부동산 매매/소유권
피고는 빌라 신축 조합의 조합원으로서 신축된 빌라 K호를 정당한 권원 없이 무단으로 점유·사용했습니다. 빌라 K호의 소유권은 신탁계약에 따라 원고 회사에게 이전되어 있었으므로, 원고는 신탁목적물의 대내외적 소유자로서 관리 권한을 가집니다. 법원은 피고의 점유가 원고의 동의나 조합원 과반수의 동의 없이 이루어진 무단 점유라고 판단했으며, 피고에게 무단 점유 기간 동안의 차임 상당 부당이득 28,888,172원과 지연손해금을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
피고 B는 C, D, E과 함께 서울 성북구에 위치한 토지에 빌라를 신축하는 조합 계약을 체결했습니다. 피고는 건물 신축 공사의 인허가 절차 및 시공, 준공 검사, 매매(분양) 업무를 담당하기로 했습니다. 빌라가 완공된 후 C, D, E은 빌라 K호 등에 관해 원고 A 주식회사와 부동산 담보 신탁 계약을 체결하고 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 그런데 피고 B는 2023년 7월경부터 2024년 9월경까지 빌라 K호를 전입신고하고 가족들과 함께 점유·사용했습니다. 이에 다른 조합원들은 피고의 무단 점유를 이유로 제명을 통보하고 퇴거 및 차임 상당 부당이득 반환을 요구했습니다. 피고는 분양 업무를 위한 사무실 사용 또는 조합 재산의 합유물로서 점유 권한이 있다고 주장하며 원고의 청구에 맞섰습니다.
피고가 신축 빌라 K호를 점유할 정당한 권원이 있었는지 여부 피고의 점유가 무단 점유라면, 수탁자인 원고에게 부당이득 반환 의무를 부담하는지 여부 및 그 범위
법원은 피고가 원고에게 28,888,172원 및 이에 대하여 2024년 8월 3일부터 2025년 5월 22일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 5%는 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.
재판부는 원고가 신탁계약에 의해 빌라 K호의 대내외적 소유자이자 관리권을 가진다고 보았습니다. 피고가 빌라 K호를 단독으로 점유·사용한 것에 대해 원고의 동의나 조합원 과반수의 동의를 얻지 못했으므로 이는 무단 점유에 해당한다고 판단했습니다. 따라서 피고는 무단 점유로 얻은 임료 상당의 이익을 수탁자인 원고에게 반환할 의무가 있으며, 그 금액은 점유 기간인 2023년 7월 11일부터 2024년 9월 23일까지의 차임 상당액인 28,888,172원으로 산정되었습니다. 지연손해금은 원고의 소장 부본이 피고에게 송달된 다음 날인 2024년 8월 3일부터 적용됩니다.
부동산 신탁이 이루어진 경우, 소유권은 신탁회사(수탁자)에 완전히 이전되므로, 부동산을 점유·사용하고자 하는 자는 반드시 수탁자의 동의를 받아야 합니다. 동의 없이 신탁된 부동산을 사용하는 것은 무단 점유가 되어 부당이득 반환 의무를 발생시킬 수 있습니다. 조합 재산의 경우, 조합원들이 합유하는 형태로 소유권이 유지됩니다. 조합 재산의 사용·수익에 관한 중요한 결정(특별사무)은 조합원 과반수의 동의가 필요하며, 이때 과반수는 출자액이나 지분이 아닌 조합원의 인원수를 기준으로 합니다. 조합원 중 한 명이 다른 조합원들과 협의 없이 조합 재산을 배타적으로 점유·사용한다면, 다른 조합원들은 해당 조합원에 대해 퇴거 또는 인도, 그리고 그 기간 동안의 임료 상당 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 부당이득 반환 청구 시, 실제 점유·사용 기간과 해당 부동산의 적정한 차임(임대료)을 증명하는 것이 중요하며, 지연손해금은 이행 청구를 받은 때부터 발생함을 인지해야 합니다.
