계약금
원고들이 피고들과 부동산 매매 계약을 체결한 후, 피고들의 인허가 지연 및 이행 거절을 이유로 계약 해제와 계약금 배액의 손해배상을 청구했으나, 법원은 피고들의 이행 거절이 인정되지 않으며 계약은 유효하다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들은 피고들에게 잔금을 지급하고, 피고들은 부동산 소유권 이전 및 관련 인허가 명의 변경 절차를 이행하라고 판결했습니다. 피고들이 주장한 추가 손해배상 청구는 기각되었습니다.
피고 D교회는 2014년부터 2015년에 걸쳐 이 사건 각 부동산을 매수했으며, 일부 부동산은 장로인 피고 C 명의로 등기했습니다. 2022년 12월 21일, 원고들은 피고들로부터 총 3,850,000,000원에 이 사건 각 부동산을 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 계약 특약사항에는 '계약 후 매도인 명의로 인허가(개발행위)를 득한 후 잔금 시 매수인에게 명의변경 동의서를 작성하여 이전해 준다'는 내용이 포함되어 있었습니다. 원고들은 피고들 명의로 건축 신고를 진행했고, 2023년 10월 11일에 최종 인허가를 받았습니다. 하지만 피고들은 잔금 지급 기한인 2023년 7월 30일 이후 원고들에게 수차례 잔금 지연을 이유로 계약 해제 통지를 했습니다. 이에 원고들은 피고들의 행위가 이행 거절에 해당하므로 계약이 해제되었다며 계약금 배액의 손해배상을 청구했고, 피고들은 계약이 유효하며 원고들이 잔금을 지급해야 한다고 주장하며 반소를 제기했습니다.
매매 계약서상 잔금 지급 기한의 해석, 피고들의 채무불이행(이행 거절) 여부, 담보 신탁 해제 의무 발생 시점, 원고들의 잔금 지급 의무, 피고들의 추가 손해배상 청구 인용 여부
원고들은 공동으로 피고 C에게 3,431,700,000원을, 피고 D교회에 33,300,000원을 지급함과 동시에, 피고들은 원고들에게 각 부동산의 소유권이전등기, 인도 및 개발행위허가 명의변경 동의서 이전을 이행해야 합니다. 원고들의 본소청구(계약 해제 및 손해배상)는 기각되었고, 피고들의 나머지 반소청구(추가 손해배상)도 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합쳐 원고들이 80%, 피고들이 20%를 부담합니다.
법원은 이 사건 매매 계약의 잔금 지급기한이 계약서에 명시된 2023년 7월 30일이라고 판단했고, 피고들의 잔금 독촉 행위가 '진지하고 종국적인 이행 거절'로 볼 수 없다고 보아 원고들의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 결과적으로 원고들은 부동산 매매 잔금을 지급해야 할 의무가 있으며, 피고들의 추가 손해배상 청구는 원고들에게 책임이 없다고 보아 기각되었습니다.
본 사건에서는 민법상 계약의 해석, 채무불이행에 따른 계약 해제 및 손해배상, 동시이행의 항변권 등의 법리가 적용되었습니다.
부동산 매매 계약 시, 잔금 지급일과 특별 조건(예: 인허가 완료) 이행 간의 관계를 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 인허가 완료가 잔금 지급의 전제 조건이라면 그 내용을 명확히 하고, 단순히 동시이행 관계라면 그 또한 명확히 해야 합니다. 또한, 중요한 합의 내용은 구두가 아닌 서면으로 남겨야 하며, 이는 증거로 활용될 수 있습니다. 상대방의 채무불이행을 주장하며 계약 해제를 통보하기 전에는 상대방의 행위가 '진지하고 종국적인 이행 거절'에 해당하는지 신중히 검토해야 합니다. 단순히 잔금 독촉이나 계약 조건 변경 요청은 이행 거절로 보기 어려울 수 있습니다. 손해배상을 청구하는 경우, 그 손해가 채무불이행으로 인해 발생했으며, 계약 체결 당시 상대방이 그 손해 발생 가능성을 알았거나 알 수 있었음을 입증할 수 있어야 합니다. 예상치 못한 지출이나 내부 사정으로 인한 손해는 배상이 어려울 수 있습니다.
