부동산 매매/소유권 · 임대차
오피스텔 소유주인 원고 A는 건물 관리인 E에게 임대차 계약 체결 권한을 위임했으나, E는 위임 범위를 초과하여 피고 B와 보증금 3천만원, 월세 30만원으로 계약을 맺었습니다. 실제 계약 조건과 다르게 허위 계약서와 일부 보증금만 원고에게 전달하여 E는 사기죄로 징역형을 받았습니다. 원고는 계약이 무효이며 피고가 월세를 연체했다고 주장하며 건물 인도를 요구했습니다. 반면 피고는 관리인 E에게 임대인을 대리할 정당한 권한이 있다고 믿을 만한 이유(표현대리)가 있었으므로 계약이 유효하고, 임대인이 계약 효력을 부정하므로 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구했습니다. 법원은 피고와 관리인이 체결한 계약 조건을 인정하고, 관리인 E에게 임대인을 대리할 기본 대리권이 있었고 피고가 이를 믿은 데 정당한 이유가 있다고 보아 민법상 표현대리가 성립하여 계약이 유효하다고 판단했습니다. 원고의 월세 연체로 인한 해지 주장은 실제 월세와 연체 기간이 달라 효력이 없다고 보았고, 원고가 계약의 유효성을 부정한 것을 이유로 피고가 계약을 해지한 것은 적법하다고 판단했습니다. 결과적으로 피고는 오피스텔을 원고에게 인도하고, 원고는 피고에게 임대차보증금 3천만원을 반환하라고 판결했습니다.
오피스텔 소유주(임대인)인 주식회사 A는 건물 관리인 E에게 임대차 계약 체결 권한을 위임했지만, 관리인 E는 위임받은 보증금 및 월세 조건을 넘어 임차인 B와 계약을 체결했습니다. 관리인 E는 실제 계약 내용과 다른 허위 계약서와 적은 보증금을 임대인에게 전달하여 사기죄로 유죄 판결을 받았습니다. 임대인 A는 관리인의 계약이 위임 범위를 초과하여 무효이며, 임차인 B가 실제보다 적은 월세를 지급하여 계약이 해지되었다고 주장하며 오피스텔 인도를 요구했습니다. 이에 임차인 B는 관리인 E가 오랫동안 오피스텔을 관리하며 임대 업무를 처리했고, 계약 과정에서도 믿을 만한 정황이 많았으므로 자신은 관리인에게 임대인을 대리할 권한이 있다고 믿었다(표현대리)고 주장하며 계약의 유효성을 내세웠습니다. 또한 임대인 A가 계약 효력을 부정하고 오피스텔 인도를 요구하는 것은 임대인으로서 의무를 이행하지 않으려는 것이므로, 임차인 B는 이를 이유로 계약을 해지하고 임대인 A에게 지급했던 임대차보증금 30,000,000원을 반환해달라고 맞섰습니다.
건물 관리인이 위임 범위를 넘어 체결한 임대차 계약의 효력 여부, 특히 민법상 표현대리가 적용되는지 여부가 핵심 쟁점입니다. 또한 임대인이 주장한 임차인의 월세 연체로 인한 계약 해지가 적법한지와, 임대차 계약이 종료되었을 때 임대차보증금을 누구에게 반환해야 하는지도 중요한 쟁점입니다.
법원은 피고 B와 소외인 E(건물 관리인)가 체결한 임대차계약의 내용이 보증금 30,000,000원, 차임 월 300,000원, 임대차기간 2018. 12. 29.부터 2020. 12. 28.까지라고 인정했습니다. 소외인 E가 원고 주식회사 A로부터 위임받은 권한(보증금 5,000,000원 내지 10,000,000원, 차임 월 500,000원 내외)을 넘어 임대차계약을 체결했음에도 불구하고, 법원은 소외인 E에게 원고 A를 대리할 기본대리권이 있었고 피고 B가 이를 믿은 데 정당한 이유가 있다고 판단하여 민법 제126조에 따른 표현대리가 성립한다고 보았습니다. 정당한 이유의 근거로는 피고가 오피스텔 내 임대관리사무실에서 계약을 진행한 점, 소외인이 인감 및 사업자등록증 등 서류를 소지했던 점, 소외인이 장기간 단독으로 오피스텔 임대차 관리 업무를 수행했고 인근 공인중개사들도 이를 인지했던 점, 보증금을 'D오피스텔관리사무소' 명의 계좌로 송금한 점 등이 고려되었습니다. 원고 A가 주장한 차임 연체로 인한 계약 해지는 실제 차임이 월 300,000원이었고 피고 B가 2019년 1월분 차임을 정상 지급하여 소장 송달 당시 연체된 차임이 1개월분(300,000원)에 불과했으므로 해지 요건을 갖추지 못해 효력이 없다고 보았습니다. 반면 원고 A가 임대차계약의 유효성을 부정하며 건물 인도를 요구한 것은 임대인으로서 의무 이행을 거절한 것으로 볼 수 있어, 이를 이유로 피고 B가 반소장 송달로 계약 해지를 통보한 것은 적법하다고 인정했습니다. 따라서 임대차계약이 적법하게 해지되어 종료되었으므로 피고 B는 오피스텔을 원고 A에게 인도해야 하고, 원고 A는 피고 B에게 지급받은 임대차보증금 30,000,000원을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
대리인과 계약 시 계약서 내용과 실제 권한 일치 여부 확인: 대리인과 임대차 계약을 할 경우 대리인의 대리권 범위(위임장, 인감증명서 등)를 반드시 확인해야 합니다. 특히 계약 조건(보증금, 월세, 기간 등)이 일반적인 시세와 크게 다르거나 대리인이 개인 계좌로 대금을 요구하는 경우 더욱 주의해야 합니다. 이번 사례에서는 관리인이 인감 및 사업자등록증 사본을 소지했으나, 대리권의 실제 범위를 넘는 계약을 체결했습니다. 건물의 명칭을 사용한 계좌라도 개인 계좌와 동일시 주의: 'D오피스텔관리사무소'와 같은 명칭을 사용한 계좌라도 이것이 임대인 본인의 계좌가 아닌 경우 신뢰에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이번 사례에서는 관리사무소 명의 계좌 송금도 표현대리 인정 사유 중 하나로 판단되었으나, 기본적으로는 임대인 본인 명의 계좌로 송금하는 것이 안전합니다. 계약 해지 사유 발생 시 신중한 대처: 임대인이 주장하는 계약 해지 사유(예: 차임 연체)가 불분명하거나 사실과 다르다면 적극적으로 이의를 제기하고 증빙 자료를 확보해야 합니다. 본 사례에서는 실제 차임이 달라 임대인의 해지 주장이 기각되었습니다. 표현대리 성립 여부: 임대차 계약 대리인이 위임받은 권한을 넘어 계약을 체결했더라도, 임차인이 대리인에게 계약을 체결할 정당한 권한이 있다고 믿을 만한 충분한 사유(장기간 관리 업무 수행, 임대관리사무실 상주, 인근 공인중개사의 인식 등)가 있다면 민법 제126조의 '권한을 넘은 표현대리'가 성립하여 계약이 유효하게 인정될 수 있습니다.
