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부동산법 설명서 - 정비사업 편
김용우 변호사건축/재개발
A 주식회사가 B 주식회사에 주상복합시설 신축 공사를 도급하였으나, 이후 사업 부지 인수 및 신탁계약을 거쳐 도급인 지위가 E 주식회사로 승계되는 과정에서 분쟁이 발생했습니다. A는 손해배상을, B는 공사대금을 청구하는 본소 및 반소를 제기하였으며, 법원은 B가 A에게 4억 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A 주식회사는 2020년 11월 피고 B 주식회사와 대구 동구 C 일대에 주상복합시설을 건축하는 공사도급계약을 체결했습니다. 공사대금은 36,053,141,000원에서 36,245,500,000원으로 증액되었습니다. 이후 2020년 12월 원고와 피고, E 주식회사 등은 E이 사업부지를 인수하여 주상복합시설을 건축하고 이를 신탁재산으로 하는 관리형토지신탁계약을 체결했습니다. 2021년 4월에는 E이 원고로부터 이 사건 도급계약상의 도급인 지위를 승계하는 계약이 이루어졌습니다. 이와 같은 계약 관계의 변화 속에서 원고는 피고에게 손해배상을 청구하고, 피고는 원고에게 공사대금을 청구하는 반소를 제기하며 양측 간에 재정적 분쟁이 발생했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 주상복합시설 신축 공사 도급계약 및 그 승계 과정에서 발생한 원고의 손해배상 청구와 피고의 공사대금 반소 청구의 정당성입니다. 특히 계약 내용 변경, 제3자(신탁회사 E)의 개입, 그리고 이에 따른 각 당사자 간의 채권, 채무 관계 정산이 주요 쟁점으로 다루어졌습니다.
법원은 피고(반소원고) B 주식회사가 원고(반소피고) A 주식회사에게 4억 원과 이에 대한 지연손해금(2023년 9월 1일부터 2024년 5월 29일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 본소 청구와 피고의 반소 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 원고가 1/10을, 피고가 나머지를 부담하도록 결정되었습니다.
재판부는 원고 A 주식회사의 청구 중 일부(4억 원)를 인용하고, 나머지 본소 청구 및 피고 B 주식회사의 모든 반소 청구를 기각함으로써, 복잡한 공사 계약 및 신탁 계약 관련 분쟁에 대한 최종적인 재정적 판단을 내렸습니다.
이 사건과 같은 공사 계약 및 손해배상 분쟁에는 여러 법률 원칙이 적용될 수 있습니다. 민법 제492조 제1항은 상계의 요건을 규정하는데, 이는 당사자들이 서로 동종의 채권을 가지고 있을 때 이를 상계하여 소멸시킬 수 있다는 원칙입니다. 공사대금 채권과 손해배상 채권처럼 금전 채권인 경우 이 원칙이 적용될 여지가 많습니다. 다만, 민법 제493조 제2항은 채무의 성질상 상계가 허용되지 않는 경우도 있음을 명시하고 있어, 특정 채권은 상계할 수 없을 수도 있습니다. 민법 제104조는 불공정한 법률행위를 무효로 보는 원칙을 담고 있습니다. 이는 계약 내용이 당사자 일방의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인해 현저히 공정성을 잃은 경우에 적용될 수 있으며, 계약의 유효성을 다툴 때 중요한 법률입니다. 건축법 제79조는 건축물의 대지, 구조 또는 설비가 법규를 위반할 경우 허가권자가 시정 명령을 내릴 수 있다는 조항으로, 직접적인 금전 청구 사건에 바로 적용되지는 않지만, 공사 하자로 인한 손해배상 청구의 원인이 될 수 있는 건축물 안전 및 품질 관련 문제의 배경 법규로 볼 수 있습니다.
유사한 건설 공사 계약 관련 분쟁 시에는 계약서의 각 조항, 특히 공사대금, 준공일, 계약 변경, 그리고 제3자의 개입(신탁계약 등)에 대한 내용들을 명확히 확인해야 합니다. 복잡한 다자간 계약에서는 각 당사자의 지위와 책임이 어떻게 승계되는지, 채권 및 채무 관계가 어떻게 변화하는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 분쟁 발생 시 지연손해금 이자율 및 적용 기간에 대한 법원의 판단 기준을 이해하고 있어야 하며, 본소와 반소가 동시에 제기될 경우 법원이 양측의 주장을 종합적으로 검토하여 최종 금액을 결정할 수 있음을 인지해야 합니다.
