손해배상
임차인이 계약 갱신을 요구했으나 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 해당 주택을 제3자에게 임대하였고 임대인이 소송 중 사망하자 상속인들이 소송을 수계한 사건입니다. 법원은 임대인의 손해배상 책임을 인정하면서도, 상속인들이 임대인의 지위를 승계하여 전체 채무를 불가분적으로 부담하는 것이 아니라 각자의 법정 상속분에 따라 채무를 분할하여 부담한다고 판결했습니다.
임차인 A는 임대인 B에게 주택 임대차 계약 갱신을 요구했습니다. 그러나 임대인 B는 본인 또는 직계 존비속의 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했습니다. 임대인 B는 임차인의 계약 갱신을 거절한 후, 실제로는 해당 주택에 거주하지 않고 제3자인 E에게 다시 임대차 계약을 체결했습니다. 이에 임차인 A는 임대인 B의 주택임대차보호법 위반을 이유로 손해배상 소송을 제기했습니다. 소송이 진행되던 중 임대인 B가 2024년 6월 30일 사망하였고, 그의 상속인들인 피고 H, I, J, K, L, M이 소송을 수계하게 되었습니다. 피고들은 원고가 명시적으로 계약 갱신 요구권을 행사한 사실이 없으며, 설령 손해배상 책임이 인정되더라도 망 B에게는 정당한 사유가 있었다고 주장하며 항소했습니다.
주택임대차보호법상 임대인의 계약갱신 거절 후 실거주 의무 불이행으로 인한 손해배상 책임이 발생하는지 여부와, 임대인이 소송 진행 중 사망했을 때 그 상속인들이 손해배상 채무를 공동으로 부담하는지 아니면 법정 상속분에 따라 분할하여 부담하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한, 사망한 상속인의 배우자와 자녀들에게 대습상속이 이루어지는 경우, 상속분에 따른 채무 분할의 구체적인 비율이 문제가 되었습니다.
원고 A의 주위적 청구, 즉 피고들이 망인의 임대인 지위 자체를 승계하여 전체 손해배상금 27,049,992원을 공동으로 지급해야 한다는 주장은 기각되었습니다. 대신 원고 A의 예비적 청구가 받아들여져, 피고들은 각자의 법정 상속분에 따라 아래와 같이 손해배상금 및 이자를 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절했으나 실제로는 제3자에게 주택을 임대한 경우, 임대인은 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 손해를 배상할 책임이 있습니다. 임대인이 사망한 경우, 해당 손해배상 채무는 상속인들에게 법정 상속분에 따라 분할되어 승계되며, 상속인들이 임대인의 지위를 승계하여 전체 채무에 대해 불가분 책임을 지는 것은 아닙니다.
이 사건은 임대인의 계약갱신 요구 거절 후 실거주 의무 불이행에 따른 손해배상 책임과 관련하여 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 주로 적용되었습니다. 이 조항은 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 해당 주택을 제3자에게 임대한 경우, 임대인에게 손해배상 책임을 지우는 규정입니다. 법원은 망 B가 실거주를 이유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 제3자에게 임대한 사실이 인정되므로 이 조항에 따른 손해배상 책임이 발생했다고 판단했습니다. 또한, 임대인의 사망으로 인한 채무 승계와 관련하여 민법상 상속 및 채무의 분할 승계 원칙이 적용되었습니다. 금전 채무와 같이 성질상 분할이 가능한 채무는 상속 개시와 동시에 각 공동상속인의 법정 상속분에 따라 당연히 분할되어 귀속되는 것이 원칙입니다. 따라서 법원은 망 B의 손해배상 채무가 상속인들에게 각자의 상속분(H 3/28, I 2/28, J 2/28, K 7/28, L 7/28, M 7/28)에 따라 분할되어 승계된다고 보았으며, 상속인들이 망인의 임대인 지위를 승계하여 전체 채무를 불가분적으로 부담한다는 원고의 주위적 청구는 받아들이지 않았습니다. 이는 임대차 관계가 종료되고 손해배상 채무가 발생한 후에야 상속이 이루어졌기 때문입니다. 지연손해금의 경우, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 통상적으로 판결 선고일 다음 날부터 연 12%의 이율이 적용되지만, 항소심에서 피고들에 대한 소송수계 및 채무 범위가 추가로 다투어진 점을 고려하여 판결 선고일까지는 민법상 이율인 연 5%를 적용하는 것이 피고들이 항쟁함이 타당하다고 판단했습니다.
임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, 임차인은 임대인의 실제 거주 여부를 꼼꼼히 확인하고 관련 증거(전입세대 열람 내역, 등기부등본 등)를 확보해두는 것이 중요합니다. 만약 임대인이 실거주 의무를 지키지 않고 제3자에게 임대한 사실이 드러나면, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 손해배상액은 주로 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해(예: 인상된 임대료 차액 등)를 기준으로 산정됩니다. 소송 진행 중 임대인이 사망하더라도 소송은 그대로 종료되지 않고 임대인의 상속인들에게 승계됩니다. 이 경우, 금전 채무와 같이 분할 가능한 채무는 각 상속인의 법정 상속분에 따라 책임이 분할되므로, 상속인별로 청구 금액을 특정하여 예비적 청구로 제기하는 것이 유리할 수 있습니다. 상속인이 여러 명인 경우 대습상속 등 복잡한 상속 관계에 따라 상속분 비율이 달라질 수 있으므로, 정확한 상속 관계와 비율을 파악하는 것이 중요합니다.
