기타 금전문제 · 건축/재개발
이 사건은 아파트 수분양자들이 입주 지연을 이유로 분양 계약 해제를 주장하며 계약금 반환과 위약금을 청구한 본소와, 시행사들이 미납 분양대금 및 대위변제한 중도금 대출 원리금의 지급을 청구한 반소로 구성됩니다.
수분양자들은 입주 예정일(2023년 12월)로부터 3개월 이상 지연되어 계약이 해제되었다고 주장하고, 일부 수분양자들은 전화권유판매에 해당하여 청약 철회권이 있다고 주장했습니다.
하지만 법원은 건물의 사용승인일(2024년 3월 28일)과 입주지정기간 통보(2024년 2월 28일) 등을 고려할 때, 입주 예정일로부터 3개월이 지나기 전인 2024년 3월 28일에 건물이 입주 가능한 상태가 되었다고 보아 수분양자들의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 또한 전화권유판매 주장도 입증이 부족하다는 이유로 기각했습니다.
결과적으로 수분양자들은 시행사에 미납된 분양 잔금과 대위변제된 중도금 대출 원리금을 지급해야 하나, 실제 입주가 지연된 기간(2024년 1월 1일부터 2024년 3월 28일까지)에 대한 지체상금은 인정되어 잔금에서 공제되었습니다.
원고들 및 반소피고들은 2021년경 AM 주식회사(시행수탁자), AN 주식회사(시행위탁자), AQ 주식회사(시공사)와 세종시에 위치한 AP 건물의 공동주택 및 상업시설의 각 호실에 대한 분양계약을 체결했습니다. 계약서상 입주 예정일은 2023년 12월이었습니다.
중도금 대출은 4차까지 무이자로 지원되었으며, 입주지정기간 최초일부터는 수분양자들이 직접 대출은행에 납부하는 방식이었습니다. 2021년 12월 17일, AN 주식회사는 CE은행과의 업무협약에 따라 수분양자들의 중도금 대출 원리금 채무를 연대보증했습니다.
2023년 8월, 피고들은 건설자재 운송 및 수급 지연, 원자재값 폭등 등 불가항력적인 사유로 입주 예정일이 2023년 12월에서 2024년 3월로 변경된다고 통지했습니다. 이후 2024년 2월 21일 입주 예정자 사전방문행사 초대장이 발송되었고, 2024년 2월 28일 입주지정기간을 2024년 3월 29일부터 2024년 5월 31일까지로 통보했습니다. 2024년 3월 28일에는 이 사건 건물에 대한 사용승인이 완료되었습니다.
그러나 원고들 및 반소피고들은 2024년 4월 2일, 입주 예정일보다 3개월 이상 입주가 지연되었음을 이유로 분양 계약 해제를 통지하고 계약금 상당의 위약금을 요구했습니다. 또한, 수분양자들이 중도금 대출 원리금을 상환하지 않자, 연대보증인인 AN 주식회사는 2024년 5월, 6월, 9월에 걸쳐 CE은행에 대위변제했습니다.
이에 원고들은 본소로 계약 해제에 따른 원상회복 및 위약금, 일부 원고들은 방문판매법상 청약 철회로 인한 부당이득반환을 청구했고, 피고들은 반소로 미납 잔여 분양대금과 중도금 대위변제금에 대한 구상금 지급을 청구하며 법정 다툼이 시작되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.
법원은 본소 및 반소 청구에 대해 다음과 같이 판결했습니다.
원고(반소피고)들의 본소 청구 기각: 원고들이 주장한 입주 지연에 따른 계약 해제 및 손해배상 청구와 방문판매법 위반에 따른 청약 철회 주장 모두 받아들여지지 않았습니다.
피고(반소원고)들의 반소 청구 일부 인용:
소송 비용: 본소로 인한 비용은 원고(반소피고)들이 부담하며, 반소로 인한 비용 중 AM 주식회사 관련 부분은 AM 주식회사가 5%, 원고(반소피고)들이 95% 부담하고, AN 주식회사 관련 부분은 원고(반소피고)들이 전액 부담합니다.
법원은 아파트 분양 계약 해제 및 청약 철회 주장을 모두 기각하고, 수분양자들이 시행사에 미납 잔금과 대위변제된 중도금 대출금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 다만, 시행사의 실제 입주 지연 기간에 해당하는 지체상금은 인정하여 미납 잔금에서 공제하도록 했습니다. 이 판결은 분양 계약 해제 요건, 입주 가능 상태의 판단 기준, 방문판매법 적용 범위, 그리고 지체상금 및 대출 구상금 지급 의무 등 분양 관련 분쟁의 여러 쟁점에 대한 기준을 제시합니다.
이 사건 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
건물분양계약상 분양자의 이행 제공 시점 (대법원 판례 인용): 건물분양계약에서 분양자는 건물을 건축하고 관할 관청으로부터 사용승인을 받아 적법하게 사용할 수 있는 상태를 갖춘 후 수분양자들에게 입주기간을 정하여 통지하면 그 입주기간 개시일에 적법한 이행의 제공을 한 것으로 봅니다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2013다16589, 2013다16596(병합) 판결, 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다22553 판결 등 참조). 이 사건에서 법원은 피고들이 2024년 3월 28일 사용승인을 받고 2024년 3월 29일부터 입주가 가능함을 통지하여, 계약서상 입주예정기한(2023년 12월 31일)으로부터 3개월이 경과하기 전(2024년 3월 31일)에 이행 제공이 완료되었다고 판단하여 수분양자들의 계약 해제 주장을 배척했습니다.
건축법 제22조 제1항 (사용승인): 건축법 제22조 제1항은 건축주가 건축공사를 완료한 후 그 건물을 사용하기 위해 관할 행정청의 검사를 거쳐 사용승인을 받도록 규정합니다. 이는 건물의 완공을 전제로 하며, 이 사건에서 법원은 사용승인일인 2024년 3월 28일에는 건물 전체가 수분양자들에게 점유를 이전시킬 수 있을 정도로 완공된 상태였다고 추정했습니다.
방문판매 등에 관한 법률 제2조 제1호, 제3호, 제12호, 제8조 제1항 제1호, 시행령 제4조, 시행규칙 제3조 (청약철회): 방문판매법은 소비자를 보호하기 위해 특정 판매 방식(방문판매, 전화권유판매 등)으로 체결된 계약에 대해 소비자에게 일정 기간 내 청약철회권을 부여합니다. 그러나 이 사건에서는 피고들이 보낸 문자메시지가 단순한 홍보관 방문 권유로 보이고, 전화를 이용한 직접적인 청약 유인으로 볼 수 없다고 판단되어 방문판매법상 청약 철회권 적용을 배제했습니다.
민법 제397조 제1항 (금전채무불이행으로 인한 손해배상): 민법 제397조 제1항은 금전채무 불이행의 손해배상액은 법정 이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 않는 약정 이율이 있으면 그 이율에 따른다고 규정합니다. 이 사건에서는 분양 계약서에 수분양자들이 잔금 납부를 지연한 경우 연 5.96%의 연체 이율을 가산 납부하도록 정하고 있었으므로, 이를 법정 이율보다 낮은 약정 이율로 보아 적용했습니다.
채무 불이행에 따른 지체상금: 분양 계약서에 입주 예정일에 입주를 개시하지 못할 경우 기납부한 계약금 및 중도금에 대해 지체상금을 지불하거나 잔여대금에서 공제하도록 규정되어 있다면, 실제로 입주가 지연된 기간에 대해서는 수분양자들이 지체상금을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 2024년 1월 1일부터 2024년 3월 28일까지의 입주 지연에 대한 지체상금이 인정되어 잔금에서 공제되었습니다.
구상금 청구권: 연대보증인이 채무자의 채무를 대신 변제했을 경우, 채무자에게 그 변제액을 청구할 수 있는 권리(구상금 청구권)가 발생합니다. 이 사건에서 피고 AN 주식회사는 원고들 및 반소피고들의 중도금 대출채무를 대신 변제했으므로, 그 금액에 대해 구상금을 청구할 수 있었습니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고해 볼 수 있습니다.
2014.12..jpg&w=96&q=100){kind=small}
.jpg&w=96&q=100){kind=small}
