계약금
이 사건은 원고가 상가를 분양받았는데, 완공된 상가 내부에 예상치 못했던 큰 기둥이 있었고 테라스 면적도 기대와 달랐습니다. 원고는 분양 계약의 해제 또는 취소를 주장하며 이미 지급한 분양대금의 반환을 요구했습니다. 법원은 시공사(C)와 시행사(D)에 대한 원고의 청구는 기각했지만, 위탁자이자 실질적 분양 책임자인 피고 B 주식회사에게는 상가 내 기둥의 존재, 크기, 위치 등을 원고에게 제대로 고지하지 않은 '고지의무 위반'을 인정하여 기망에 의한 계약 취소를 받아들였습니다. 이에 따라 피고 B는 원고에게 분양대금 598,372,200원과 각 중도금 지급일로부터 연 5%의 법정이자를 지급하라고 판결했습니다. 다만, 원고가 점포 인도의무를 이행하거나 이행 제공을 하지 않았으므로 소송촉진 등에 관한 특례법상의 연 12% 또는 15%의 지연손해금 청구는 받아들여지지 않고 민법상 연 5%의 이자만 인정되었습니다.
원고는 2016년 8월 12일 피고 D(시행사), 피고 B(위탁자), 피고 C(시공사)와 함께 김포시 소재 I 상가 J블럭 K호를 598,372,200원에 분양받는 계약을 체결했습니다. 원고는 계약금과 네 차례의 중도금을 지급했습니다. 그러나 완공된 상가 점포 내부에 0.8m² 크기의 기둥이 존재했고, 테라스 면적에 대한 기대와 실제 면적이 달랐습니다. 원고는 이 기둥이 점포 사용에 중대한 제약을 준다고 판단하여 계약 목적을 달성할 수 없다고 주장하며, 2018년 11월 21일 분양계약 해제를 통보하고, 이어서 2019년 1월 10일 준비서면으로 취소 및 해제 의사를 재차 밝혔습니다. 원고는 피고들에게 지급한 분양대금과 위약금, 그리고 이에 대한 지연손해금의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 상가 시공사(C)와 시행사(D)가 분양계약의 당사자로서 분양대금 반환 책임을 지는지 여부입니다. 둘째, 분양된 상가의 전용면적 감소 및 내부에 있는 기둥의 존재가 매매 목적물의 중대한 하자 또는 채무불이행에 해당하는지 여부입니다. 셋째, 이 분양 계약이 '수량을 지정한 매매'에 해당하여 면적 감소에 따른 해제가 가능한지 여부입니다. 마지막으로, 분양자가 상가 내부의 중요한 구조물인 기둥의 존재를 수분양자에게 고지할 의무가 있었는지, 이를 위반한 것이 기망행위에 해당하는지, 그리고 이로 인해 계약 취소가 가능한지 여부였습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다. 첫째, 피고 주식회사 C(시공사)는 시공 및 하자보수에 대한 책임만 있고 분양계약의 당사자가 아니므로, 원고의 C에 대한 청구는 기각되었습니다. 둘째, 피고 D 주식회사(시행사)는 신탁계약 종료에 따라 모든 권리 의무가 피고 B에게 면책적으로 포괄 승계되었으므로, 원고의 D에 대한 청구도 기각되었습니다. 셋째, 피고 B 주식회사에 대해서는 전용면적 감소나 기둥의 존재 자체가 하자담보책임 또는 채무불이행으로 인한 계약 해제 사유로는 인정되지 않았습니다. 또한 '수량을 지정한 매매'에도 해당하지 않는다고 보았습니다. 그러나 법원은 피고 B가 상가 내 기둥의 존재, 크기, 위치 등 분양계약 체결 여부에 중요한 사항을 원고에게 고지하지 않은 '고지의무 위반'이 있었고, 이는 부작위에 의한 기망행위에 해당하여 원고가 분양 계약을 취소할 수 있다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B는 원고에게 분양대금 598,372,200원과 각 지급일로부터 다 갚는 날까지 연 5%의 법정이자를 지급하라고 판시했습니다. 하지만 원고가 이 사건 점포의 인도의무를 이행하거나 이행 제공을 하지 않았으므로, 소송촉진 등에 관한 특례법상의 연 12% 또는 15%의 지연손해금 청구는 받아들여지지 않았습니다.
결론적으로 법원은 상가 시행사 및 시공사에 대한 청구를 기각하고, 위탁자인 피고 B 주식회사에게만 분양대금 반환 책임을 인정했습니다. 특히 상가 내부의 주요 구조물인 기둥의 존재에 대한 분양자의 '고지의무 위반'이 인정되어 기망에 의한 계약 취소가 이루어졌다는 점에서 중요한 판결입니다. 피고 B는 원고에게 지급받은 분양대금 총 598,372,200원과 각 중도금 지급일로부터 연 5%의 법정이자를 반환해야 합니다. 원고는 자신이 분양받은 상가를 피고 B에게 반환해야 할 의무가 있습니다.
이 사건과 관련하여 법원이 적용하거나 언급한 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. 민법 제574조와 제572조는 '수량을 지정한 매매'에 있어 실제 수량이 계약과 다를 경우 매수인이 대금 감액이나 계약 해제를 청구할 수 있도록 규정합니다. 그러나 이 사건에서 법원은 이 분양 계약이 특정된 호실 전체를 평가한 것이므로 수량을 지정한 매매로 보지 않았습니다. 또한, 계약당사자는 급부의무 실현을 위해 상대방을 배려하고 급부결과를 보호해야 하는 '신의성실의 원칙상 부수의무'를 부담하며, 이는 상대방의 의사결정에 중요한 영향을 미칠 정보를 제공할 '설명의무' 또는 '고지의무'를 포함합니다. 법원은 상가 내부의 기둥 존재, 크기, 위치 등이 계약 체결에 중요한 사항에 해당하므로 분양자에게 고지의무가 있다고 보았고, 이를 위반하여 원고가 이를 알지 못한 채 계약을 체결하도록 한 것을 '부작위에 의한 기망행위'로 인정했습니다. 이러한 기망행위로 인해 계약이 체결되었다면, 민법상 계약 취소가 가능하며, 취소된 계약은 처음부터 없었던 것으로 간주되어 '원상회복 의무'가 발생합니다(매도인은 대금 반환, 매수인은 목적물 반환). 마지막으로, 쌍무계약에서 동시이행관계에 있는 채무의 경우, 일방이 자신의 채무를 이행하거나 이행 제공을 해야만 상대방에게 이행지체 책임을 물을 수 있으며, 그렇지 않을 경우 '민법이 정한 연 5%의 법정이자'만 인정되고, 소송촉진 등에 관한 특례법상의 높은 지연손해금은 적용되지 않습니다.
유사한 상가 분양 계약 상황에 계시다면 다음 사항들을 참고하시는 것이 좋습니다. 첫째, 분양 계약 전 계약서와 함께 도면, 홍보 자료 등을 꼼꼼히 확인하고, 특히 전용면적, 서비스 면적, 내부 기둥이나 벽 등 구조물 정보를 정확히 파악해야 합니다. 둘째, 분양 담당자의 구두 설명에만 의존하지 말고, 면적이나 주요 구조물의 존재 여부 등 계약의 중요한 사항은 반드시 계약서나 별도의 서면을 통해 명확히 확인하고 기록으로 남겨두세요. 셋째, 모델하우스의 모형도나 평면도에 실제 건물 내부 구조가 자세히 표현되지 않을 수 있으니, 가능한 한 착공 전이라도 설계도를 요청하여 확인하는 것이 좋습니다. 넷째, 주변 상가와 평당 분양가, 점포의 특징 등을 비교하여 자신이 분양받는 점포가 코너 상가 등 특별한 위치임에도 불구하고 다른 점포보다 유독 분양가가 낮게 책정된 이유가 있는지 확인해 보세요. 다섯째, 만약 예상치 못한 하자로 인해 계약을 취소하는 경우, 대금 반환을 받기 위해서는 자신이 분양받은 점포를 인도하고 소유권 이전등기 말소에 필요한 서류를 준비하는 등 자신의 의무를 다해야 법정이자 이상의 지연손해금을 받을 수 있습니다.
