아파트 매매계약 해지 후 계약금 반환 청구가 받아들여지지 않은 사건

원고의 배우자가 원고를 대리하여 아파트 매매계약을 체결하고 원고가 가계약금 및 계약금 전액을 지급했음에도, 이후 원고가 계약 해제를 요구하며 계약금 반환을 청구했으나 법원이 이를 기각한 사건입니다. 법원은 원고가 배우자의 대리 행위를 추인하고 계약금 지급을 완료했으므로, 원고의 귀책사유로 인한 계약 해제 시 계약금은 매도인에게 귀속된다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 강남구 소재 E건물 F호 부동산의 매수인으로, 계약금 반환을 청구한 사람입니다.
• 피고 주식회사 B: 이 사건 부동산의 매도인입니다.
• 피고 C 주식회사: 이 사건 부동산 매매에 관한 신탁관리를 하는 회사입니다.
• 피고 주식회사 D: 이 사건 부동산의 분양업무 대행사입니다.
• J: 원고의 배우자로, 원고를 대리하여 이 사건 매매계약을 체결하고 관련 서류를 작성했습니다.
• I: 피고 D의 분양대행 업무를 대행하는 H의 직원입니다.

분쟁 상황

원고의 배우자 J은 2023년 7월경 분양사무소에서 이 사건 부동산을 소개받았고, 원고는 2023년 8월 10일 피고 B 명의 계좌에 가계약금 명목으로 5,000만 원을 입금했습니다. 2023년 8월 16일 J은 원고를 대리하여 위임용 인감증명서 없이 피고 B과 27억 5,700만 원에 이 사건 매매계약을 체결했으며, 원고는 같은 날 추가 가계약금 5,000만 원을 이체했습니다. 이후 원고는 2023년 9월 1일에 미비 서류를 보냈고, 2023년 8월 23일부터 2023년 9월 10일까지 여러 차례에 걸쳐 총 1억 7,570만 원을 추가로 지급하여, 총 계약금 2억 7,570만 원을 모두 지급했습니다. 그러나 원고는 2024년 1월 19일 피고 B에게 계약 해제 및 계약금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈고, 피고 B은 2024년 1월 30일 계약 해제 및 계약금 반환이 불가하며 원고 납부 계약금은 피고 B에게 귀속된다는 답신을 보냈습니다. 피고 B은 2024년 9월 10일 잔금을 지급하지 않은 원고에게 계약 해제를 통보했으며, 이에 원고는 피고들을 상대로 계약금 반환 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

원고의 배우자 J이 원고의 위임용 인감증명서 없이 체결한 매매계약의 유효성 여부와, 원고가 계약금 전액을 지급하고 서류를 보완하는 등 후속 조치를 취한 상황에서 매수인의 사정으로 계약을 해제할 때 계약금 반환을 받을 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고들이 연대하여 원고에게 2억 7,570만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 원고의 청구를 받아들이지 않은 것입니다.

결론

법원은 원고가 배우자의 대리 계약 체결 이후 스스로 계약금 전액을 지급하고 미비 서류를 보완하는 등 계약 내용을 승인하는 행위를 하였으므로, 계약이 유효하게 성립되었다고 보았습니다. 따라서 원고의 귀책사유로 계약이 해제된 경우 계약금은 매도인에게 귀속된다는 원칙에 따라, 원고의 계약금 반환 청구를 인정하지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 대리권 흠결이 있는 계약의 추인 및 매수인의 귀책사유로 인한 계약 해제 시 계약금의 귀속에 대한 법리를 다루고 있습니다.

1. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)​: 의사표시는 법률행위의 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있으나, 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 이 사건에서는 직접적인 착오 취소 주장이 쟁점이 되기보다는, 대리권 흠결이 있었음에도 본인이 계약을 추인하여 유효하게 만든 측면이 강합니다.
2. 민법 제125조 (표현대리)​: 제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제삼자 간의 법률행위에 대하여 책임이 있습니다. 그러나 제삼자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니합니다. 이 사건에서 원고의 배우자 J의 계약 체결 행위가 대리권 흠결이 있었음에도 원고 본인이 이후 계약금 지급, 서류 보완 등을 통해 이를 묵시적으로 추인함으로써, 대리 행위가 유효하게 인정된 것으로 볼 수 있습니다.
3. 묵시적 추인의 법리: 대리권 없이 체결된 계약(무권대리)이라도 본인이 나중에 그 사실을 알고 계약의 이행을 위해 대금 지급, 서류 보완 등 적극적인 행위를 한다면, 이는 대리인의 행위를 묵시적으로 추인(승인)한 것으로 보아 계약이 유효하게 됩니다. 이 사건에서 원고가 배우자의 대리 계약 이후 직접 추가 계약금을 지급하고 미비 서류를 제출한 것이 이러한 묵시적 추인에 해당하여 계약이 유효하다고 인정된 핵심 이유로 작용했습니다.
4. 민법 제565조 (해약금)​: 매매 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서 원고가 매수인으로서 잔금 지급 의무를 이행하지 않아 계약이 해제되었을 경우, 계약금 2억 7,570만 원은 매도인인 피고 B에게 귀속되는 해약금의 성격을 가졌다고 볼 수 있습니다.

참고 사항

부동산 계약 시 대리인을 통해 계약을 체결할 경우에는 반드시 정식 위임장과 인감증명서 등 대리권을 증명하는 서류를 사전에 완벽하게 구비해야 합니다. 설령 대리권이 불완전한 상태에서 계약이 체결되었더라도, 본인이 이후 계약금 지급, 서류 보완, 매매대금 협의 등 계약 내용을 긍정하고 이행하는 적극적인 행동을 보인다면, 이는 대리인의 행위를 '묵시적으로 추인(승인)'한 것으로 간주되어 계약이 유효하게 성립될 수 있습니다. 유효하게 성립된 매매계약에서 매수인의 귀책사유(예: 잔금 미지급)로 계약이 해제되는 경우, 계약서에 별도의 반환 특약이 없다면 계약금은 통상적으로 '해약금' 또는 '위약금'의 성격을 가지므로 매도인에게 귀속되고 매수인은 이를 돌려받기 어렵습니다. 따라서 계약 체결 전에 계약금의 성격과 계약 해제 시의 처리 방안을 명확히 확인하고 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.