휴대폰 매장 권리금 및 관리비 반환 거절 판결

원고 주식회사 A가 피고 B를 상대로 상가 임대차 계약 종료 시 신규 임차인 주선을 방해하여 권리금을 받지 못하게 했다는 이유로 손해배상을 청구하고, 임대차 기간 중 지급한 관리비가 상가임대차법상 증액 제한 규정을 위반하여 부당이득에 해당하므로 이를 반환하라고 청구했으나, 법원은 원고의 모든 청구를 기각한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 주식회사 A: 서울 강서구 D, E 건물 1층의 약 13평 규모 상가 건물 부분을 임차하여 휴대폰 판매업을 영위했던 임차인입니다.
• 피고 B: 원고의 임대차 계약 기간 중 이 사건 건물의 소유권을 매매로 취득하여 임대인의 지위를 승계한 새로운 건물주입니다.
• C: 원고와 최초 임대차 계약을 체결했던 이 사건 건물의 원래 임대인입니다.
• F: 원고가 신규 임차인으로 주선했으나 피고와의 임대차 계약이 파기된 사람입니다.

분쟁 상황

주식회사 A는 2022년 7월 7일 상가 건물 일부를 임차하여 휴대폰 판매업을 시작했습니다. 그 직후 B가 건물 소유권을 매수하여 새로운 임대인이 되었습니다. 원고는 계약 기간 만료를 앞두고 새로운 임차인 F을 주선하여 권리금을 받고자 했으나, F과의 계약이 성사되지 못했습니다. 원고는 피고가 정당한 이유 없이 F과의 계약을 거절하여 권리금 회수를 방해했다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 동시에 원고는 임대차 계약 기간 동안 매달 40만 원씩 지급한 관리비가 상가건물 임대차보호법상의 증액 제한 규정을 위반한 것이라며 부당이득 반환도 함께 청구했습니다.

핵심 쟁점

주된 쟁점은 임대인인 피고가 정당한 사유 없이 임차인인 원고가 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하여 원고의 권리금 회수를 방해했는지 여부와, 원고가 임대차 기간 중 지급한 관리비가 상가건물 임대차보호법상의 차임 증액 제한 규정을 위반하여 부당이득에 해당하는지 여부였습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 신규 임차인 주선 방해로 인한 손해배상 청구와 관리비에 대한 부당이득 반환 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

권리금 손해배상 청구 기각 이유: 원고가 피고의 신규 임차인 주선 방해를 입증할 만한 증거가 부족하다고 판단했습니다. 오히려 신규 임차인으로 주선된 F이 피고와 임대차 계약을 체결했다가 계약금을 지급하지 않고 일방적으로 파기한 사실이 인정되어, 피고가 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절했다고 볼 수 없다고 보았습니다.부당이득 반환 청구 기각 이유: 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항의 차임 증액 제한 규정은 임대차 계약 존속 중 당사자 일방이 차임 등의 증감을 청구하는 경우에만 적용되고, 임대차 계약이 종료된 후 재계약을 하거나 계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다는 대법원 판례를 인용했습니다. 이 사건에서 피고는 다른 임차인들과도 차임 외에 별도로 관리비를 받기로 합의한 사실이 인정되므로, 원고와 피고가 관리비를 포함한 차임을 합의하여 임대차 계약을 체결한 것으로 보아 증액 제한 규정의 적용 대상이 아니라고 판단했습니다. 또한, 원고가 주장한 통정허위표시, 착오, 사기 또는 강박에 의한 의사표시 주장은 이를 인정할 증거가 부족하다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 주요하게 다루어진 법령은 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항입니다. 이 조항은 차임 또는 보증금이 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 인해 적정하지 않게 된 경우 당사자가 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있으며, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다. 그러나 이 사건 판례는 대법원 판례(2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 등)를 인용하여, 위 규정이 임대차 계약 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차 계약이 종료한 후 재계약을 하거나 계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다고 명확히 설명하고 있습니다. 또한, 임차인의 권리금 회수 기회 보호와 관련하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 존재하지만, 이 사건에서는 임대인의 방해 행위가 인정되지 않아 적용되지 않았습니다.

참고 사항

임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절하여 권리금 회수 기회를 방해했다고 주장하려면, 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절했다는 명확한 증거가 필요합니다. 신규 임차인이 계약금을 지급하지 않고 일방적으로 계약을 파기한 경우처럼 임차인 측의 귀책사유로 계약이 불발된 경우에는 임대인의 권리금 회수 방해를 주장하기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법상의 차임 증액 제한 규정(연 5% 등)은 임대차 계약 존속 중에 차임이나 보증금을 올리고자 할 때 적용됩니다. 따라서 최초 임대차 계약을 체결하거나 계약이 종료된 후 재계약을 하면서 당사자들이 합의로 새로운 차임이나 관리비를 정한 경우에는 이 규정이 적용되지 않을 수 있으므로, 계약 체결 시 차임 및 관리비에 대한 합의 내용을 명확히 확인해야 합니다. 만약 계약 내용이 통정허위표시, 착오, 사기 또는 강박에 의해 이루어졌다고 주장하려면, 이에 대한 객관적이고 충분한 증거를 제시해야 합니다.