손해배상
원고는 피고들이 자신과 공동 소유한 건물의 임대수익 중 원고 지분에 해당하는 부분을 부당하게 취득하였다며 손해배상을 청구했습니다. 피고들은 건물의 실질적인 관리와 임대수익의 사용은 어머니가 해왔으며 자신들은 부당이득을 취한 바 없다고 주장했습니다. 법원은 피고들이 건물의 임대수익 중 원고의 지분에 상응하는 부분을 실질적으로 취득했다고 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 이는 어머니가 계속해서 건물을 관리하고 수익을 사용해왔다는 정황과 과거 당사자들의 합의 내지 묵인이 인정되었기 때문입니다.
원고 A는 망 G과 H 부부에게 입양된 후 법률상 자녀로 신고되었으나, 이후 H이 제기한 친생자관계부존재확인 소송으로 2022년 A가 H의 친생자가 아님이 확정되었습니다. 망 G은 1975년 서울 서초구의 토지를 매수하여 부인 H, 아들 B, 그리고 입양한 자녀 A에게 각 1/3 지분씩 공유등기를 해주었습니다. 이 토지 위에 1994년 신축된 건물에 대해서도 2002년 H, A, B가 각 1/3 지분씩 공유등기를 마쳤습니다. 이후 H은 2011년 8월 4일 자신의 토지 및 건물 지분 전부를 A, B, C(B의 아들)에게 '1 : 1 : 2'의 비율로 증여했습니다. 이로 인해 최종적으로 A와 B가 각 5/12 지분을, C가 2/12 지분을 공유하게 되었고, 피고들(B, C)의 지분 합계는 과반수인 7/12가 되었습니다. 원고 A는 1983년경부터 직장 문제로 미국 등 해외에서 거주해왔고, 어머니 H은 원고의 인감도장 등을 보관하며 국내 개설된 원고 명의 계좌들을 관리했습니다. 이 사건 건물은 망 G이 관리하다가 2003년 사망한 이후부터 H이 관리했습니다. H은 건물에서 발생하는 임대수익 중 일부를 자신이 관리하는 원고 명의 계좌와 피고들의 계좌에 입금했습니다. 2012년 1월경부터는 임대수익이 피고 B 명의의 특정 계좌로 입금된 후 그중 일부가 원고 및 피고들 계좌로 이체되었습니다. 원고 A는 2016년 10월경 H이 관리하던 자신의 계좌 비밀번호와 거래 인장을 변경하고, 계좌에 있던 6억 5,000만 원을 인출했습니다. 원고 A는 2016년 10월부터 2019년 11월까지 건물 임대수익을 제대로 지급받지 못했다고 주장하며, 과반수 지분권자인 피고들이 원고의 지분에 상응하는 임대수익 2억 8,100만 원을 부당이득으로 취득했다며 손해배상을 청구하게 되었습니다. 피고들은 어머니 H이 부친 사망 후 자신들과의 합의에 따라 건물을 계속 관리하고 세금을 부담해왔으며 자신들은 임대수익을 취득한 바 없다고 맞섰습니다.
피고들이 과반수 지분권자로서 원고 지분에 해당하는 건물의 임대수익을 부당하게 취득했는지 여부입니다. 건물의 실질적인 관리 주체와 임대수익의 귀속자가 어머니 H인지 아니면 피고들인지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 과반수 지분권자인 피고들이 건물 임대를 통해 얻은 이익을 어머니 H이 소비하는 것을 묵인했는지 아니면 애초부터 어머니 H이 관리하고 수익을 사용하기로 하는 합의가 있었는지 여부도 중요하게 다루어졌습니다.
원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 원고와 피고들이 이 사건 건물을 공유하고 있었으며 피고들이 과반수 지분을 소유하고 있다는 사실과 임대수익이 피고 B 명의 계좌로 입금된 사실은 인정했습니다. 그러나 다음과 같은 사정을 종합하여 피고들이 원고 지분에 상응하는 임대수익의 실질적 이익을 얻었다고 인정하기에는 부족하다고 판단했습니다.
이 사건 건물은 2011년 8월 4일 이후에도 H이 계속 관리해온 것으로 보입니다. 원고 스스로도 H의 관리 사실을 인정했고 친인척, 지인, 관리 직원, 임차인 등이 H의 실질적 관리를 확인하는 사실확인서를 작성했습니다. 또한 원고가 피고 B을 사문서 위조 등으로 고소했으나, 검찰은 H이 실질적으로 건물을 관리했다는 이유로 혐의없음 처분을 했습니다.
2012년 1월 이후 임대수익이 피고 B 명의 계좌로 입금되었지만 H이 이 계좌를 관리해왔다는 탄원서가 있었고 H의 지분 증여 이후에도 관리 주체가 변경되지 않은 점, 피고 B이 자신의 몫까지 다른 계좌로 입금할 이유가 없다는 점 등을 고려할 때 H이 이 사건 계좌를 관리하며 임대수익을 사용·수익한 것으로 보았습니다.
원고와 피고들이 H 생전에는 H이 이 사건 건물의 임대수익을 사용·수익하기로 합의했던 것으로 보입니다. 망 G 또는 H의 자금으로 건물이 매수·신축되었고, H은 해외 거주 중인 원고를 위해 계좌와 보험을 관리했으며, 원고는 2016년경 이전까지 H의 관리 방식에 이의를 제기하지 않았습니다. 총 임대수익에 비해 원고와 피고들에게 배분된 금액이 적었음에도 이의가 없었던 점 등도 H의 실질적 사용·수익에 대한 묵시적 합의를 뒷받침했습니다.
결론적으로 피고들이 H으로부터 매월 지급받은 돈 외에 원고의 지분에 상응하는 임대수익을 실질적으로 취득하였다고 볼 자료가 없으므로 원고의 청구는 이유 없다고 보아 기각되었습니다.
공동 소유 부동산의 관리는 주로 민법의 공유 규정에 따릅니다.
민법 제262조(물건의 공유)는 물건이 여러 사람의 소유로 된 경우 공유로 보며, 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다고 정하고 있습니다. 이 사건에서는 토지 및 건물이 원고와 피고들 사이의 공유물이었으며, 각자의 지분 비율에 따라 소유권이 나뉘어 있었습니다.
민법 제263조(공유지분권의 내용)는 공유자는 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있고, 공유물 전부를 자신의 지분 비율만큼 사용하고 수익할 수 있다고 규정합니다. 즉, 각 소유자는 자신의 지분 범위 내에서 공유물 전체를 이용할 권리가 있으며, 여기서 발생하는 이익(예: 임대수익) 역시 자신의 지분 비율대로 취득할 권리가 있습니다.
민법 제265조(공유물의 관리, 보존)는 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다고 명시합니다. 공유물의 임대와 같은 관리 행위는 과반수 지분권자의 동의로 결정될 수 있지만, 그 임대 수익은 각 지분권자에게 지분 비율대로 귀속되는 것이 원칙입니다. 본 사례에서 피고들이 과반수 지분을 보유하고 있었으나, 법원은 단순히 과반수 지분권이라는 사실만으로 피고들이 임대 수익을 실질적으로 취득했다고 보지 않았습니다.
민법 제741조(부당이득의 내용)는 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 한다고 정하고 있습니다. 원고는 피고들이 자신의 지분에 상응하는 임대수익을 법률상 원인 없이 취득하여 부당이득을 얻었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고들이 실질적인 이익을 얻었다고 보기 어렵다고 판단하여 부당이득 반환 의무를 인정하지 않았습니다.
이 사건에서 법원은 단순히 명의상의 공동사업자 등록이나 특정 계좌로의 임대수익 입금만으로는 실제 이익을 얻었다고 단정하지 않고, 어머니 H이 여전히 실질적인 관리자로서 임대수익을 사용·수익했음을 여러 증거(가족 및 관계인의 사실확인서, 검찰의 혐의없음 처분 결과, H의 계좌 관리 행태, 원고의 과거 이의 제기 부재 등)를 통해 인정했습니다. 이는 실제 이익의 귀속 주체가 누구인지를 판단하는 데 있어 외형적인 사실뿐만 아니라 당사자들의 실질적인 의사 및 관행을 중요하게 고려했음을 보여줍니다.
공동 소유 부동산의 경우, 소유자들 간의 명확한 합의서 작성이 매우 중요합니다. 특히 부동산 관리, 임대수익 배분, 비용 부담 등에 대해 구체적인 내용을 문서화해야 합니다. 이는 가족 간이라 하더라도 구두 합의만으로는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵기 때문입니다. 지분 증여 등으로 소유권 구조가 변경될 때는 기존의 관리 방식이나 수익 배분 방식에 대한 재합의 또는 명확한 문서화가 반드시 필요합니다. 소유 지분 비율이 달라지면 그에 따른 권리와 의무도 변경될 수 있으므로 이를 분명히 해야 합니다. 특정인이 공동 소유 부동산의 관리 및 임대수익 계좌를 관리하는 경우, 각 공동 소유자의 지분에 상응하는 수익 배분 내역을 정기적으로 투명하게 공개하고 모든 거래 내역에 대한 증빙 자료를 보관해야 합니다. 이는 불필요한 오해와 분쟁을 방지하는 데 필수적입니다. 해외 거주 등으로 직접 관리가 어려운 경우, 위임의 범위와 권한, 수익 정산 방식 등을 명확히 하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 위임 계약서 등을 통해 대리인의 권한을 구체적으로 명시하고, 주기적으로 관리 현황 및 수익 정산 보고를 요청하는 것이 좋습니다. 공동 명의 계좌 관리나 공동사업자 등록 시에는 각자의 책임 범위와 역할, 수익 배분 방식에 대해 충분히 인지하고 동의해야 합니다. 단순히 명의만 빌려주는 경우에도 법적 책임이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 과반수 지분권자라 하더라도 다른 소수 지분권자의 동의 없이 임대수익 전체를 사용하거나 임의로 처분할 수 없으며, 부당이득 반환 의무가 발생할 수 있습니다. 다만 본 사례와 같이 실질적 관리가 제3자(어머니 H)에게 있었음이 인정되는 경우에는 과반수 지분권자의 직접적인 책임이 부정될 수 있습니다.
