행정
이 판례는 재건축주택정비사업조합이 수립한 관리처분계획 중 재건축 비용 분담 부분이 무효임을 확인한 사건입니다. 조합이 시공사와 체결한 가계약 내용이 정부 정책 변경 등으로 인해 본계약에서 실질적으로 변경되었음에도 불구하고, 조합원들의 비용 분담에 중대한 영향을 미치는 이 변경 사항을 적법한 특별 결의 정족수를 충족하지 않은 채 의결하여 관리처분계획에 반영한 것이 문제가 되었습니다. 법원은 당초 재건축 결의 당시 조합원에게 약속했던 일반 분양 수익금의 10% 초과분 배분 조건을 삭제하고 비용 부담을 실질적으로 증가시킨 관리처분계획이 관련 법령에서 요구하는 특별 다수의 동의를 얻지 못했으므로 무효라고 판단했습니다.
피고 조합은 2001년 11월 10일 창립총회에서 확정지분제 방식으로 재건축을 추진하고, 시공사(소외 1 주식회사) 선정 시 조합원의 권리가액을 평당 약 23,680,000원으로 제시했습니다. 또한, 일반 분양 수익금이 예상보다 10% 이상 초과할 경우 그 초과분을 조합원에게 환급하기로 하는 조건으로 가계약을 체결했습니다. 그러나 이후 정부의 소형평형의무비율제 도입, 후분양제 시행, 금융비용 및 각종 매입비용, 공사비 증가 등 예상치 못한 사업비 증가 요인(최소 2,000억 원)이 발생했습니다. 이에 시공사는 추가 비용 인정을 요구했고, 조합은 본계약 협상 과정에서 일반 분양 수익금 10% 초과분 환급 조건을 삭제하는 대신, 시공사가 모든 사업비용을 부담하고 부족하더라도 추가 청구를 하지 않는 조건으로 합의했습니다. 또한 조합원의 권리가액을 평당 약 24,526,000원으로 약간 상향 조정하는 시공사 본계약안을 마련했습니다. 이후 2005년 2월 5일 개최된 관리처분총회에서 위 본계약안의 내용이 담긴 관리처분계획(안)이 재적 조합원 2,516명 중 찬성 1,406명(약 56%)으로 의결되었고, 2005년 5월 10일 서울 서초구청장으로부터 인가 고시되었습니다. 원고들은 이러한 비용 분담 변경이 재건축 결의의 중대한 변경에 해당하며, 집합건물법상 5분의 4 또는 조합 정관상 3분의 2 이상의 특별 결의 정족수를 충족하지 못했으므로 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 재건축조합이 총회에서 의결하고 인가받은 관리처분계획 중 재건축 비용 분담 부분이 과연 적법한 절차와 의결 정족수를 거쳐 이루어졌는지 여부입니다. 특히, 최초 시공사 선정 및 가계약 당시 조합원에게 약속된 '일반 분양 수익금 10% 초과분 환급' 조건이 본계약 및 관리처분계획에서 사라지고 조합원의 비용 부담이 실질적으로 증가된 것이 재건축 결의의 중대한 변경에 해당하며, 이에 필요한 특별 다수의 동의를 얻었는지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.
법원은 원고들의 주위적 청구(관리처분총회 결의 부분의 무효 확인)는 소의 이익이 없어 각하하고, 제1 예비적 청구(관리처분계획 중 재건축비용 분담 부분의 무효 확인)는 이유 있다고 보아 인용했습니다. 따라서 피고가 2005년 5월 10일 서울특별시 서초구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 재건축비용 분담에 관한 부분은 무효임을 확인했습니다. 소송비용은 원고들이 30%, 피고가 나머지 70%를 부담하도록 결정되었습니다.
재건축 사업의 관리처분계획 중 조합원의 비용 분담에 관한 중요한 변경 사항은 해당 조합의 정관이나 관련 법령(도시 및 주거환경정비법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등)이 정하는 특별 다수의 동의를 반드시 얻어야 한다는 점을 명확히 한 판결입니다. 특히, '확정지분제' 방식이더라도 사업비 증감이나 개발이익 배분 조건의 변경은 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미치므로, 엄격한 의결 절차를 거쳐야 합니다. 이러한 절차적 하자는 관리처분계획 전체의 무효로 이어질 수 있음을 보여줍니다.
이 판례에서는 주로 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.
재건축 사업에서 조합원의 비용 분담과 관련된 중요한 결정은 반드시 초기 합의와 법적 절차를 엄격히 준수해야 합니다.
