임대차
원고 A는 피고 B로부터 고시원 건물을 임차하여 운영하던 중 코로나 사태로 운영이 어려워지자 계약 해지를 통보하고 건물을 비웠습니다. 이후 임대차보증금 반환을 요구했으나, 피고는 미지급 차임, 관리비와 함께 전 임차인이 설치했던 시설의 철거 비용을 원상회복 명목으로 공제하려 했습니다. 법원은 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 이 사건 임대차계약이 원고의 해지 통보에 따라 종료되었다고 판단했습니다. 또한, 임차인의 원상회복 의무는 자신이 임차했을 때의 상태로 되돌리는 것이며 전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복할 책임은 없다고 판시하며, 피고는 원고에게 44,256,447원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2017년 1월 23일 피고 B의 대리인 C와 서울 서대문구 D 지상 건물 4, 5층에 대해 보증금 1억 5,000만 원, 월 차임 650만 원으로 임대차계약을 체결하고 고시원을 운영했습니다. 계약은 2019년 1월 23일 만료 후 묵시적으로 갱신되었습니다. 2020년 9월 1일, 원고 A는 C에게 코로나로 인한 경영 악화를 이유로 계약 해지 및 보증금 반환을 요청하는 문자메시지를 보냈고, 2020년 10월 20일 고시원 영업을 종료하고 건물에서 퇴거했습니다. 원고는 피고에게 지급한 임대차보증금 중 미지급 차임, 관리비 등 34,348,618원과 피고가 임의로 지급한 71,394,935원을 공제한 나머지 44,256,447원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 이에 대해 피고는 미지급 차임 등을 공제하는 것 외에, 임차인이 전 임차인으로부터 시설을 인수하여 고시원을 운영했으므로 원고가 전 임차인이 설치한 고시원 시설까지 철거하는 원상회복 의무가 있다고 주장하며 3,300만 원의 원상회복 비용을 보증금에서 추가 공제해야 한다고 맞섰습니다.
상가건물 임대차보호법의 이 사건 계약 적용 여부, 묵시적 갱신된 임대차 계약의 종료 시점, 임대차보증금에서 공제되어야 할 미지급 차임 및 공과금의 액수, 임차인의 원상회복 의무 범위에 전 임차인이 설치한 시설 철거 비용이 포함되는지 여부.
피고는 원고에게 44,256,447원 및 이에 대하여 2020년 10월 21일부터 2020년 10월 30일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 위 지급 명령은 가집행할 수 있습니다.
법원은 이 사건 임대차계약의 환산보증금이 당시 상가건물 임대차보호법 적용 기준을 초과하여 해당 법이 적용되지 않는다고 판단했습니다. 따라서 계약은 원고의 해지 통보에 따라 2020년 10월 20일에 종료된 것으로 보았으며, 피고는 임대차보증금에서 미지급 차임, 관리비, 수도료 등을 공제한 잔액인 44,256,447원을 원고에게 반환해야 합니다. 특히, 임차인인 원고의 원상회복 의무는 자신이 임차했을 때의 상태로 되돌리는 것으로 한정되며, 전 임차인이 설치한 시설까지 철거할 의무는 없다고 명확히 했습니다.
상가건물 임대차보호법 제2조 (적용범위): 이 법은 보증금액이 일정 기준 이하인 상가건물 임대차에만 적용됩니다. 본 사건의 경우, 임대차보증금 1억 5천만 원과 월 차임 650만 원을 합산한 환산보증금 8억 원(= 1억 5천만 원 + 650만 원 × 100)이 당시 서울 지역의 기준 금액(6억 1천만 원)을 초과하여 상가임대차보호법이 적용되지 않았습니다. 개정된 기준(9억 원)은 개정 시행령 이후 체결되거나 갱신되는 계약에만 적용되므로, 개정 이전에 갱신된 이 사건 계약에는 종전 기준이 적용된 것입니다. 민법 제639조 (묵시의 갱신) 및 제635조 (기간의 정함이 없는 임대차의 해지통고): 상가임대차보호법이 적용되지 않는 임대차 계약이 기간 만료 후 임차인이 건물을 계속 사용하고 임대인이 이의를 제기하지 않으면 묵시적으로 갱신됩니다. 묵시적 갱신이 되면 기간의 정함이 없는 임대차가 되며, 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있고, 통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 이 사건에서는 원고의 해지 통고(2020. 9. 1.) 후 1개월이 경과하고 원고가 명시한 종료일(2020. 10. 20.)에 계약이 종료된 것으로 판단되었습니다. 민법 제654조 (준용규정) 및 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권): 임대차가 종료되면 임차인은 임차 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 그러나 이 원상회복 의무는 임차인이 임차할 당시의 상태로 반환하면 되는 것이며, 전 임차인이 설치한 시설까지 원상회복할 의무는 없습니다. 본 사건에서 원고는 전 임차인으로부터 고시원 시설을 인수하여 운영했으나, 법원은 원고가 인수한 시설을 철거하여 원상회복하는 것까지만 의무가 있다고 보았고, 전 임차인의 원상회복 의무까지 승계했다고는 보지 않았습니다. 임대차보증금의 성격: 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물 인도 시까지 발생하는 임차인의 모든 채무(미지급 차임, 관리비, 손해배상 등)를 담보하며, 별도의 의사표시 없이 해당 채무들이 보증금에서 당연히 공제됩니다.
임대차 계약 시 상가건물 임대차보호법의 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다. 본 사례와 같이 환산보증금 기준 초과로 인해 상가임대차보호법이 적용되지 않는 경우, 묵시적 갱신 이후에는 임차인이 임대인에게 계약 해지 통보를 하고 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 이때 해지 통보는 문자메시지, 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 하는 것이 추후 분쟁 발생 시 유리합니다. 임차인의 원상회복 의무 범위는 계약 당시의 건물 상태를 기준으로 하며, 특별한 약정이 없는 한 임차인이 새롭게 설치하거나 변경한 부분에 한정됩니다. 전 임차인의 시설을 인수하여 사용했더라도, 해당 시설에 대한 원상회복 의무까지 승계하는 것은 아니므로, 계약서에 이 부분을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 임대차보증금 반환 시 미납 차임, 관리비, 공과금 등의 공제 내역을 꼼꼼히 확인하고, 임대인의 일방적인 공제 주장에 대해서는 관련 증빙 자료를 통해 반박할 준비를 해야 합니다.
