배신당해 부동산 뺏기게 생겼는데, 벌금까지 내라고요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사기타 부동산 · 사기 · 기타 형사사건
주식회사 G의 대표이사 피고인 D은 자신이 신축한 빌라를 신탁회사에 신탁하여 소유권을 이전했음에도 불구하고, 신탁회사의 동의 없이 공인중개사들을 통해 빌라를 임대하고 임차인들로부터 임대차보증금과 월세를 받아 가로챘습니다. 피고인 A, B, C 등 공인중개사들은 해당 빌라가 신탁된 부동산이라는 중요 정보를 임차인들에게 제대로 알리지 않고, 중개대상물 확인·설명서에 소유자를 실제 소유주가 아닌 G로 허위 기재하여 임차인들의 판단을 그르치게 하여 공인중개사법을 위반했습니다. 이에 법원은 피고인 D에게 사기죄로 징역 1년에 집행유예 2년을, 공인중개사 A, B, C에게 공인중개사법 위반으로 각각 벌금 100만 원에서 200만 원을 선고했습니다.
주식회사 G의 대표이사 피고인 D은 서울 은평구에 신축한 빌라를 신탁회사인 J에 신탁하고 1순위 우선수익자를 지정하는 신탁계약을 체결했습니다. 이 계약에 따라 D은 수탁자(J)와 1순위 우선수익자의 사전 동의 없이 빌라를 임대할 수 없게 되었습니다. 그러나 빌라 분양이 잘 되지 않고 G의 자금 사정이 어려워지자, 피고인 D은 공인중개사들을 통해 신탁 사실을 숨긴 채 빌라를 임대하고 임차인들로부터 임대차보증금과 월세를 받기로 마음먹었습니다. 피고인 A, B, C 등 공인중개사들은 이 사실을 알면서도 임차인들에게 신탁 사실을 고지하지 않고, 중개대상물 확인·설명서에 소유자를 G로 허위 기재하여 임대차 계약을 중개했습니다. 이에 따라 임차인들은 신탁된 부동산을 임대하고 보증금 및 월세를 지급하게 되었고, 나중에 보증금 반환 등에서 피해를 입게 되어 소송이 제기되었습니다. 피고인 D은 이 방식으로 총 4회에 걸쳐 합계 1억 6,650만 원을 편취하고, 추가로 다른 피해자들로부터 총 7,200만 원을 편취했습니다.
신탁된 부동산의 임대차 계약 시 신탁 사실을 임차인에게 고지하지 않고 임대보증금 등을 편취한 행위가 사기죄에 해당하는지 여부와, 공인중개사가 신탁된 부동산의 중요 정보를 임차인에게 고지하지 않고 소유자를 허위 기재한 중개대상물 확인·설명서를 교부한 행위가 공인중개사법 위반에 해당하는지 여부입니다.
법원은 피고인 D에게 징역 1년과 집행유예 2년을 선고했으며, 피고인 A에게 벌금 100만 원, 피고인 B에게 벌금 200만 원, 피고인 C에게 벌금 100만 원을 각각 선고했습니다. 피고인 A, B, C가 벌금을 납입하지 않을 경우 각 10만 원을 1일로 환산한 기간 동안 노역장에 유치하도록 했습니다.
재판부는 피고인 D이 신탁된 빌라에 대해 임대 권한이 없었음에도 임차인들을 속여 보증금과 월세를 편취한 사실을 인정하여 사기죄를 유죄로 판단했습니다. 공인중개사 A, B, C에 대해서는 신탁 사실과 실제 소유자에 대한 중요 정보를 임차인들에게 제대로 설명하지 않고 중개대상물 확인·설명서에 소유자를 허위 기재하여 중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 행위가 공인중개사법 위반에 해당한다고 보아 유죄를 인정했습니다. 특히 피고인 A, C의 '피해자들이 이미 알고 있었거나, 문제가 없을 것이라 했다'는 주장은 증거와 맞지 않다고 판단하여 받아들이지 않았습니다.
이 사건은 주로 공인중개사법과 형법상의 사기죄가 적용되었습니다.
공인중개사법 제33조 제1항 제4호 (금지행위): 개업공인중개사 등은 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행이나 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 됩니다. 이 사건에서 공인중개사 A, B, C는 이 사건 빌라가 신탁된 부동산으로서 실질적인 소유권자가 신탁회사인 J에 있다는 중요 사실을 임차인들에게 제대로 고지하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서에 소유자를 실제와 다르게 G로 기재하여 임차인들의 판단을 흐리게 했습니다. 이는 중개대상물의 권리관계라는 중요 사항에 대해 거짓된 언행으로 임차인들의 판단을 그르치게 한 행위에 해당합니다.
공인중개사법 제49조 제1항 제10호 (벌칙): 제33조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 금지행위를 한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 위 공인중개사들이 제33조 제1항 제4호를 위반했으므로, 이 조항에 따라 처벌받게 됩니다.
형법 제347조 제1항 (사기): 사람을 기망(속여서 착오에 빠지게 함)하여 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처합니다. 피고인 D은 이 사건 빌라가 신탁된 부동산이어서 자신에게 임대 권한이 없음을 알면서도, 이러한 중요 사실을 임차인들에게 고지하지 않았습니다. 이는 임차인들을 기망하여 임대차보증금 및 월세를 지급받아 재산상 이익을 취득한 행위로 사기죄에 해당합니다.
부동산 신탁의 법리: 부동산 신탁은 소유자가 자신의 부동산 소유권을 신탁회사(수탁자)에 이전하고, 신탁회사가 그 부동산을 관리·처분하여 신탁의 목적을 달성하는 제도입니다. 신탁이 이루어지면 법률상 소유권은 수탁자에게 귀속되므로, 부동산에 대한 임대차 계약 등 처분 행위는 원칙적으로 수탁자의 동의나 직접적인 행위로 이루어져야 합니다. 이 사건에서 피고인 D은 신탁계약에 따라 수탁자와 1순위 우선수익자의 사전 동의 없이 임대차 계약을 체결할 수 없었음에도 이를 어기고 계약을 진행하여 법률적 문제를 야기했습니다.
임대차 계약 시에는 반드시 부동산 등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 발급받아 소유권 관계를 직접 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서에 '신탁'이라는 기재가 있다면, 해당 부동산이 신탁된 재산이므로 더욱 주의해야 합니다. 신탁된 부동산의 경우, 법률상 소유권은 신탁회사(수탁자)에 있습니다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 실제 소유자인 신탁회사의 동의를 받거나, 신탁회사가 직접 계약 당사자가 되는지 확인해야 합니다. 기존 소유자(위탁자)와 임대차 계약을 체결할 경우, 나중에 보증금 반환 등에서 큰 어려움이 발생할 수 있습니다. 공인중개사가 제공하는 정보나 확인·설명서 내용에만 의존하지 말고, 직접 등기사항전부증명서와 같은 공식 문서를 통해 권리관계를 확인하고, 의문점이 있다면 신탁회사나 법률 전문가에게 문의하는 것이 안전합니다. 만약 공인중개사가 신탁 사실 등 중요한 정보를 고지하지 않거나 허위 정보를 제공한다면, 공인중개사법 위반에 해당하며, 이는 중개업자의 책임을 물을 수 있는 중요한 사유가 됩니다.
