 각하하고 나머지 청구를 기각했습니다. 종전 관리처분계획은 새로운 관리처분계획으로 인해 효력을 상실했으므로, 이에 대한 취소 청구는 법률상 이익이 없다고 보아 각하되었습니다. 또한, 원고들이 주장한 감정평가의 위법성(가치형성요인 평가, 외부·내부요인 반영 방식, 감정평가 절차 등)은 모두 인정되지 않았습니다. 법원은 감정평가가 관계 법령에 위반되었거나 조합원 간 형평을 잃을 정도로 부당하다고 볼 증거가 없다고 판단하여 원고들의 청구를 기각하였습니다. 최종적으로 원고들은 소송에서 패소하였으며 소송비용을 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제74조 제1항 (관리처분계획의 수립 및 변경)​: 이 조항은 사업시행자가 관리처분계획을 수립할 때뿐만 아니라 이를 변경, 중지 또는 폐지할 때에도 시장, 군수 등 인가권자의 인가를 받아야 함을 규정합니다. 이 사건에서는 피고 조합이 2018년 4월 6일 인가받았던 종전 관리처분계획을 2020년 6월 12일 정비사업비 추산액 약 18%(525,005,999,800원) 증가 등 주요 내용을 실질적으로 변경하여 새로 인가받았는데, 법원은 이처럼 주요 부분이 변경되어 새로운 관리처분계획이 인가된 경우 이전 관리처분계획은 그 효력을 상실한다고 보아 원고들의 종전 관리처분계획 취소 청구를 각하했습니다.
2. 관리처분계획의 성격 및 계획재량: 관리처분계획은 정비사업 구역 내의 종전 토지나 건축물에 대한 권리를 새로 조성될 토지나 건축물에 대한 권리로 변환하여 배분하는 행정계획입니다. 재건축사업의 특성상 다수 이해관계가 엇갈릴 수밖에 없으므로, 조합원 개개인의 모든 이익을 만족시키기는 어렵습니다. 특히 토지 등 소유자의 지위나 권리·의무 인정 외의 사항에는 상당한 범위의 '계획재량'이 인정됩니다. 따라서 적법하게 인가된 관리처분계획이 종전 자산을 종합적으로 고려하여 균형 있고 합리적으로 배분되었다면, 다소 불균형이 초래되더라도 특정 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한 위법하다고 보기 어렵습니다.
3. 종전자산 평가의 기준 및 위법성 판단: 도시정비법상 재개발·재건축 등 정비사업에서 종전자산 평가는 조합원들 사이의 상대적인 출자 비율을 정하기 위한 핵심 요소입니다. 감정평가업자가 관계 법령에서 정한 평가 방식을 위반했거나, 평가 결과가 조합원들 간의 형평성을 현저히 잃게 할 정도로 부당한 경우가 아니라면, 해당 감정평가 및 이에 따라 수립된 관리처분계획이 위법하다고 보기 어렵습니다. 이 사건에서 원고들은 감정평가 방식의 위법성(가치형성요인, 외부·내부요인 반영 방식, 절차 등)을 주장했지만, 법원은 감정평가법인의 평가가 합리적인 범위 내에 있고 다른 감정평가 결과와 비교해도 현저히 부당하지 않다고 보아 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다.
4. 감정인의 감정 결과 존중 원칙: 법원은 감정인의 감정 결과가 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하는 것이 원칙입니다. 동일한 사실에 대해 여러 감정평가가 상반될 경우, 법원은 오류가 없다고 판단되는 한 어느 하나의 감정평가를 채택하거나, 여러 감정평가 중 위법하지 않은 부분을 참작할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 이 사건 각 감정평가법인이 상가의 '외부요인'과 '내부요인'을 독립적인 가격 형성 요소로 보고 곱하여 누계치를 산정한 방식(상승식)이 토지보상평가지침을 참작할 때 객관적이고 합리적인 방식에 해당한다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 변경된 관리처분계획의 효력 확인: 재건축 또는 재개발 사업에서 관리처분계획이 여러 차례 변경되어 인가되었다면, 가장 최근에 인가된 관리처분계획이 이전 계획의 주요 부분을 실질적으로 변경했는지 확인해야 합니다. 주요 부분이 변경된 경우 이전 관리처분계획은 효력을 잃으므로, 소송을 제기할 때는 가장 최근의 유효한 관리처분계획을 대상으로 해야 법률상 이익이 인정됩니다.
2. 종전자산 평가의 합리성 입증: 종전자산 평가액에 불만이 있는 경우, 감정평가 방식이 법령을 위반했거나 평가가 조합원들 사이의 형평성을 현저히 잃게 할 정도로 부당하다는 점을 구체적으로 입증해야 합니다. 단순히 평가액이 낮다고 주장하는 것만으로는 부족하며, 외부요인, 내부요인, 규모요인, 기타요인 등 개별 가치형성요인에 대한 평가가 왜 잘못되었는지 객관적인 자료를 통해 반박하는 준비가 필요합니다.
3. 감정평가 방식의 이해: 감정평가에는 여러 방식이 있으며, 어떤 방식이 더 합리적인지는 개별 사업의 특성과 평가 대상의 성격에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 상가의 경우 외부 입지 조건과 건물 자체의 특성이 복합적으로 작용하므로, 이를 독립적인 요소로 보고 곱하여 평가하는 '상승식'이 더 합리적일 수 있다는 법원의 판단을 참고할 수 있습니다.
4. 절차적 정당성 확보: 감정평가업자 선정 절차에 문제가 있다고 주장하는 경우, 해당 절차가 관련 법규를 위반했거나 특정 이해관계자에게 일방적으로 유리하게 진행되어 편향된 결과를 가져왔다는 명확한 증거가 필요합니다. 단순한 의혹 제기만으로는 주장이 받아들여지기 어렵습니다.
5. 다양한 감정평가 결과 분석: 소송 과정에서 법원의 감정평가 외에도 여러 감정평가 결과가 제출될 수 있습니다. 법원은 이들 중 오류가 없다고 판단되는 감정평가를 채용하거나, 각 감정평가 중 위법하지 않은 부분을 참작할 수 있으므로, 여러 감정평가 결과를 다각도로 분석하여 자신의 주장을 뒷받침할 근거를 마련하는 것이 중요합니다.