임대차
신청인(임차인)이 피신청인(임대인)에게 전세보증금 15억 5,000만 원을 돌려받지 못하자 주택임차권등기명령을 신청했습니다. 임대인은 임차인이 집을 비우지 않았고 보증금 일부를 공탁했으므로 임차권등기명령이 부당하다고 주장했지만 법원은 임차권등기명령의 취지와 임대인의 공탁이 채무 전액에 미치지 못했음을 들어 임차인의 주택임차권등기명령 신청을 인가하는 결정을 유지했습니다.
2021년 11월 1일 신청인 A는 피신청인 C와 보증금 15억 5,000만 원에 이 사건 아파트 임대차계약을 체결했습니다. 계약은 2023년 11월 24일 종료되었으나 피신청인은 보증금을 돌려주지 않았습니다. 이에 신청인은 보증금 반환 소송을 제기하여 승소 판결을 받았으나 피신청인이 항소하고 강제집행 정지 결정을 받아 보증금 반환이 지연되었습니다. 피신청인은 이후 임대차보증금 중 일부인 9억 7,700만 원을 변제공탁하고 강제집행정지를 위해 5억 원을 담보공탁하여 총 14억 7,700만 원을 공탁했습니다. 신청인은 보증금을 돌려받지 못하자 주택임차권등기명령을 신청했고 피신청인은 이에 이의를 제기했습니다.
임차인이 임대차보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가지 않고 임대 목적물을 점유·사용하고 있는 경우에도 임차권등기명령이 유효한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 임대인이 보증금의 일부를 공탁한 경우 해당 공탁으로 임대차보증금 반환 채무가 소멸하는지 여부도 중요한 쟁점이었습니다.
법원은 피신청인의 이의신청을 기각하고 신청인에게 내려진 주택임차권등기명령을 인가했습니다. 소송비용은 피신청인이 부담하도록 했습니다. 이는 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 이상 임대인이 주장하는 사유로는 임차권등기명령의 유효성을 다툴 수 없다는 판단에 따른 것입니다.
법원은 임대차보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임대차 계약 종료 후에도 주택을 점유하고 있다는 사실만으로는 임차권등기명령의 필요성이 사라지지 않는다고 보았습니다. 또한 임대인이 공탁한 금액 14억 7,700만 원은 원래 보증금 15억 5,000만 원에 미달하며 그중 5억 원은 손해배상 담보 목적으로 공탁된 것이므로 채무 전액 변제로 볼 수 없어 임대차보증금 반환 채무가 소멸되었다고 인정하지 않았습니다. 따라서 임차권등기명령을 인가하는 것이 정당하다고 판단했습니다.
주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령): 이 조항은 임대차가 종료된 후에도 임대차보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원의 명령에 따라 임차권등기를 할 수 있도록 하여 임차인이 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 상실하지 않도록 보호합니다. 이 사건에서 법원은 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 이상 비록 주택을 점유하고 있더라도 임차권등기명령의 취지에 따라 그 필요성이 인정된다고 보았습니다. 민법 제487조 (변제공탁의 요건): 변제공탁은 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없을 때 채무자가 채무의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있는 제도입니다. 그러나 공탁이 유효하려면 채무 전액에 대한 변제 제공 및 공탁이 이루어져야 합니다. 이 사건에서 임대인이 공탁한 금액은 전체 보증금에 미치지 못하고 그중 일부는 손해배상 담보 목적이었으므로 법원은 민법상 변제공탁의 유효 요건을 충족하지 못했다고 판단하여 채무 소멸 효과를 인정하지 않았습니다. (대법원 1998. 10. 13. 선고 98다17046 판결 등 참조)
임대차 계약 종료 후 보증금 미반환 시 대처: 임대차 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인은 주택임차권등기명령을 신청하여 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이는 임차인의 주거 이전의 자유를 보장하기 위한 제도입니다. 점유 유지와 임차권등기명령: 임차권등기명령 신청 후에도 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 임차 주택에 계속 거주하고 있더라도 이는 임차권등기명령의 효력이나 필요성에 영향을 미치지 않습니다. 임차권등기명령은 임차인이 안심하고 이사할 수 있도록 돕는 제도이기 때문입니다. 공탁의 유효성 확인: 임대인이 임대차보증금을 공탁하는 경우 그 공탁이 채무 전액에 대한 것이어야만 채무 소멸의 효과가 발생합니다. 일부만 공탁하거나 공탁의 목적이 보증금 변제가 아닌 손해배상 담보와 같은 다른 목적이라면 임차인이 이를 수락하지 않는 한 보증금 반환 채무는 소멸되지 않습니다. 임대인이 공제 주장하는 연체임대료나 손해배상금은 본안 소송에서 밝혀져야 할 부분이므로 일방적인 공제 후의 공탁은 온전한 변제로 인정되기 어렵습니다.
