임대차
원고는 피고에게 토지를 임대해 주었고 피고는 그 토지에서 폐지 수집 처리장을 운영했습니다. 피고는 상당한 월 차임을 연체했으며 임대차 보증금을 공제한 후에도 미지급액이 남았습니다. 이 토지는 일반산업단지로 지정되어 토지 수용 보상 절차가 진행 중이었지만 법원은 토지 수용과 관련된 다른 분쟁이 임차인의 임대료 지급 의무를 면제하거나 유예하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 법원은 피고에게 연체 차임과 장래 발생할 차임을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
원고와 피고는 2013년 서울 강동구 C 토지에 대한 임대차 계약을 체결했고, 2015년에는 월 차임 15,000,000원으로 재계약하며 계약을 갱신해왔습니다. 피고는 2021년 2월 15일까지 총 245,000,000원의 월 차임을 연체했습니다. 이후 일부 차임을 지급했으나 임대차 보증금 200,000,000원을 공제하고도 45,000,000원의 연체 차임이 남아있었습니다. 한편, 이 토지는 일반산업단지로 지정되어 사업시행자인 서울주택도시공사와 원고는 토지수용보상금을, 공사와 피고는 영업보상금 협의를 진행 중이었습니다. 피고는 이 상황에서 영업보상과 관련된 문제, 즉 지장물 소유권 주장이나 영업손실보상금 부족 등을 이유로 차임 지급 의무가 없거나 유예되어야 한다고 주장하며 지급을 거부했습니다.
토지 수용 절차가 진행 중이거나 임대인과 임차인 간의 다른 분쟁이 있을 때 임차인의 연체된 임대료 지급 의무가 면제되거나 유예될 수 있는지 여부
법원은 피고 주식회사 B가 원고 A에게 2021년 4월 15일까지의 연체 차임 45,000,000원 및 이에 대해 2021년 3월 6일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 또한, 2021년 4월 16일부터 원고의 소유권 상실일 또는 피고의 점유 상실일 중 먼저 도래하는 날까지 월 15,000,000원의 비율로 계산한 차임을 추가로 지급하라고 명령했습니다.
법원은 피고가 주장하는 토지 위에 설치한 시설물의 소유권 문제나 영업보상금 부족 등의 이유만으로는 계약에 따른 차임 지급 의무가 면제되거나 유예될 수 없다고 판단하여 원고의 모든 청구를 받아들였습니다. 이는 계약의 기본 원칙인 약속 이행의 중요성을 강조하는 판결입니다.
민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서 피고는 토지를 사용하고 수익하는 대가로 차임을 지급할 계약상 의무가 있었습니다. 민법 제624조 (임차인의 의무): 임차인은 차임을 지급할 의무가 있으며, 이를 이행하지 않으면 채무불이행이 됩니다. 피고는 월 차임을 지속적으로 연체하여 이 의무를 위반했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무의 이행을 명하는 판결의 경우 소송이 제기된 시점부터 판결 확정 시까지 법정 이율(이 사건에서는 연 12%)에 따른 지연손해금을 부과할 수 있습니다. 이 사건에서도 연체 차임에 대한 지연손해금이 이 법률에 따라 인정되었습니다. 장래 이행의 소: 이 사건에서는 변론종결일 이후 장래에 발생할 월 차임에 대해서도 미리 청구할 필요가 있다고 보아 인용되었습니다. 이는 피고가 현재 이행기가 도래한 채무도 이행하지 않는 등 채무 불이행이 반복될 우려가 있을 때 법원이 인정할 수 있는 제도입니다.
임대차 계약 관계에서는 임대료 지급 의무가 가장 기본적인 약속입니다. 토지 수용이나 보상 절차가 진행 중이더라도 계약에 따른 임대료 지급 의무는 별개로 존재함을 기억해야 합니다. 계약 당사자 간의 다른 분쟁(예: 지장물 소유권 주장, 영업보상금 협의)이 발생하더라도, 이는 임대료 지급 의무를 자동으로 면제하거나 유예시키는 사유가 되지 않습니다. 각 분쟁은 별도로 해결해야 합니다. 미래에 발생할 임대료 연체에 대해서도 미리 청구할 수 있습니다. 이는 반복적인 이행 의무에 대해 현재 이행기가 도래한 채무를 이행하지 않는 등 채무 불이행의 반복이 예상될 때 법원이 인정할 수 있습니다.
