기타 금전문제 · 노동
주택관리업체인 원고 A 주식회사가 C 건물의 관리단 관리인으로 재직 중이던 피고 B과 건물 관리용역 계약을 체결하고 업무를 수행했습니다. 그러나 피고 B은 계약 당시 이미 관리인 자격을 상실한 상태였고, 이로 인해 원고는 관리용역비를 제대로 받지 못했습니다. 원고는 미지급 관리용역비 26,124,800원을 청구하며, 주위적으로는 피고 C 관리단에 표현대리 책임을, 예비적으로는 피고 B에게 무권대리인 책임 또는 불법행위 책임을 물었습니다. 법원은 피고 C 관리단에 대한 청구는 기각했으나, 피고 B이 대표권이 없음에도 자신에게 권한이 있는 것처럼 행세하여 원고에게 손해를 입힌 불법행위를 인정하여, 원고의 과실을 참작해 손해액의 80%인 20,899,840원과 지연이자를 피고 B이 지급하라고 판결했습니다.
A 주식회사는 2020년 2월 25일 피고 B과 '이 사건 건물'에 대한 수탁관리계약을 체결하고 2020년 3월 1일부터 5월 4일까지 관리 용역 업무를 제공했습니다. 피고 B은 2011년 C 관리단의 관리인으로 선임되었으나 2019년 5월 1일 임기가 만료되었고, 이후 D이라는 새로운 관리인이 선임되는 과정에서 여러 차례의 관리단 집회 결의 및 가처분 신청 기각, 인용, 취소 등 복잡한 법적 분쟁이 있었습니다. 2020년 4월 29일 법원의 결정으로 D이 적법한 관리인의 지위를 가짐이 확정되었고, 2020년 6월 24일에는 피고 B이 관리인의 권한을 행사해서는 안 된다는 결정까지 확정되었습니다. 이러한 상황 속에서 원고는 피고 B과 관리 계약을 체결하고 용역을 제공했지만, 미지급된 관리용역대금 26,124,800원을 받지 못하게 되자, 피고 C 관리단과 피고 B을 상대로 소송을 제기하게 되었습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고 B이 관리용역 계약을 체결할 당시 피고 C 관리단을 대표할 적법한 관리인 자격이 있었는지 여부입니다. 둘째, 피고 C 관리단에 대해 민법 제129조에 따른 대리권 소멸 후의 표현대리 책임이 인정되는지 여부입니다. 셋째, 피고 B에게 민법 제135조 제1항에 따른 무권대리인 책임 또는 민법 제750조에 따른 불법행위 책임이 인정되는지 여부입니다. 특히, 원고가 계약 체결 당시 피고 B의 대표권이 없음을 알았거나 알 수 있었는지 여부가 각 책임 인정 여부를 결정하는 중요한 판단 기준이 되었습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
법원은 피고 B이 적법한 관리인 자격 없이 원고와 건물 관리 계약을 체결하고 관리용역비를 미지급하게 한 행위를 불법행위로 인정하여, 피고 B에게 원고 A 주식회사에 20,899,840원 및 지연이자를 지급하라고 명령했습니다. 반면, 피고 C 관리단에 대한 청구는 피고 B의 대표권 부재와 원고의 과실을 이유로 기각되었습니다.
이 사건과 관련하여 적용되거나 논의된 주요 법률 및 법리입니다.
민법 제129조 (대리권 소멸 후의 표현대리): 대리권이 소멸된 후에도 과거의 대리인이 그 권한 내의 행위를 했을 때, 상대방이 대리권 소멸 사실을 모르고(선의) 또한 모르는데 과실이 없다면(무과실), 본인은 그 대리행위에 대해 책임을 져야 합니다. 이 사건에서는 피고 B의 관리인 대표권이 이미 소멸된 상태였으나, 원고가 피고 B에게 대표권이 없음을 알았거나 알 수 있었다고 판단되어 피고 C 관리단에 대한 표현대리 책임이 인정되지 않았습니다.
민법 제135조 제1항 (무권대리인의 책임): 타인의 대리인으로 계약을 체결한 사람이 자신의 대리권을 증명하지 못하거나 본인으로부터 계약에 대한 추인을 받지 못했을 경우, 계약 상대방의 선택에 따라 계약 이행 또는 손해배상의 책임을 져야 합니다.
민법 제135조 제2항 (무권대리인의 책임 예외): 그러나 대리인으로 계약을 한 사람에게 대리권이 없다는 사실을 상대방이 이미 알았거나 충분히 알 수 있었을 때에는, 상대방은 무권대리인에게 계약 이행이나 손해배상 책임을 물을 수 없습니다. 이 사건에서 법원은 원고가 피고 B에게 대표권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었다고 판단하여 피고 B에 대한 무권대리인 책임을 인정하지 않았습니다.
민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법한 행위로 다른 사람에게 손해를 입힌 사람은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 피고 B이 관리인 자격이 없음에도 적극적으로 자신에게 대표권이 있는 것처럼 행세하여 원고가 계약을 체결하고 손해를 입게 한 행위를 불법행위로 인정했습니다. 다만 원고에게도 과실이 인정되어 손해배상액이 일부 제한되었습니다.
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.
계약 당사자의 대표권 철저 확인: 건물 관리 계약과 같이 중요한 계약을 체결할 때는 계약 상대방(특히 단체)의 대표가 적법한 권한을 가지고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 관리단의 경우, 관리인의 선임 절차, 임기 만료 여부, 그리고 현재 관리인 지위를 둘러싼 법적 분쟁 여부를 등기부 등본, 관리단 회의록, 법원 결정문 등을 통해 면밀히 검토해야 합니다.
분쟁 상황 인지 시 신중한 접근: 만약 관리인의 대표권에 대한 법적 분쟁이 진행 중이라는 사실을 인지했다면, 계약 체결 및 이행에 매우 신중해야 합니다. 불확실한 상황에서 계약을 강행할 경우, 본인이 계약 불이행의 책임을 지거나 손해를 입을 수 있습니다.
불법행위 책임의 가능성: 대리권 없는 자가 적극적으로 자신에게 대표권이 있는 것처럼 행세하여 상대방을 속이고 계약을 체결하게 한 경우, 민법 제750조에 따른 불법행위 책임이 인정될 수 있습니다. 이는 무권대리인 책임이 인정되지 않더라도 별도로 손해배상을 청구할 수 있는 근거가 될 수 있습니다.
과실상계 고려: 계약 상대방이 기망하거나 대표권이 없는 자라는 점을 알지 못했더라도, 본인에게도 그 사실을 알 수 있었음에도 소홀히 한 과실이 있다면 손해배상액이 감액될 수 있습니다. 따라서 계약 체결 전 충분한 주의를 기울여야 합니다.
전문가에게 요구되는 높은 주의의무: 주택관리업무 등을 전문으로 하는 법인과 같이 특정 분야의 전문성을 가진 당사자에게는 일반인보다 더 높은 수준의 주의의무가 요구될 수 있습니다. 따라서 더욱 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필요합니다.
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